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Le Banquier

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J'ai travaillé dans de nombreux domaines liés au capitalisme,
Le fonctionnement de l'organisation économique et financière du monde me passionne,
Je m'efforce d'éclairer mon prochain dans ce système pour qu'il y avance au mieux,
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Conquérir la bourse

Les 15 facteurs pour évaluer correctement les prix de l'immobilier

Audience de l'article : 9862 lectures
Nombre de commentaires : 13 réactions
Comment m’enrichir sans rien dépenser et sans prendre de risque ?

C’est en fait en posant cette problématique, et parce que nous vivons tous ou presque dans un logement fait majoritairement à partir de sable et de bois, que la question de réaliser un achat immobilier, parfois en locatif ou en résidence secondaire, nous vient ou est amenée à venir un jour.

Je tente ici de vous livrer une synthèse de ma compréhension de ce marché issue d’une pratique immobilière longue et variée :

Pour mon compte ou pour d’autre, j’ai opéré en temps qu’acheteur, agent immobilier, marchands de biens, loueur, financeur, agenceur, rénovateur, décorateur, analyste, conseil, assureur.

Pour ce faire, je vais devoir écrire plusieurs articles pour disséquer ma pensée et vous la rendre compréhensible.


Ce premier article est là pour que vous compreniez comment fonctionne ce marché


smartphone-restaurant-robert-kneschke-fotolia-com
Le plus important de ce que vous devez savoir sur l’immobilier est dans cette photo, et j’ai mis 15 ans à le comprendre… alors que vous, il vous faudra 15 minutes, veinard(e)s :)

On va y aller en musique pour que je vous explique tout cela (Lost but Won – Hans Zimmer - la 23 éme Musique du film Rush)


Les marchés immobiliers, le quartier :

Le marché immobilier n’existe pas en tant qu’élément homogène.

Si ça a du sens de regarder l’indice SP500 en bourse qui regroupe 500 sociétés américaines pour avoir une idée de la santé de la bourse américaine dans sa totalité, ça n’a aucun sens de regarder un ''indice global'' en immobilier.

De part mon expérience, il y a des centaines de milliers de marché et l’analyse devrait se faire à minima par quartier de ville.

Vous le savez tous, d’un quartier à un autre, les prix sont considérablement différents, et si vous êtes ou avait été agent immobilier sur la même zone pendant plusieurs années, vous avez remarqué que les prix peuvent décoller sur un quartier et ne pas bouger sur un autre.

Les implantations de commerce, aménagements routiers, constructions de bâtiment public, etc. impactent considérablement les prix.


Le marché immobilier Français :

On va quand même jeter un coup d’œil sur le marché global.

Alors ? D’après vous, quelle est la direction du marché immobilier français ? Est-il haussier, baissier, stagnant ? Est-il haut, bas, à un prix ‘’normal’’ ?

Jacques Friggit est l’économiste qui livre gratuitement sur le site du CGEDD le résultat de ses travaux sur l’immobilier. Ils sont LA référence en termes d’analyse de l’immobilier en France.

Si comme moi, vous les étudiez depuis longtemps, 2 éléments n’ont pas dû vous échapper :

1) Le fameux tunnel de friggit indiquant que haut delà l’immobilier est trop cher et que en deçà il ne l’est pas assez :

Friggit 1

Une rapide observation du graphique nous dit que :

- Au T1 2013, le marché est haussier depuis 1999 et que l’on semble réaliser un double top (donnée France)

- Que nous avons explosé le tunnel par le haut en 2001

- Que les prix sont donc 2.5 fois trop cher à Paris et 1.78 fois trop cher sur toute la France

….Et bien c’est totalement faux, nous allons voir pourquoi après le graphique suivant.

2) Jacques Friggit a considérablement augmenté le nombre de graphique livré dans sa synthèse, et notamment en rapport avec les taux des crédits :

Friggit 2

Le graphique nous montre que les taux de crédit baissent sur la même période où l’immobilier a monté
.

Ici la donnée n’est pas foncièrement erronée, mais elle est totalement incomplète ce qui la rend fausse.

Le graphique élude l’allongement de la durée des crédits sur la période étudiée qui a un impact énorme sur le pouvoir d’achat notamment lorsque les taux sont bas comme actuellement.

Je pense, en toute modestie ;), que J. Friggit c’est enfermé tout seul dans son tunnel et qu’il a découvert son erreur il y a quelques années et c’est pour cette raison qu’il agrémente de plus en plus ses analyses.


Explication :

Ce n’est pas le revenu disponible par ménage qui indique le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage.

Aucun de vous n’achètera jamais un bien immobilier en réalisant les calculs de J. Friggit pour vous demander si vous réalisez un bon achat d’un point de vue du coût rapporté à votre revenu disponible.


Les 15 facteurs clés rentrant dans l’équation d’un investisseur immobilier sont en fait :

- Revenu disponible

- Taux de crédit

- Revenu net du travail

- Façon de calculer les revenus patrimoniaux de la banque

- Taux d’endettement accepté par la banque

- Méthode d’amortissement du crédit (linéaire, dégressif, différé, partiel, total, mixte, etc.)

- Durée du crédit

- Dette différée

- Dette spéciale à taux très bas voir à 0 %

- Apport personnel

- Apport autre (don des parents par exemple)

- Rendement (que presque personne ne sait calculer et qui sera l’objet de la suite de cet article)

- Impact fiscal

- Degré d’utilisation des facteurs cités précédemment lorsqu’il y a un choix possible

- Et enfin, le plus important de tous les facteurs : L’acceptation, ou appelé autrement la satisfaction d’achat. Celui-ci est psychosociologique, pas financier ou mathématique.

Il y a donc 15 facteurs, et non pas 1 ou 2. Et j’en ai surement oublié d’autres.

Et ces 15 facteurs sont différents dans tous les pays, il est donc parfaitement incongru de comparer les courbes d’évolution des prix immobilier de pays différents entre elle.


Le prix du bien, et donc du marché immobilier, est la conséquence de ces 15 facteurs, et pas un facteur lui même



Quel est l'impact de ces 15 facteurs ?

Je ne vais pas détailler tous les impacts de chaque facteur dans ce texte, je vous livre juste cette réflexion issue de mon observation :

A revenu disponible strictement identique, que ce passe t-il sur le prix immobilier si :

Les taux divise par 2, les durées de crédit doublent, vos parents arrivent à la retraite et vous donnent 10 % de l’achat en guise d’avance sur la succession, que le gouvernement vous rend éligible à un prêt à taux zéro différé représentant 7 % de la somme, et que, … plus important que tout, vous acceptez, oui vous êtes satisfait d’avoir une chambre de 9 M2 plutôt que celle de 20 m2 de la maison de vos grands parents qui ne sert à rien, un jardin de 200 m2 qui ne vous fatiguera pas à tondre comme les 1000 m2 de votre belle mère et que vous êtes parfaitement convaincu que ce logement est votre garantie retraite et une protection pour votre famille.

Vous l’avez compris, si vous observez l’immobilier à bien identique et ramené au revenu disponible, comme le fait J. Friggit, il va considérablement monter et c’est ce qu’il s’est passé de 1999 à 2013.

Alors qu’en fait…

nous ne savons pas d’où vient le marché et où il en est


Plus exactement, je n’ai pas trouvé d’étude prenant en compte au moins correctement les 13 premiers facteurs qui sont mathématiques.

En effet, le rapport entre votre satisfaction et votre effort financier personnel n’est pas aussi facilement calculable, et est peut être le même que celui de vos parents ou celui de vos grands parents pour un achat immobilier pourtant 3 fois plus cher et 2 fois plus petit… Argh !


Conclusion :

Le problème principal sur le marché immobilier est que, à l’échelle des quartiers qui vous intéressent, vous ne connaissez rien de son parcours.
Vous savez encore moins comment vont être modifiés à court, moyen et long terme, les 15 facteurs, notamment le facteur psychosociologique.


Et c’est là que la photo des smartphones prend sont sens…

Auriez-vous parié en 1998 que la population serait prête à lâcher presque 1 demi mois de smic dans un appareil dont elle sait qu’il ne fonctionnera plus correctement 3 ans après et qui parasite sa communication avec son entourage direct (dans la photo à table).

Pausée de cette façon, la réponse induite est non.

Maintenant, si je vous demande si vous auriez parié que la population serait prête à réduire certaines dépenses devenues accessoires pour acquérir un objet permettant d’être valorisé en société, naviguer dans un flot d’information infinie, s’amuser et rester connecté en permanence avec son réseau social ?

Pausée de cette façon, la réponse induite à plus de chance d’être oui.

Et puis, la division du prix de l’objet par l’effet du crédit est l’une des clés de la réussite de la vente des smartphones de luxe, tout comme pour l’immobilier.


En immobilier, aujourd’hui et dans la plupart des cas, ce n’est finalement pas le prix de vente qui est l’élément important, mais la mensualité du crédit que vous pouvez supporter


Pour vous amener encore plus loin avec moi dans cette réflexion, voici pêle-mêle quelques éléments qui ont participé à l’élaboration de ma pensée sur le marché immobilier :

Accès à la salle de bain par la cuisine dans les maisons anciennes, Impôts sur les fenêtres, garage transformé en studio locatif, vente de voiture décapotable dans les pays froid, …


Vous aimeriez savoir comment faire un choix judicieux en guise d’investissement immobilier alors que le marché et son évolution est pratiquement insaisissable. Je vous expliquerai cela une prochaine fois, car évidement c’est tout à fait possible de faire des choix avisés et lucratifs.

En attendant, voici une petite idée de l’avenir de nos sociétés modernes.


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13 Commentaires

  • Lien vers le commentaire N mardi, 29 octobre 2013 19:30 Posté par Nico455

    De rien, par contre a mon sens, il est évident que si le gouvernement français ne souhaite pas se faire couper la gorge......, que ce soit dans 5,10,15,20,25 ou 30 ans y aura forcément eu de l'inflation par rapport a aujourd'hui

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 28 octobre 2013 21:02 Posté par Le Banquier

    Bonjour Nico455,

    Je vous remercie pour vos mots.

    Réaliser des anticipations inflationnistes ou déflationnistes, ce n'est pas possible à part pour celui qui tire les manettes ( la patron des Banques centrale) ou un génie... non je n'ai pas dit ...moi. ;)

    Et même si vous avez ce génie visionnaire, pour les biens situés dans la zone qui vous interesse, vous pouvez être à contre sens ou dans le bon sens mais pas à la bonne vitesse.

    Je vais essayer de compléter mes pensées dans d'autres textes pour aider le lectorat d'objectif eco à percevoir l'immobilier comme je le perçois.

    Puisse cela vous être utile et agréable

    A bientôt

  • Lien vers le commentaire N lundi, 28 octobre 2013 13:24 Posté par Nico455

    Ca fait plaisir de vous lire, j'essai modestement de faire comprendre aux personnes qui attendent l'éclatement de la bulle en se basant sur Friggit, qu'ils s'appuient sur un outils incomplet.


    Que l'achat d'un bien peut éventuellement nous mettre en difficulté en cas de revente forcée lors du période de déflation des prix, mais que (Et on en parle trop peu) l'achat d'un bien a taux fixe nous protége de l'inflation contrairement a un loyer.


    La courbe de friggit le montre d'ailleur, l'indice des loyers reste a peu prés dans le tunnel, ce qui veut dire que les loyers augmentent a un rythme équivalent au salaire (Hausse des salaires en général indicé +ou- sur l'inflation, suffit de comparer l'évolution des 2 courbes).


    En gros un locataire loue un bien à 1000€


    Dans 25 ans sont loyer risque d'être d'environ 1400 avec un inflation de 1,5% par an, et dans le cas d'une inflation plus forte.....


    Un proprietaire qui a des traites à 1000€ aura dans 25 ans des traires toujours à 1000 €


    Bref l'evolution du pouvoir d'achat d'un locataire reste neutre avec le temps alors que le pouvoir d'achat d'un propriétaire augmente avec le temps.


    Un propriétaire s'enrichie de l'inflation.


    Alors si vous pensez que nous allons vers une grosse periode de déflation faut louer. Si au contraire vous pensez que les européens vont devoir imprimer des billets a tour de bras pour rembourser leur dette, et par conséquent créer de l'inflation, faut acheter.


    Friggit n'a rien a voir la dedans.....

  • Lien vers le commentaire Le Banquier jeudi, 24 octobre 2013 17:04 Posté par Le Banquier

    Bonjour Helios, Merci pour votre participation,

    Je vais m’appuyer sur vos réflexions pour le prochain texte et oui, je pense que l’impact du crédit est essentiel (il est très présent dans les 15 facteurs.

    Bonjour truite, merci aussi pour votre partizipazioneuh

    Je suis désolé mais,

    Vous ne me lisez pas depuis longtemps je pense, et vous me donner une puissance communicationnelle exceptionnelle pour considérer que mes textes sur objectifs eco oriente la population française à faire du crédit alors même que je suis anonyme et que les Banques, qui ont d’immense difficulté de bilan, auraient tendance plutôt à communiquer sur…. l’épargne.

    Je vous invite à vous balader sur mes textes et découvrir celui où j’explique que de toute façon, vous nous enrichissez quoi que vous fassiez, locataire ou propriétaire :)

    Je suis affirmatif effectivement dans le fruit de mes analyses car je porte mes convictions.

    Je n’ai jamais dit que la durée du crédit n’importait pas puisque je l’indique dans les 15 facteurs au contraire

    Sophisme, c’est.... l’art du sopha … ?

    Allé, un peu de détente

    Cordialement

  • Lien vers le commentaire Helios mardi, 22 octobre 2013 06:02 Posté par helios

    Il ne faut pas tenir compte uniquement des 15 facteurs, mais de leur évolution dans le temps. Si vous vous endettez pour 25 ans, en profitant du crédit facile, pour que votre investissement reste bon il faut que le crédit facile reste possible longtemps, puisque la valeur de votre bien en dépend.



    C'est comme pour les autres bulles, en particulier celle des actions en ce moment, c'est intéressant à condition de sortir à temps, avant que les choses se gâtent.

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 21 octobre 2013 19:11 Posté par Le Banquier

    Bonjour G. et merci pour votre participation qui me donne des idées pour la suite de cet article.

    Je ne dis pas que l’immobilier n’est pas dans une bulle, je dis que nous ne savons pas.

    Je ne dis pas que les courbes de Friggit n’ont pas d’intérêts, je dis qu’elles ne disent pas ce que leur constructeur veut leur faire dire et qu’elles sont fausses car éludent trop de facteur ou biaise carrément les facteurs (cas de la courbe sur les taux de crédits).

    Nous nous rejoignons sur l’impact du crédit et du taux nominal dans l’évolution des actifs (Immobilier ou autre) et l’intérêt fort et que génèrent les rendements financiers induit.

    A l'international, vous comparez des graphiques qui ne sont pas bâti avec les mêmes données et dans des environnements avec 15 facteurs différents, ce qui n’a aucun sens, même si le sujet sous-jacent est l’immobilier.

    Bonjour Guillaume,

    …. Heu oui peut être

    A bientôt tout le monde, ça clique sévère là quand même, l’immobilier ça vous branche !

  • Lien vers le commentaire Greg lundi, 21 octobre 2013 07:40 Posté par G.

    Bonjour monsieur le "Banquier",


     


    S'il est vrai que de nombreux facteurs influencent les prix de l'immobilier, vous vous trompez lourdement sur l'intérêt des croubes de Friggit. Les prix de l'immobilier, comme les prix des actions ou des bulbes de tulipes, sont majoritairement influencés par:


    - La psychologie de foule, et les mouvements de foule.


    - La capacité d'achat de la foule.


     


    Comme toute bonne bulle spéculative, lorsque les prix de l'immobilier ont commencé à décoller à plus de 10% par an, le placement est devenu hyper rentable. Associé à cela l'accès (trop) facile au crédit, et vous avez toutes les conditions réunies pour la création de la bulle immobilière. C'est ce qui s'est passé aussi aux USA: crédits NINJA, prix immobilier en augmentation, auto-réalisation du pari haussier... La hausse alimente la hausse, tant que les vannes du crédit restent grandes ouvertes.


     


    Quand est-ce que ça coince? Dès que les vannes du crédit commencent à se fermer. Elles se ferment car on arrive toujours fatalement à un seuil ou les individus (la foule) ne peut plus emprunter d'avantage. Pas possible, même en imprimant des tonnes d'argen-dette, ça coince...


    La situation se fige alors brièvement: les prétentions des vendeurs continuent d'être élevées, mais les gens ne peuvent simplement plus trouver l'argent pour acheter à ces niveaux de prix.


    Cet arrêt de la hausse est vécu comme un coup de canon chez les acteurs du marché. Si la hausse s'arrête, alors l'idée d'une baisse devient tout à coup réaliste. Une explosion de la bulle devient possible: il suffit que les banques commencent un peu à durcir les conditions d'accès au crédit, et que les particuliers commencent à prendre peur. La hausse avait entretenu la hausse, la baisse entretient désormais la baisse... Prêter à des gens qui achètent un bien surévalué et qui perd de la valeur, c'est un risque, les banques deviennent donc frileuses... Les acheteurs deviennent des parieurs à la baissent, et attendent...


     


    Pour en revenir à Friggit, ses courbes servent juste à illustrer le phénomène graphiquement. Les phases de la bulle séculative s'y retrouvent, et la comparaison avec d'autres pays ou la bulle a gonflé et éclaté permet de valider que les graphique se base sur une donnée "qui affiche le bon graphique".


     


    Monsieur le banquier, n'oubliez pas que le déni fait partie des grandes étapes de l'éctatement de la bulle!

  • Lien vers le commentaire Guillaume dimanche, 20 octobre 2013 15:52 Posté par Guillaume

    "Pensez vous que le prix du vélo ramené au revenu disponible va revenir à son niveau de 1900?"


    Utiliser ce contre exemple est intellectuellement une escroquerie. Bien sur que le prix du vélo ne remontera pas de sitôt, la baisse du prix s'explique par la productivité.


    Pour l'immobilier, le graph de friggit est simpliste, mais pour moi il est juste. On sait tous que l'immobilier a globalement monté ces 10 dernières années grâce à l'emprunt facile (qui endette notre génération et la suivante) et à l'aspect prsychologique lié à la montée du sentiment d'insécurité (du locataire). On va voir comment ces facteurs vont évoluer, mais il suffirait d'une nouvelle embellie économique pour que les taux remontent, que l'insécurité du logement diminue et du coup les prix de l'immobilier rejoidraient fissa ce fameux tunnel de friggit ;-)

  • Lien vers le commentaire Le Banquier dimanche, 20 octobre 2013 08:35 Posté par Le Banquier

    Bonjour lebobclefeu,

    Les prix s’expliquent par des mouvements sur les 15 facteurs.

    Ce n’est pas la durée des prêts qui est importante finalement mais la mensualité issue de la structure des prêts (la notion de durée est donc fortement incluse).

    Les 15 facteurs que je cite sont pour moi les essentiels et il y a bien sur une infinité d’autres input qui font les prix immobilier (la démographie en fait partie).

    Les études de J. Friggit sont très intéressantes, mais en éludant ou simplifiant les équations, soit par erreur, soit parce qu’il n’a pas accès à la donnée, il arrive à un résultat complètement faux.

    Aujourd’hui, les prix ont monté sur les 15 dernières années, ça c’est certain, mais son approche et son graphique ne donne pas un résultat juste.

    Pour essayer de vous expliciter d’avantage ma pensée sans chercher à faire une comparaison directe qui n’est pas opportune :

    En 1900, le salaire mensuel d’un facteur est de 75 € et le prix d’un vélo 46 € d’après cette source. Si on trace une courbe du type de celle de J Friggit, on aurait une chute.

    Pensez vous que le prix du vélo ramené au revenu disponible va revenir à son niveau de 1900… ?

    A bientôt

  • Lien vers le commentaire Le Banquier dimanche, 20 octobre 2013 07:55 Posté par Le Banquier

    Bonjour Henri Dumas et merci,

    Le texte prochain sera accés sur les calculs de rendement en investissement immobilier et je n'ai pas commencé à l'écrire.

    A bientôt

  • Lien vers le commentaire lebobclefeu dimanche, 20 octobre 2013 07:49 Posté par lebobclefeu

    Bonjour et merci,


    vous me donnez envie de défendre Friggit. Dans une de ses études Friggit conclue que l'augmentation des prix s'explique essentiellement par l'augmentation de la durée des prêts, ce en quoi il vous rejoint complètement je pense. Il ne renie pas pour autant son tunnel: l'effet inflationniste est temporaire, de plus à moyen terme les crédits long appauvrissent les ménages donc retirent de l'argent disponible. Ceux qui ont acheté en province il y a 7 ans et qui revendent aujourd'hui le comprennent bien.


    A mon avis, le plus important pour l'immobilier c'est la démographie. Savez-vous quand s'est terminé, en France, le baby boom ?   1974/1975, plus tard qu'ailleurs. C'est à dire les personnes de moins de 40 ans, qui commencent leur vie d'acheteurs immobilier. Cela va avoir un impact progressif mais puissant sur le marché, en plus des retraités qui sont vendeurs.

  • Lien vers le commentaire Henri Dumas dimanche, 20 octobre 2013 07:08 Posté par Henri Dumas

    Bonjour,
    Votre billet est bien, il reflète la réalité.
    Je suppose que vous aurez un volet sur l'acte constructif, son encadrement, ses risques liés à cet encadrement (défisc., SCOT, PLU, POS etc...) et les pénuries artificielles que cela induit. L'ensemble influançant globalement les prix de l'immobilier.
    Cordialement. H. Dumas