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Charles Dereeper

Charles Dereeper

Rédacteur, éditeur, entrepreneur, trader...

Je vis en fonction de l’intuition, du coeur et de la possibilité de mourir à chaque instant. Pas de vie sans création quotidienne !

Je vis en contraste extrême entre Bangkok la sauvage torride et la jungle encore préservée du sud pacifique du Costa Rica. 

Je mets à la poubelle la culture chrétienne et le reste des religions pour neuneus attardés qui veulent nous faire gober qu'il existe trois dieux uniques (car 3 = 1, ben oui quoi, c'est un truc religieux, nous les quiches, on peut pas comprendre, c'est que eux) dont en plus, nous serions séparés (ben oui, si dieu est déjà en nous, on n'a plus besoin de se soumettre à des religieux assoiffés de domination... leur seule solution consiste à nous raconter qu'on est tout seul et dieu est ailleurs. Bien sûr, on peut lui dire bonjour, mais à condition de prendre une carte de membre...).

En fait, en considérant que nous sommes tous connectés ensemble nous les humains basiques, la vie retrouve son sens perdu et on peut se passer sans souci de cette morale catholique bidon...

Sinon, j'ai tenté du mieux que j'ai pu, d'effacer ce que m’ont raconté les profs gochos de mon enfance (yavait du boulot), l'éducation plus qu'inefficace de mes parents et toutes les âneries que l’Etat français a tenté de m’imposer pour me tenir en laisse...

Je suis totalement contre le dogme du profit maximal, qui égare la majorité des humains et qui détruit tout !

J'ai besoin autour de moi de gens électrons libres, insoumis aux normes sociales vicieuses et visqueuses et insoumis à leurs propres peurs !

Un spécial remerciement éternel pour Alain qui en 2001 / 2003 m'a offert le plus précieux des cadeaux.



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Acheter ou louer son logement principal - le piège se referme tout doucement sur les acheteurs qui remboursent du vent...

Audience de l'article : 89649 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 32 réactions
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Hello tout le monde !

De rajouts en rajouts, cet article se complète petit à petit. Malgré son ton volontairement polémique, vous êtes venus le lire en masse sur www.objectifeco.com notre petit site au côté technique et impertinent sur les sujets économiques et financiers. Bientôt 19.000 lecteurs au moment où je fais cette update. A mon humble avis, votre intérêt vient du fait qu'il est extrêmement difficile d'obtenir des informations fiables concernant la problématique de l'achat ou de la location de son logement principal.

En effet, tout le monde ment.

Les professionnels qui vivent de près ou de loin du business du logement mentent comme des arracheurs de dents. C'en est pathétique.

Vous français, qui avez fait des bonnes opérations dans le passé, vous vous mentez sur le changement de la situation et la réalité des chiffres.

Ceux qui perdent de l'argent en tant que propriétaire, souvent des grosses sommes pour eux, se mentent encore plus fort que les autres.

Au final, on obtient un amas d'informations erronées et manipulées, acclamées par le plus grand nombre et pour cause. La vérité est très mal venue dans ce débat... Je vais publier des exemples concrets et imagés à la fin de ce long article pour vous aider à comprendre.

Je me permets de vous rappeler que le livre Acheter ou louer que j'ai écrit en 2007 vous est offert gracieusement à la fin de cet article en téléchargement PDF accompagné du tableau Excel pour modéliser, tableau Excel qui prend en compte des facteurs que les tableaux Excel de certains intervenants, un peu menteur sur les bords, ne prennent pas en compte...

Enfin et surtout, acheter son logement principal est un achat passion.

Et qui dit passion, dit perte de la raison. Le facteur financier pour un logement principal, n'est pas la seule composante. Il y a l'affectif qui lui ne peut pas se chiffrer et n'a pas prix, puisqu'il varie d'un individu à l'autre. J'en ai bien conscience. Mon propos ici est de vous aider à évaluer correctement la composante financière. Je vous laisse seul juge de vos passions. Personne d'autres que vous ne peut vous dire où placer le curseur dans ce domaine.

A titre personnel, j'incarne totalement cette problématique acheter ou louer, avec sa composante financière et affective, car je vis deux vies disctinctes.

La première au Costa Rica où je possède 5 hectares et 3 maisons : je suis donc un vrai propriétaire qui a fait un choix à la fois affectif et financier. Et ma deuxième vie à Bangkok où je loue un 400m² parce que tout simplement, ce serait une hérésie que de l'acheter ! Et dieu sait si j'adore cette appart, son quartier et ma vie à Bangkok. Mais je considère qu'on ne doit pas détruire sa vie et sa capacité financière à survivre, pour l'assouvissement d'une passion. Certains penseront le contraire. Certains même incarneront le contraire en fumant littéralement leur argent par passion. Je suis sincèrement convaincu qu'on peut tout à fait gérer les chiffres et la rationalité de l'évaluation financière correcte, puis prendre une décision affective contraire. Je suis assez dérangé par tous ces gens qui me flinguent parce qu'ils veulent se mentir sur la rationalité financière des chiffres pour pouvoir passer à l'acte et réaliser leur achat passionnel. Quand on n'assume pas, évidemment, il est tentant de vouloir buter ceux qui assument...

Quand à mon appart à Bangkok, je ne compte plus la quantité de français qui me regardent ébahis devant ma folie locative. Même à 10.000km de la France, ils ne peuvent pas s'empêcher de raisonner de travers dès lors qu'il s'agit de se loger. Quoi Charles, pourquoi n'achètes tu pas un 150m² au lieu de vivre dans ton 400m² à 40 ans hein ? Ba oui quoi, c'est évident pour eux. Le plaisir de vivre dans un palace et de s'amuser est moins important que de ne pas jeter son argent par la fenêtre à un bailleur. Surtout, comparer 150m² à 400m² ne posent définitivement aucun problème à personne... Ah si, cela me pose un problème à moi même. Du coup, j'écris...

Au bout du bout, il faut comprendre que le débat acheter ou louer n'a pas de réponses définitives - noires ou blanches. Nous sommes forcément en zone grise.

Je vous remercie tous pour tous les liens que vous avez postés sur cet article sur le net, lui permettant de vivre une longue vie. Et pour ceux qui découvrent aujourd'hui et s'apprêtent à lire, si vous appréciez, n'hésitez pas à faire circuler et à publier l'URL. 

Je vous rappelle aussi que nous avons mis en place sur Objectifeco une offre pour vous aider à vous former.
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C'est ici qu'à démarrer initialement cet article




Nous sommes tous en apné concernant l'immobilier français... Craquera ? Craquera pas... ?

Personnellement, je ne suis pas très concerné mis à part le fait que l'économie française flanchera sévère en cas de baisse de l'immobilier et que je suis français mine de rien (enfin, c'est ce qui est inscrit sur mon passeport !). Je reste stupéfait par la niaiserie de nos chers socialistes. Comme vous le savez tous, cela fait des années que je me demande si ce sont juste des idiots aveuglés par une rhétorique ou des menteurs psychopathes conscients. Quand on voit les évènements récents, la balance penche quand même pas mal du côté de la simple bêtise humaine. 

Pour l'instant, les transactions s'effondrent, mais les prix tiennent. Craquera ? Craquera pas... ? Hahahhaha !

Bref, revenons à notre débat principal

Acheter ou louer son logement principal



Etre propriétaire à horizon 15 ans

Si on se place du côté des propriétaires, qui se croient bien malins d'avoir surpayé des m² à des prix déments, pensant que si l'économie s'écroule, ils auront toujours leurs pierres dans leur patrimoine, je leur répondrais que rien n'est plus facile pour un gouvernement que de créer des nouvelles taxes assises sur la propriété immobilière, comme Chypre vient de le faire sur les patrimoines financiers... Détenir de la pierre à un coût fiscal prohibitif serait une double punition, car non seulement, en cas de grave crise, les prix immobiliers ont de bonnes probabilités de chuter violemment, mais en plus de la perte en valeur, il faudra entretenir en réglant des impôts nouveaux, les bureaucrates et millions de glandeurs qui se dupliquent peinards et méthodiquement vu les politiques natalistes favorables qui amènent mécaniquement ces gens peu compétitifs à se reproduire en masse... 

Si on rajoute le fait que les baby boomers sont assis sur un patrimoine immobilier que la génération suivante ne peut pas acheter (pour cause technique, des millions de gens qui n'existent pas et qui ne peuvent donc pas remplacer ceux qui partent...), tandis que les compteurs comptables nationaux tournent dans le rouge, creusant chaque année le gouffre, moi je dis juste qu'il faut manquer singulièrement d'instinct de survie pour rester dans ce merdier qui explosera forcément à terme...

A moins que l'euro saute et que la valeur de l'immobilier libellée dans la nouvelle devise de remplacement perde 30% immédiat ?

Bref, quand je vois tous ces gens flipper de détenir de l'argent cash sur leurs comptes bancaires et les autres sereins derrière leurs biens immobiliers, je me dis qu'il faut de la diversité pour faire un monde, car moi, définitivement, je me sentirais à l'aise avec du cash et pas de biens immobiliers... 

Acheter, acheter, acheter, acheter, acheter ma maison. C'est un rêve caressé toutes les nuits par la moitié des français qui ne peuvent pas. L'autre moitié rêve aussi d'acheter... plus grand ! Acheter, posséder, acheter son logement, cette obssession est bien française ! C'est une belle obssession, mais elle ne doit pas être destructrice !


Etre locataire à horizon 15 ans

J'ai écrit un article il y a juste deux ans qui a fait presque 13.000 lecteurs sur ce débat d'acheter ou louer : http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html

Combien de fois ais je lu la même erreur faite par tous les acheteurs. Ils ne comparent jamais des biens à surface égale en m². Parce que à m² égaux avec une location, il est juste impossible, je répète, IM-PO-SSIBLE financièrement de retomber sur ses pattes hors région Ile de France, Paris inclus.

Pourquoi une telle affirmation ?

Attention, parlons de généralités. Il existe toujours dans l'immobilier des niches et des inefficiences de marché qui font que les prix sont montés alors que les moyennes globales sont stables. En outre, les communistes de l'INSEE calculent leurs prix comme seuls les communistes savent le faire. J'ai écrit il y a quelques années le détail ici http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/prix-de-limmobilier/calcul-des-prix-immobiliers-en-france-la-grande-magouille-devoilee.html

Faisons abstraction de ces niches et concentrons nous sur le gros des transactions. 

Le fait majeur est le suivant : depuis la crise de 2007, les prix des m² sont stables hors Paris et sa région.

acheter ou_louer2

Or, pour que la détention d'un bien en logement principal soit rentable, à m² égaux avec la location, il est impératif que les prix montent chaque année d'environ 3 à 4% selon les différentiels locaux existants entre l'achat et la location. 

Je répète pour les durs d'oreille : il est IM-PO-SSIBLE de compenser la taxe d'habitation, la chargé d'intérêts réglée à la banque, les droits de mutation, les frais d'agence et le reste sans hausse des prix.

Pourquoi ? 

Parce que l'écart est si favorable aux loyers que le cash chaque mois libéré fait qu'au bout de 10 à 20 ans, on est plus riche qu'à avoir acheté son bien ! 

acheter ou_louer_3

Je prends un exemple concret car les chiffres sont nationaux et donc sont sujets à discussion, entre le biais de Paris qui impacte la moyenne nationale, le souci des revenus des ménages et le reste.

Si dans votre rue, vous pouvez vous payer un appartement de 50m² qui va exiger en remboursement d'emprunt sur 100% du montant (laissons de côté le cas où il y a un apport financier qui aurait générer une rente qu'il faut déduire de l'équation en défaveur de l'achat) une somme de 700 euros par mois, tandis que le même type d'appartement est proposé par un propriétaire à la location à 500 euros par mois, vous vous retrouvez avec un écart de 200 euros par mois. Notez bien que je n'ai pas pris un écart de 60% mais de 40%. La rentabilité locative tourne autour de 2,5%.

Ce sont ces 200 euros de différence que tous les acheteurs aveuglés évacuent de l'équation financière. 

Pourtant 200 euros sur 12 mois sur 20 ans, cela donne 48.000 euros. Si vous rajoutez 1000 euros de taxe foncière par an, soit 20.000 euros sur 20 ans, vous voilà avec une différence de 70.000 euros. Maintenant, sur 20 ans, il y a les charges de copro, genre un ravalement de façade par tranche de 20 ans. Ensuite, il faut capitaliser cet argent généré en faveur de la location, car les intérêts sur 20 ans font des miracles. 

Et enfin et surtout, il faut que vous restiez 20 ans dans votre 50m². Parce que si vous changez de biens, ce qui est le cas de tous ceux qui font des enfants notamment, il faut repasser à la caisse des frais de notaires, transactions et autres... donc vous vous enfoncez encore dans les dépenses cachées que les locataires ne subissent jamais.

Acheter est rentable. Oui ! Mais à condition que le marché soit haussier. Sur un run de 20 ans, votre bien doit doubler au minimum de valeur pour que vous vous y retrouviez. Sinon, vous perdez mécaniquement votre argent. Notez bien : VOTRE BIEN DOIT DOUBLER DE VALEUR POUR JUSTE NE PAS VOUS FAIRE PERDRE D'ARGENT PAR RAPPORT A LA LOCATION !

Pour que votre opération soit financièrement rentable depuis 2007, il faut que les prix grimpent d'au moins 120% jusqu'à 2027. Nous sommes en 2013. Il reste 14 ans. Cela signifie que les prix doivent monter en moyenne de 6% chaque année.

Eh bien. Je l'ai écrit en 2007, 2009 et 2011 ! Nous voilà en 2013. Les graphiques des moyennes nationales montrent ci-dessus que les prix au m² n'ont pas monté suffisamment. Cela signifie que des millions de gens sont en train de payer du vent...

Maintenant, posons la question qui tue : nous sommes en 2013, pensez vous que les prix dans les 3 à 5 ans vont monter, vont rester stables ou vont baisser ? Si vous rajoutez 3 à 5 ans de baisse ou de stabilité, je vous laisse calculer la perte financière que vont subir tous les acheteurs de biens immobiliers qui nous expliquent depuis des années que louer est stupide...



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En outre, toutes les études statistiques américaines ou européennes démontrent sans équivoque les difficultés de progression des propriétaires sur un plan professionnel. En effet, l'achat tue la mobilité géographique. C'est un coût caché qui impacte durement toutes les régions françaises hors l'Ile de France (quoiqu'il faille 1h matin et 1h le soir pour faire 30 bornes pour aller bosser...). Mais il peut faire débat. J'ai toute ma vie bouger tous les trois à cinq ans de lieu de vie. Au final, à 40 ans, je n'ai conservé sur le long terme que des relations amicales dans mes domaines d'activités. Les relations perso survivent difficilement à la mobilité géographique. Donc, je trouve qu'il est difficile d'affirmer que bouger de lieux de vie est bien ou mal. Sur un plan pro, c'est bien. Mais sur un plan perso, on se coupe de sa famille, de ses amis d'enfance, de sa terre d'origine. L'enracinement a de la valeur non marchande. Chacun choisit en fonction de ses ressentis.

Après, il subsiste le cas parisien. Là, c'est la fête. En même temps, c'est un marché de gros joueurs. Il en faut du pognon pour payer un bien... J'ai croisé il y a quelques mois mon ancien rédac chef de la Tribune de quand j'étais jeune. Il me disait que Paris marchait sur la tête, vu qu'un chiotte coutaît plus cher qu'une mercedes...

Mais force est de constater que ceux qui ont acheté après 2007 s'en sont mis plein les fouilles. A condition d'en être ressorti. 

Car maintenant, François est là aux commandes de la France. Et François, il parle, il parle, il parle. Mais question gestion stratégique du bateau qui tangue, François a quelques lacunes, lui qui n'a fait dans son entière vie professionnelle que répondre aux questions des journalistes. (c'est du boulot en même temps que de distraire les médias !)... il manque juste une chouille d'expérience pro pour piloter l'une des principales économies du monde... Enfin je dis ça, c'est qu'un avis d'expat à 10.000 bornes sous soleil tropical 12 mois sur 12 dont l'argent est planqué chez les chinois très accueillants et très acides à chaque fois qu'on leur parle du communisme en Europe, eux qui se laissent volontiers appeler communistes également...

Charles Dereeper

Sinon, j'ai écrit en 2007 un petit livre sur le sujet ACHETER OU LOUER. Il est en téléchargement gratuit ci-dessous !



Update janvier 2014

Je vais d'abord reproduire un commentaire

Pour le même montant de mensualité (fixe) que ma location (dont le prix a grimpé pour le suivant), j'ai acheté dans le même coin une maison de même surface, sans contraintes de charges inéluctables de copro, et l'ayant acheté 1 million neuf de Francs en 2001, un promoteur m'en propose 1 million d'euros aujourd'hui. Si j'ai perdu un truc, je ne sais pas compter !

Voilà un exemple classique de manipulation de propriétaire qui ne parvient pas à prendre conscience de sa situation. Tout d'abord, à aucun moment, je n'ai jamais écrit qu'acheter un bien en 2001 était défavorable par rapport à la location. Il faut même être stupide pour le penser, vu que de 2001 à 2007, les prix immobiliers ont connu le plus gros boom de l'histoire... J'affirme haut et fort que depuis 2007, à partir de moyennes nationales, il est préférable de louer la plupart du temps. Au delà des moyennes nationales, la France entière sait que le marché immobilier parisien a continué à grimper malgré la crise financière qui a démarré en 2008 et qui s'étale depuis 5 ans. 

Je dirais donc deux choses par rapport à ce commentaire de lecteur. Quand on habite Paris, on ne peut pas penser comme un habitant d'un bled paumé ou d'une petite ville de province qui n'a jamais connu d'envolée des prix des m². D'une manière générale, le débat acheter ou louer ne peut pas s'envisager à partir de moyennes de prix, mais uniquement à partir des chiffres sur les villes, les quartiers ou les rues. Chaque situation, chaque zone géographique est unique. 

La deuxième chose, c'est de vous rappeler qu'il est difficile de regarder la réalité en face. Ce lecteur me raille un peu, mais il ne parvient pas à voir qu'il pense complètement de travers. Sa situation de 2001 n'a rien à voir avec celle que je décris. L'économie est une matière dynamique. Comme le vin, chaque saison d'origine impacte le résultat final... Depuis 2008, à part à Paris, les pertes engrangées par les propriétaires par rapport aux locataires sont élevées !

Si vous n'avez pas peur du regard des autres, calculez et souvent, vous comprendrez que depuis 2007 / 2008, il vaut mieux : louer, louer, louer, louer, louer, louer... ouh le gros mot à ne pas dire... louer son logement !


Deuxième update

Voici comment on falsifie le débat, sous couvert si j'en lis le slogan sous le logo du site, d'aider monsieur tout le monde à faire de la finance... louer n'a décidément pas la cote auprès de l'establishment... louer est dévalorisé socialement. Louer est la target à abattre. Il est impératif que vous achetiez ! Démonstration...

Si vous tapez la requête Acheter ou louer en 2013 sur google, vous tombez sur cette calculette en choix numéro 1 proposé par google.

acheteroulouer

Comme vous pouvez le voir en bas à droite, la calculette est réalisée à l'aide d'une banque. Je ne dis pas que toutes les banques sont pourries, mais bon, louer son logement principal n'est pas vraiment une activité qui rapporte en comparaison de celle de pousser les locataires à devenir propriétaire, ce qui un, permet de faire du business en distribuant du crédit, et deux, permet de soutenir les prix immobiliers. Or, rares sont les banques à ne pas posséder des actifs immobiliers...

Qu'est ce qu'on peut lui reprocher à cette calculette ?

En fait, l'erreur principale que commettent une écrasante majorité de candidats à l'achat, cela consiste à comparer deux trucs qui n'ont rien à voir. Par exemple, ils prennent un 50m² à l'achat et comparent avec un 70m² à la location... comme je l'ai montré dans cet article. Et après, ils trouvent un résultat favorable à l'achat. Surprenant non ?

Evidemment, avec 20m² en moins dans l'équation... louer est une erreur !!!... Cette calculette ne cadre pas la surface du bien. Si vous voulez faire un choix sur la base de critères financiers, il est impératif de comparer les loyers et les prix de vente des m² dans la même rue, avec des immeubles de qualité équivalente. C'est marrant parce que cette notion est assimilé par tous les mecs lorsqu'il s'agit de bagnole. Si vous prenez une audi TT avec un moteur de 225ch, tous les mecs comprennent que le moteur 150ch coûte moins cher à l'achat ou à la location (pour les rares qui comprennent pas, au feu rouge suivant, il y en a qui est déjà arrivé et l'autre qui court toujours derrière...). Il ne vient donc presque à personne l'idée de comparer une 225ch avec une 150ch... Mais pour l'immobilier, là, les différences de caractéristiques passent à la trappe sans souci... c'est un truc de mecs, diront les femmes... allez savoir !

Ensuite...

Si vous lisez mon ebook, vous verrez qu'un des facteurs qui différencie l'achat de la location, est la taxe foncière. Dans cette calculette la taxe foncière a sauté ! Est ce insignifiant ? C'est surtout extrêmement favorable aux propriétaires cette manipulation. 

Imaginez. Vous payez chaque année pendant 25 ans, la somme de 1200 euros réévaluées avec l'inflation à 2% (en fait, les impôts peuvent progresser plus vite que l'inflation et vous subissez donc un risque non négligeable. Louer son logement vous enlève ce risque d'accélération de la fiscalité). Vous obtenez 38.000 euros de dépenses fiscales. Il faut rapporter cette somme à un bien qui coûte 200.000 euros environ. Nous parlons d'une hausse du prix de vente de 20% pour juste compenser la taxe foncière que les locataires ne règlent pas.

En face, vous prenez le même montant d'argent que vous placez à horizon 25 ans dans un PEA sur des actions à fort dividende à 5%... et je vous laisse imaginer déjà la différence financière énorme rien qu'avec ce petit détail insignifiant qui est comme par hasard favorable à ceux qui veulent devenir propriétaire. C'est juste un oubli, hein ? Ne voyons pas le mal partout...

Qui est derrière cette calculette ? Une association d'intérêt général dont le principal soutien est l'AMF (!!! sans commentaire...) et qui affiche pour but d'éduquer les masses à la finance (peut être qu'on ferait mieux de commencer par éduquer les fonctionnaires avant...hum ! Vu le fric qu'ils fument et leur incapacité à gérer l'économie française, je trouve marrant qu'ils aient de l'ambition pour apprendre aux autres à faire ce qu'ils n'arrivent pas eux même) et une banque... le team habituel en quelque sorte ! Tranquillement ensemble, ils colonisent google avec un pouvoir qu'aucun petit privé dans mon genre ne pourra jamais avoir, pour distiller un message un brin frelaté ! Toujours derrière bien sûr un habillage super propre... le bien être de la collectivité ! 

Quand je vous dis que tout le système vous pousse à vous aveugler afin que vous vous concentriez uniquement que sur votre choix passionnel, c'est vraiment tout le système, y compris les requêtes google... Ne vous inquiétez pas, achetez les yeux fermés votre logement principal, il ne vous arrivera rien... hihihihi ! 


Pour finir, question crédibilité personnelle, franchement, je m'en bats les couilles de savoir que des centaines de milliers de français se fassent plumer dans l'immobilier en rêvant de posséder 50m² qu'ils revendront au bout de 7 ans, se faisant arracher financièrement tout en étant persuadés qu'ils font une meilleure affaire que de louer. Je n'ai plus de français que la langue et le passeport. Le débat acheter ou louer est un simple jeu intellectuel qui me distrait depuis 2007. La dérive communiste grossière française depuis 2010 me passionne de moins en moins... et ca fait désormais 5 ans que j'ai déserté...





Mes trois autres articles sur le sujet


10 millions de ménages propriétaires sans emprunt à rembourser ! 
Acheter son logement principal, bilan des pertes depuis deux ans
Les Français misent massivement sur l’immobilier - ont ils raison ?

Et celui d'il y a deux ans sur acheter ou louer ici : 
http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html

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32 Commentaires

  • Lien vers le commentaire N vendredi, 05 avril 2013 10:15 Posté par Nico455

    Point interressant que j'ai appris auprès de ma mairie lors de démarche pour ma construction.


    La ville compte environ 9500 habitant, ca fait 10 ans que la mairie souhaite passer la barre des 10000 habitant (Plus d'autonomie de gestion notamment dans tout ce qui touche au permis de construire, et visiblement plus de subvention d'état lié a la prise de fonction par la mairie de certaines taches fait par la DDT pour les commune de moins de 10000 habitant)


    10 ans qu'ils lancent des projets de construction a droite a gauche dans la commune, envore actuellement, ca construit pas mal.


    Tout les logement construit depuis 10 ans sont occupé, et n'ont pourtant pas permis de faire évoluer le nombre d'habitant !


    En faite ils ont juste comblé le surplus de demande lié a de plus en plus de famille monoparentale et a plus en plus de veuve

    Et pourtant, enormemement de quartiers pavillonaire et d'immeubles recent.

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper jeudi, 04 avril 2013 20:48 Posté par Charles DEREEPER

    La construction de sa propre maison ne fait pas partie du débat acheter ou louer. Car les efforts ne sont pas les mêmes.

    Clairement, la construction a toujours été une option intéressante pour ceux qui sont capables de l'assumer psychologiquement.

  • Lien vers le commentaire N jeudi, 04 avril 2013 20:32 Posté par Nico455

    De mon coté, j'ai fait le choix de faire construire un maison après avoir fait plusieur simulations.

    La location du maison dans mon quartier coute entre 1300 et 1400 € cc, les traites pour ma construction RT 2012 dans ce meme quartier à maison équivalente sur 25 ans vont s'elever à moins de 1300 € assurance comprise.
    Ce qui a prix immobilier constant me permet de mettre en capital 6000 / 7000 € de coté par an  

    L'apport mis dans cette achat s'éleve à 60000 €.


    Je ne suis pas très a l'aise dans tout ce qui est finance, et je pense que je n'aurai pas cherché à obtenir plus qu'un rendement de ces 60000 € de 4%  


    Très clairement je pense qu'il y a des affaires a faire en ce moment, notamment dans le domaine de la construction.

    Les particuliers propriétaire ne veulent pas baisser leur prix, mais les constructeurs ont déjà bien baissé (A noter que le constructeur choisi n'est pas dans les bas de gamme, plutot moyen de gamme). Le marché étant bloqué, c'est également la possibilité de trouvé des terrains bien placés (ils partent moins vite) et de négocier, On a obtenu presque 15% de remise sur notre terrain situé a 300m du centre ville. Et c'est pas une ville perdu - Ville de 10000 habitant avec accès paris en 35 minutes par le train.
    A une époque, un terrain comme celui se serait vendu en quelques jours.

    Je pense sincérement qu'il y a des affaires a faire coté construction - La baisse des prix des constructeurs est déjà effective.

  • Lien vers le commentaire Helios jeudi, 04 avril 2013 07:25 Posté par helios

    J'ai aussi ce problème : acheter ou louer ? Je suis actuellement en location.
    Pour répondre à cette question je fais chaque année une petite simulation de l'achat et de la location et je compare le capital détenu au bout d'un an dans les deux cas. Dans les deux cas le montant du loyer et celui du remboursement d'emprunt sont les mêmes, mais on pourrait aussi faire une simu si les sommes sont différentes. Enfin, je suppose que si je passe à l'achat dans un an, l'emprunt se fera sur une année de moins.

    Du coté de la location il faut compter le loyer, ce qu'a rapporté l'apport qu'on aurait investi dans l'achat. Du coté de l'achat, il y a les intérèts d'emprunt, la taxe foncière, les frais divers d'entretien et d'aménagement (1000€ par an me parait le strict minimum).

    Je ne tiens pas compte des frais de notaire, puisque je suppose que l'achat aura lieu un jour où l'autre et qu'ils seront payés de toutes façons.

    En cas d'achat envisagé dans un autre endroit que là où on loue il faut tenir compte des frais supplémentaires éventuels dus aux transports, en comptant tout si possible (transports en commun, carburant, amortissement de l'achat du véhicule, entretien).

    Il faut ajouter aussi les circonstances exceptionnelles, par exemple si vous devriez louer un studio à un de vos enfants étudiants si vous déménagez, alors qu'il reste chez vous en cas de poursuite de la location (ça m'est arrivé ces deux dernières années).

    On peut aussi compliquer le calcul en disant qu'en cas d'achat dans un an, toute baisse des prix, et les intérèts acquis de l'apport, se traduisent par une baisse du montant emprunté dans un an, d'où baisse des intérèts d'emprunt.

    Dernier paramètre à prendre en compte pour évaluer votre capital au bout d'un an dans les deux situations : l'évolution des prix de l'immobilier.
    Une fois tous les calculs effectués vous obtenez qu'à partir de X% de baisse des prix la location est préférable. Pour moi (en ne tenant pas compte des circonstances exceptionnelles évoquées plus faut) X tourne autour de 2,5%. J'ai donc décidé de différer l'achat.

    PS : on note en ce moment une forte baisse des prix de l'immobilier neuf (-10% à Toulouse). Cela va probablement se répercuter sur l'IRL.


  • Lien vers le commentaire N mercredi, 03 avril 2013 08:10 Posté par Nico455

    Juste une observation.... dans mon coin, les loyers des nouveaux biens a la location ont bien augmenter.
    J'ai l'impression que le marché de l'immobilier est bloqué, et du coup, il y a + de demande au niveau des locations, donc les prix des loyers ont visiblement tendance a monter.

    Et juste, dire qu'il est impossible que l'achat soit rentable, m'étonne.

    Il faut juste faire le calcul que vous faite dans le coin ou on decide d'acheter, si la différence entre loyer et traite est presque nul, l'achat restera interressant.
    Sachant que le surplus de la taxe foncière (pour les proprio) et annulé par l'IRL (pour les locataires). (Sans parler d'une revalorisation eventuelle du loyer lors du renouvellement du bail)

    Et c'est quelque chose de possible a obtenir dans certains coin, en faisant construire.

    Le bien revient moins cher et perdra surement moins de valeur qu'une epave thermique des années 80 lorsqu'il faudra la vendre dans les années 2030.       

  • Lien vers le commentaire alex6 mardi, 02 avril 2013 22:10 Posté par alex6

    @ludovic:

    Vous ne saisissez pas ce que j'essaye de vous dire, tout comme vous ne saisissez pas ce que d'autres ici essayent de vous expliquer.
    Vous faites une affirmation qui n'a strictement aucun interet, a savoir que l'on ne peut que gagner de l'argent dans l'immobilier. Ensuite vous corrigez avec les precautions d'usage concernant la location et la qualite du bien etc...
    C'est un peu comme si je vous disais que l'on ne pouvait jamais perdre d'argent en bourse. Et ensuite que je vous explique qu'il faut bien sur bien choisir ses actions, analyser les bilans, surveiller le PER etc...

    Que la bulle immo eclate ou pas, on s'en fiche. Perso, je vis en Australie ou la bulle immobiliere est encore plus grosse qu'en France et mon mode de vie exclut tout achat immobilier donc je suis plutot neutre sur ce sujet.
    Mais ca ne m'empeche pas de voir que les sophismes immobiliers du type "on ne peut pas perdre d'argent en achetant" meritent d'etre au minimum attenues. Et je peux vous donner autant d'exemples que vous de gens qui courent apres leur credit parcequ'on leurs a explique qu'ils ne pouvaient que gagner en investissant dans la pierre.
    Tres honnetement, je prefere de tres loin ma situation a la leur. Ne pas oublier qu'investir pour esperer etre "riche" a 60 ans, ca ne m'interesse absolument pas si c'est pour me serrer la ceinture jusque la. Question de priorite.


  • Lien vers le commentaire Ludovic Matten mardi, 02 avril 2013 10:03 Posté par ludovic matten

    @Alex,
    Evidemment que je sais ce que diversification signifie. J'ai tellement mal géré mon argent qu'à 35 ans, je n'ai plus de crédit RP, en partant de zéro. Et; fort heureusement, j'ai un peu d'argent de côté. 

    Je note juste que l'on ne cesse de dire que la bulle immobilière va éclater. Eh bien qu'elle éclate ! Les rendements n'en seront que meilleurs. Je pourrais également vous ramener à un article que j'ai écrit sur un investisseur aux Etats-Unis, en Floride plus exactement. Les prix ont été brisés, avec la crise des subprimes. mais ils remontent très rapidement et, s'ils ne reviendront pas forcément à leur plus haut niveau, retrouveront des couleurs pour les investisseurs.

    Aujourd'hui, l'immobilier à lui seul peut être une forme de diversification. Acheter à côté de la frontière suisse, sur l'ile de Ré, dans le centre de Paris, dans une ville moyenne, des SCPI, pour faire de la location saisonnière... ou acheter une résidence principale au fin fond des Ardennes n'a rien de comparable. On peut également investir en Floride, en Pologne, en Espagne ou au Maroc, cela permet également de diversifier son porte-feuille. Les gens qui suivent ce site ont un peu plus de connaissances économiques que la moyenne... A eux de faire le bon choix, guidés par le bon sens.

  • Lien vers le commentaire alex6 lundi, 01 avril 2013 23:58 Posté par alex6

    Charles, on a plus de points communs que tu ne crois je pense. Ca ne se voit pas parceque je reagis specifiquement a tes propos sur le progres mais pas ou peu sur tes autres articles.
    Pour l'immobilier, ca me semble simplement etre du bon sens.

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper lundi, 01 avril 2013 23:28 Posté par Charles DEREEPER

    @Alex

    Eh be, Alex, nous sommes souvent en discordance toi et moi. Mais là, ta réponse concernant l'immobillier, je trouve qu'elle déchire ! ca mériterait de la basculer sous forme d'article témoignage
     

  • Lien vers le commentaire alex6 lundi, 01 avril 2013 21:56 Posté par alex6

    @christine,
    Je ne comprends pas une chose: vous dites qu'il est plus facile d'acheter un logement plus grand que ce que vous pourriez louer avec vos revenus? Si les conditions pour looer sont certes difficiles, je m'etonne que les conditions de prets ne le soient pas plus encore avec d'aussi faibles revenus...
    Si non, cela signifie que les banques donnent dans le credit type subprime ce qui n'est franchement bon signe pour personne.
    Et dans le cas ou vous ne le sauriez pas, si vous ne pouvez plus rembourser votre pret pour diverses raisons, la banque vous mettra aussi a la rue. L'achat a credit de son logement n'a jamais ete une garantie de quoique ce soit et surement d'avoir un toit au-dessus de la tete a vie. Et ca va devenir de plus en plus vrai avec la montee du chomage en France.

  • Lien vers le commentaire alex6 lundi, 01 avril 2013 21:49 Posté par alex6

    @ludovic:
    Je ne met personne dans le meme sac, mais vous venez en disant qu'un primo-accedant ne peut pas perdre d'argent, ce qui est faux et est de surcroit une generalisation.
    En jetant un oeil rapide sur le net, je ne trouve que des 20m2 autour de 80k dans de nombreuses villes moyennes, 60m2 ca ne court pas les rues.

    Maintenant je m'etonne que vous ne saisissiez pas ce que diversification signifie. Quand on passe l'integralite de son epargne dans l'achat de son logement, cela signifie que l'investissement est de 100% dans la pierre. Au meme titre qu'il est stupide d'investir a 100% en actions ou dans l'or, l'immobilier n'echappe pas a la regle.
    Ensuite, vous faites l'erreur classique en immobilier qui a coute tres tres cher aux investisseurs subprime: vous basez vos decisions d'investissement sur les performances passees sans analyser la situation actuelle. L'immobilier aux States etait note AAA car jamais il n'y avait eu de baisse des prix au niveau nationale sur une duree notable.
    En France le corrollaire est qu'une grande majorite des gens pensent que payer un loyer signifie jeter l'argent par la fenetre parceque les prix ont toujours augmentes sur le long terme.

    Ce que je dis, c'est que je n'aie pas de boule de crystal mais que je ne m'expose jamais de maniere trop importante sur un actif. On peut aujourd'hui viser 8% de rendement brut annuel (il y a des "combines" pour limiter fortement la fiscalite et rapprocher le brut du net) sur les bons d'etat des pays en bonne sante financiere (Australie, Canada, Norvege etc...) via des fonds d'investissement. J'en ai quelques uns en cours chez Rabobank, un petit tres long terme chez AMP etc...
    Sur le cash dans ces memes pays, on tourne autour de 5% brut annuel soit a peu pres l'equivalent du rendement immobilier actuel mais avec une faible exposition a un retournement de tendance sur les prix.

    Pour finir, un dernier parametre a prendre en compte est la liquidite. Sur des placements cash/fonds d'investissement, on peut liquider ses positions dans la nuit et avec une bonne diversification internationale, proteger son cash dans les bonnes banques (pas en Europe donc) Avec l'immobilier, surtout si c'est la residence principale, il y a beaucoup trop de facteurs qui empechent une vente rapide. Cela rend la population de proprietaires, surtout en France, fortement captive par rapport aux capacites de nuisances fiscales de l'etat francais. Ne pas oublier non plus que la France a une tres forte probabilite de faire faillite sur les 20 prochaines annees. L'immobilier servira necessairement de contre-partie au moment de l'annulation d'une part de la dette du pays via une forte baisse des prix comme cela s'est passe en Grece ou en Espagne (et ca n'est pas fini)

  • Lien vers le commentaire london511 dimanche, 31 mars 2013 21:26 Posté par london511

    Pour faire de l'investissement locatif ne vaut-il pas mieux directement acheter des foncières côtées ? Ainsi on peut divesifier un maximum et on opeut investir avec des montants faibles, de plus on ne s'occupe pas de tous les problèmes issus de location.

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper dimanche, 31 mars 2013 20:13 Posté par Charles DEREEPER

    A Ludovic

    Oui bien sur que dans les villes moyennes inefficientes au niveau des prix, il existe des ratios favorables à l'achat plutot qu'à la location.

    Il existe toujours des niches et des zones géographiques qui réagissent à contre des moyennes nationales.

    Mais disons le franchement, dans de nombreux endroits, les prix ont explosé et ne sont pas favorables.

    Dans tous les cas de figure, il faut calculer son coup. 

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper dimanche, 31 mars 2013 20:10 Posté par Charles DEREEPER

    Sinon, attention tous à ne pas mélanger les sujets. dans le titre, il y a écrit "acheter ou louer" SON LOGEMENT PRINCIPAL.

    il n'est en aucune manière fait allusion à l'investissement immobilier locatif qui ne répond pas aux mêmes exigences 

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper dimanche, 31 mars 2013 20:08 Posté par Charles DEREEPER

    Graphitos...

    Au bout de 40 ans, un portefeuille d'actions à haut dividendes constitués uniquement par la différence pendant 20 ans entre la location et l'achat, crache largement de quoi payer un loyer et laisse meme du gras... en plus, il ne faut pas oublier la taxe foncière qui ne se paye jamais...

    qui a dit qu'il était impossible de louer une maison individuelle ? 

  • Lien vers le commentaire graphitos dimanche, 31 mars 2013 19:51 Posté par graphitos

    Il faut peut-être voir sur une plus longue échéance c'est à dire 40 ans ou plus car après le prêt, le proprio n'a plus beaucoup de frais sur son habitation et arrivé à la retraite les 700 € de loyer peuvent devenir un peu lourd dans le budget.
    Et puis il y a aussi l'environnement, c'est a dire  la déco pas toujours sympas dans une location, et le mode de vie dans une maison individuelle avec un garage pour bricoler , un jardin etc.....

  • Lien vers le commentaire Ludovic Mat dimanche, 31 mars 2013 14:36 Posté par ludovic matten

    Alex,
    Fort heureusement que l'achat n'est pas toujours gagnant. Si tout le monde gagnait de l'argent grâce à l'immobilier, cela se saurait. 
    Mais je n'aime pas la réflexion qui veut que l'on met tout ou tout le monde dans le même sac, les gens qui pensent toujours avoir raison.
    Je pose la question, simple : plutôt qu'investir dans l'immobilier, trouvez-moi ou éclairez-moi sur ce qui permet aujourd'hui d'avoir un rendement intéressant ou important sur la durée. C'est simple de critiquer, j'aimerais connaître vos bons plans.
    En partant de 0, sans un salaire élevé, je suis parvenu à me créer un petit patrimoine. Demain, si le marché perd 30 ou 40%, je serai encore très largement gagnant. Et je rachèterai. Cela ne signifie pas que toutes mes opérations seront couronnées de succès.

    Pour répondu à Alu, je peux vous assurer que même à Clermont, il est possible de trouver de très belles rentabilités. Pour en avoir d'excellentes, il suffit parfois d'aller un peu plus loin dans le Puy-de-Dôme. Et là, rien à voir avec les taux que vous citez (livret A ou LDD).

    Enfin, oui, effectivement, j'ai noté "après négociation". Une copine, à l'instant, m'a dit qu'elle avait une "touche" pour la vente de son 80 m2 à 140 KE, dans une ville de 70 000 habitants. Jamais je n'achèterais ce type de produits.  Ce serait une belle bêtise... pour un investisseur. Mais à 90 K€, je ne dis pas non. Car c'est un produit qui se loue actuellement 600 ou 650 € et qui se louera, pour des retraités, au même prix ces prochaines années. Dois-je vous calculer la rentabilité ? Alors qu'il n'y a rien d'exceptionnel dans cette "affaire"...

  • Lien vers le commentaire alex6 dimanche, 31 mars 2013 09:17 Posté par alex6

    @ludovic mat;
    A votre difference, je ne cherche pas a vendre du reve sur ce site, mes investissements n'ont la pretention de ne rendre personne riche, meme pas moi. Par contre, et meme si mon compte en banque est modeste, je m'eclate dans la vie, c'est mon truc.
    Il n'empeche que pour en arriver a vous poser la question, c'est que vous ne semblez decidement que connaitre l'immobilier sinon vous auriez deja la reponse...
    Ce qui est marrant dans votre exemple c'est le "apres negociation". Ce qui signifie que les prix baissent, ou alors les nego se font plutot dans l'autre sens.
    Refaite maintenant votre calcul de rentabilite dans un marche baissier (3-4% par an pour etre gentil) et en comparant ce que vous auriez paye en loyer pour la meme surface (bonne chance poiur elever des enfants dans un 60 metres carres...).
    Rajoutez ensuite les 3% (ce qui est le minimum) perdus par an sur le capital et sur le capital non accumule (difference loyer/remboursement pret)

    Notez que je n'aie rien contre l'immobilier, je suis meme certain que l'on peut y gagner de l'argent. Ce qui m'enerve, c'est l'usage des vieilles scies voulant faire croire que l'achat est necessairement toujours gagnant. 
    C'est en realite, beaucoup plus complexe et l'article de Charles est excellent en la matiere.  

  • Lien vers le commentaire Ludovic Mat dimanche, 31 mars 2013 07:57 Posté par ludovic matten

    On peut acheter actuellementet après négociation, dans de nombreuses villes moyennes françaises, des appartements à 80 K€ (en excellent état) pour 60 m2. En partant du principe que l'acquéreur est en mesure de financer les frais annexes (notaires, garantie, frais de dossier), cet acheteur va rembourser entre 550 et 570 € par mois sur 15 ans. 
    S'il souhaitait louer, cet appartement lui coûterait à peu de choses près la même chose. Evidemment, le nouveau propriétaire devra payer une taxe foncière (entre 500 et 700 euros par an).
    Je ne vois pas comment  un primo-accédant peut, dans ces conditions, perdre de l'argent... Mais bon, on me convaincra peut-être du contraire...

  • Lien vers le commentaire Ludovic Mat dimanche, 31 mars 2013 07:30 Posté par ludovic matten

    Bonjour,
    J'aimerais assez, Alex, que tu nous parles de ta diversification et de ce que tu as pu gagner grâce à cette diversification durant les 10, 15 ou 20 dernières années. Cela nous permettrait de mieux comprendre ta façon de penser et de mettre en place un plan qui nous enrichira... 

  • Lien vers le commentaire karlusson dimanche, 31 mars 2013 07:19 Posté par karlusson

    entre temps : Chypre et la taxation du cash... ce qui peut changer la donne, car un retour sur l'investissement immobilier peut se produire et gonfler encore la bulle. Une sorte de bank run qui viendrait se réfugier sur la pierre. Sacré Charles, tout le monde n'ira pas planquer son argent chez les chinois... (là, c'est le goût du risque inconsidéré). Good week !

  • Lien vers le commentaire alex6 dimanche, 31 mars 2013 01:30 Posté par alex6

    Il y a un autre facteur fondamental a prendre en compte et que les petits malins de l'immobilier "oublient", c'est la flexibilite.
    Quand j'entends une majorite de ceux que je connais pleurnichers parceque leur voisin fait du bruit, parceque la route qui passe pres de chez eux voit son traffic augmenter pour x raisons etc..., je me marre. Coinces entre les memes quatre murs, a payer un truc trop petit quand ils ont une famille et qui devient trop grand quand ils sont vieux, jamais en adequation avec leurs besoins reels.
    Enfin, autre avantage enorme de la locaton en ces temps difficiles, il est tres facile de reduire son loyer soit en changeant d'endroit (quitte a perdre un peu en temps de transport) soit en reduisant la surface afin de conserver ses capacites d'epargne. Car acheter son bien immo pour beaucoup, c' est epargner a 100% dans la pierre. Bonjour la diversification...