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Le Banquier

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J'ai travaillé dans de nombreux domaines liés au capitalisme,
Le fonctionnement de l'organisation économique et financière du monde me passionne,
Je m'efforce d'éclairer mon prochain dans ce système pour qu'il y avance au mieux,
qu'il souhaite en profiter ou le faire changer

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Profession : marchand de biens - les dessous des cartes

Audience de l'article : 222672 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 34 réactions
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(8 Votes) - Note : 5.00
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Dans mon métier de banquier, j’ai eu l’occasion de travailler avec des génies de la spéculation foncière, des personnes pour qui j’ai une admiration immense dans leur capacité à générer énormément de richesse très rapidement en toute légalité et en toute moralité.

Je vais écrire ici une présentation synthétique et précise concernant la profession de

marchand de biens


L’activité de marchand de biens pourrait se définir ainsi :

Trader foncier « Value » avec un fort effet de levier dans un marché haussier et très liquide à un prix donné. Et c’est avant tout une profession.
 
Je vous livre ici quelques facteurs clés de succès qui font la réussite de cette activité :

Trader foncier :

Le marchand de biens réalise des opérations spéculatives à court terme (inférieur à 2 ans) d’achat et de revente de biens immobiliers dans un but de profit.

Value :

Le mode d’investissement « Value » appelé aussi « stock picking » en bourse consiste à choisir précisément un titre de société dont le prix trop bas n’est pas en corrélation avec ses fondamentaux économiques.

Dans le cadre du marchand de biens, il s’agit de choisir un bien immobilier ou un ensemble de biens immobilier qui offre une marge à la revente (environ 30 % minimum). Cette revente peut intervenir après avoir réalisé une opération spécifique (découpe en plusieurs lots, travaux, etc).

Il y a longtemps dans une ville lointaine, très lointaine, nous n’étions pas dans la crise actuelle et le marché immobilier repartait à la hausse après une purge d’environ 10 ans, un agent immobilier me disait : « lorsque je rentre un mandat de vente dont le prix de vente peut me permettre, sans réaliser aucune opération spécifique, de tripler la commission d’agence classique, je préfère acheter le bien et le revendre moi-même ». Il acceptait de prendre le risque d’acheter le bien pour 15 à 20 % de marge environ, ce qui est trop peu à mon gout en période de forte incertitude économique comme celle que nous traversons en 2012.

Effet de levier :

L’opération s’appui presque toujours sur un crédit bancaire court terme à différé total de 24 mois maximum. Le levier classique qu’accepte une banque pour un client ayant une activité récurrente réussie peut être de 5.

Ainsi, avec 100 K€ de fonds propres, l’opération peut donc représenter à l’achat 500 K€.

Voici une opération simplifiée d’achat d’un immeuble suivi d’une revente à la découpe réalisée par une SARL d’un Marchand de Biens détenue par un couple de personne physique :

Montage de l’opération :
 
 
Prix d’achat de l’immeuble

 

400 000 €

5 appartements tous loués dans un seul immeuble composé de ces seuls 5 appartements.

Frais de notaire

12 000 €

Les frais de notaire sont réduits dans le cadre d’opération de marchand de biens

Règlement de copropriété

1 000 €

Réalisé par un avocat par exemple

Indemnité d’éviction (les appartements sont loués environ 500 € chacun)

5 000 €

Les indemnités d’éviction sont parfaitement légales et sont des charges pour l’entreprise (faisant baisser son Impôt).A partir de 2 mois de loyer offert, le locataire souvent peu fortuné sera intéressé à partir avant l’échéance du bail sans trop de soucis

Frais de dossier bancaire

1 500 €

Oui 1500 € ! et on discute pas trop s’il vous plait…

Garanties bancaire

4 000 €

Caution solidaire des associés + privilège de préteur de denier sur l’immeuble

Divers

2 500 €

Il y a toujours du divers

Total du projet :

422 000 €

 

Apport

82 000 €

Environ 20 % du projet

Prêt bancaire

340 000 €

Environ 80 % du projet frais inclus, et laissant une différence de 15 % avec le prix d’achat net (400 K€) ce qui sécurise la banque qui se dit qu’a court terme, même si le marché stagne ou baisse légèrement, l’actif couvre la dette

Dénouement de l’opération :

Vente des 5 appartements

600 000 €

120 000 € par appartement

Frais de main levé hypothécaire

3 000 €

Elle se fait lot par lot, vente après vente

Intérêt du crédit (5 %)

17 000 €

L’opération s’est débouclée en un an, le crédit est remboursé par anticipation sans frais à chaque lot vendu, j’ai simplifié ici en indiquant 5 % sur le prix total et sur un an total

Divers

1 500 €

 

Résultat de l’opération :

Gain net de l’opération hors fiscalité de la SARL :

152 500 €

600 000 € - 3000 € - 17 000 € - 1 500 € - 2 500 € - 4 000 € - 1 500 € - 5 000 € - 1 000 € - 12 000 € - 400 000 €

Rendement économique : (gain net /(prix d’achat+frais))

34.07 %

152 500 € / 447 500 €

Rentabilité financière : (gain net/(apport)

185.97 % 

152 500 € / 82 000 €    ! Merci la banque et l’effet de levier !

Gain pour la banque

18 500 €

1 500 € + 17 000 € (la misère… :), je déconne
 
 

Marché haussier :

On peut faire du marchand de biens dans un marché baissier aussi car le marché immobilier a globalement beaucoup d’inertie, il ne fait pas +/- 30 % dans la semaine. Néanmoins, c’est très dangereux vis-à-vis des montants engagés et de l’effet de levier qui multiplie la rentabilité économique ou la non-rentabilité…

Vous pouvez relire à se sujet mon texte sur la résidence principale, paragraphe 3.

Il se trouve que le marché est globalement haussier depuis 1999, même si là, c’est …

Liens vers le CGEDD ICI, puis aller dans rapport et documentation.



Très liquide à un prix donné :

On peut imaginer que le bien immobilier objet de la revente intéresse toujours quelqu’un. En effet, dans l’immobilier au prix du marché, il y a presque tous les acheteurs. Pour faire une comparaison avec la bourse, on peut imaginer un carnet d’ordre qui serait vide à l’achat jusqu'à un prix où presque tout le monde se positionne. Ça donnerait un truc comme ça :

Ordres

Qté

Achat

Vente

Qté

Ordres

0

0

170 000 €

180 000 €

30

30

0

0

150 000 €

200 000 €

60

54

245

245

120 000 €

240 000 €

25

7

C’est une image évidement

Si j’ai dit plus haut que le marché ne fait pas +/- 30 % dans la semaine, cela ne veut pas dire que les acheteurs, par exemple, ne peuvent pas se déplacer de +/- 30 % dans le carnet d’ordre très rapidement. Dans le cadre d’un marché qui commence à baisser par exemple, les vendeurs vont baisser leur prix de vente graduellement pour trouver le bon prix qui correspond à la ligne d’acheteurs qui a pu chuter très vite. Lorsque les acheteurs et les vendeurs sont trop loin les uns des autres le marché est bloqué.

Un exemple d’un vendeur qui cherche dans le carnet d’ordre imaginaire de son bien les acheteurs depuis 4 ans :

Graph.jpg

Tout le cœur du métier du marchand de biens est de sentir parfaitement à quel niveau sont les acheteurs dans le carnet d’ordre imaginaire pour chaque bien qu’il est susceptible de vendre. Ainsi, il calcul sa marge en partant du prix de vente final, moins les frais, moins le prix d’achat.

Lorsque l’on vend soit même un bien immobilier, si on vend dans le mois, on peut considérer que l’on est dans le marché, ou pas assez cher. Si on vend au-delà d’un mois, c’est que l’on est au dessus du marché, mais celui-ci monte, et donc il rattrape notre prix de vente.

En effet, un mois suffit largement à être visible par tous les acheteurs solvables du marché de votre bien.



Une Profession :

Peut être qu’en lisant ce texte vous vous dite « c’est facile ! »

En fait pas du tout, et cette activité est très dangereuse, c’est aussi pour cette raison qu’elle est très rémunératrice. Il y a aussi des marchands de biens qui y laissent leur résidence principale et leur couple quand une opération se déroule mal (cf caution solidaire).

Sans même en arriver là, il faut comprendre que si vous avez une opération qui ne se déroule pas normalement, c'est-à-dire qu’arrivée à échéance du crédit court terme, vous ne pouvez pas rembourser tout ou partie, vous avez de grande chance d’être d’une certaine façon blacklisté dans toutes les banques à cause de vos bilans, de vos relevés de comptes, ou des incidents. Vous ne pouvez donc plus lever de crédit, plus travailler, il faut changer de métier. Evidement, si c’est 1 opération qui se passe mal après 9 nickels et que vous avez plein de pognon sur les comptes, là ça va, on s’arrange… :)

Pour conclure, comparons notre comportement de M. et Mme tout le monde et celui du marchand de biens professionnel pour encore mieux cerner ses facteurs clés de succès :

Mme et M. BIDE et OCHON (peut être vous ? ou moi)

M. et Mme Marchand et de Biens

La recherche immo…

J’évite les agences immobilières car je veux poa payer les frais c’est trop cher les agences et ça sert à rien, pouaaaaaaaaaa

Je vais voir les agences et je leur dis que je ne négocierais pas les frais car tout le monde doit gagner ça vie et qu’ils font un métier difficile. J’indique souhaiter qu’elles me préviennent en premier avant de mettre le bien en vente en vitrine ou de communiquer dessus

Le bien lui même

Je veux voir tous les diagnostics en original et visiter 3 fois, une avec maman, une avec cousin Ochon qui a monté lui-même sa cuisine brico dépôt d’occasion et qui s’y connait dans le bricolage, et une avec la gamine pour voir si elle s’y sent bien dans sa chambre que l’on va repeindre au pochoir

Je visite une seule fois avant de faire une offre, et je connais parfaitement de tête le prix de marché et le coût des éventuels travaux

La négociation du prix

Je veux payer le moins cher possible donc je propose 30 % en dessous du marché et je prends comme prix de référence le bien le plus ignoble que j’ai visité en disant qu’il était magnifique et que l’on ne l’a pas acheté parce que quand on s’appelle Bide et Ochon on n’achète pas à la première visite, on réfléchit !

Je veux aussi payer le moins cher possible, mais c’est l’agent immobilier qui va directement me dire quel est le prix minimum acceptable par le vendeur car je vais lui permettre de bien gagner sa vie. Je verrais très vite si je peux faire une bonne marge ou non

La clause suspensive dans le compromis de vente

On met une clause suspensive car c’est notre droit de consommateur

J’indique et j’écris que je paie cash et tout le monde se détend, même si je vais en fait faire un crédit, mais ça c’est mon affaire

La négociation avec le banquier

Je lui dis que je ne suis pas marié avec lui et que je vais fumer tous mes RTT à faire le tour de 8 courtiers et toutes les banques du département, même les Espagnoles, pour économiser 2.70 € par mois* sur la mensualité, pour qu’il gagne le moins de pognon possible sur ma gueule car chez les Ochon, on aime pas se faire enc…. !

Je le remercie de m’octroyer le financement quelque soit le taux, et je l’invite au restaurant. Je lui indique que je ferai un placement chez lui d’environ 25 % de la marge que je me serais fait sur le bien parce que c’est normal et aussi pour qu’il fasse toujours mes dossiers en premiers et à des conditions très correctes

Et la vente du bien

Je veux vendre le plus cher possible car je suis un sacré commercial et que la chambre de ma fille décorée au pochoir par sa mère est une fresque magnifique et que ça vaut peut être 200 mais MOI, Môssieur OCHON je vais la vendre 300 ma maison à MOAAArhg…

Je vends au prix que j’ai calculé au départ car c’est le prix du marché (là ou le carnet d’ordre est plein à craquer d’acheteur) et je veux déboucler l’opération rapidement car j’ai un prêt à rembourser avec une échéance de quelques mois, et j’ai déjà une autre opération en vue proposée par mon agent immobilier, et je sais que mon banquier me suivra…

The end
 
 
* C’est le plus petit écart de mensualité habitat de ma carrière pour lequel j’ai fait venir dans ma banque de l’époque un prospect, si si c’est vrai. Après, sur 300 mois sans actualiser, je comprends… :)

J’ai pris ici l’exemple d’un sourcing d’affaires par un agent immobilier, ce n’est pas le seul prescripteur évidement, il y a aussi les notaires, architectes, entreprises de destruction, artisans du bâtiment, etc.

Voilà, vous savez tout ou presque du marchand de biens.

Pour savoir vraiment tout et si vous voulez vous lancer en tant que professionnel, c’est que vous avez une situation financière solide (fort revenu et du patrimoine foncier et financier), entourez vous alors d’autres professionnels (banquier, expert comptable, avocat, agent immobilier, architecte, artisan du bâtiment, etc.)

Vous n’avez pas encore une situation financière solide…, bon ben…, le marchand de biens ce n’est pas pour tout de suite.

A bientôt

Le Banquier

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34 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Le Banquier mardi, 07 juillet 2015 22:58 Posté par Le Banquier

    Bonjour otope, (excellent nom !)
    A ma connaissance, et je n'ai pas la Banque infuse ;)

    - Marge : idem
    - effet de levier : idem et toujours selon expérience + patrimoine bien entendu
    - garanties : idem et toujours selon expérience + patrimoine bien entendu
    - le coût dans le tableau est un PPD pour Marchand de Biens pour l'exemple

    - Terrain à batir : je maitrise moins ayant une vision en milieu urbain, voir trés urbain, mais .... j'ai un ami trés cochon sur le sujet qui roule en NISSAN GTR et qui raméne de trés bonnes bouteilles lors des diners entre amis, donc ça à l'air de marcher plus que correctement ;)

    Et toujours pareil,le net c'est bien, mais faire du gros pognon avec du gros risques et du gros crédit, les conseils payants, c'est ...VITAL

    A bientôt

  • Lien vers le commentaire valency mercredi, 01 juillet 2015 15:47 Posté par otope

    Bonjour,
    un grand merci pour cette article bien façonné. Surtout écrit par un "homme de l'art".
    Vous avez décrit cette profession en 2012.
    Qu'en est il en 2015 ??
    Les marges escomptées et appréciées par votre profession sont de quel ordre aujourd'hui ?
    Les effets de levier sont-ils de 1 pour 5 ?

    Concernant les garanties bancaires sont-elles systématiques ? Et forcément enregistrées pour avoir ce cout estimatif de 4000 euros dans votre tableau ?

    S'il y a d'autres précisions importantes par rapport aux habitudes bancaires OU autres ...? De mon côté, je vais me spécialiser dans le terrain à bâtir.
    A vous lire :-)
    Bien cordialement
    Franck

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 02 mars 2015 20:51 Posté par Le Banquier

    MAIS  ! ! !....  Le compteur indique 100 000 clics là ! ! !

    Je ne sais pas s'il y a beaucoup d'articles financiers sur le net qui font ce type de "score " ...MERCI CHARLES  ................. d'avoir mis en avant mon génie ... je suis émue et .............modeste..

    Et merci à toi lecteur(s) !



    Bon, je suis au ski, alors SHOUSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSssssssssssssssss

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 02 mars 2015 20:14 Posté par Le Banquier

    Bonjour Elsa,

    Effectivement, je vous invite à vous rapprocher de votre Expert Comptable, parceque la fiscalité bouge tout le temps et qu'il faut vous faire appuyer par ce type d'expertise dans cette activité.

    Bonnes ventes ! et surtout bons achats !

  • Lien vers le commentaire Elsa lundi, 02 mars 2015 12:00 Posté par Elsa

    Bonjour Monsieur,


     


    Apres plusieurs operations immobilières fructueuses réalisées ces dernières années, il est certainement temps pour moi de passer en MdB sur la prochaine. 


    Cela n'est peut être pas votre partie, sachant que vous intervenez plus sur le montage du dossier financier, mais savez vous s'il est possible pour un marchand de bien de déduire des travaux de renovation de la plus value? Si oui lesquels? Bonne journée, et merci pour vos posts)

  • Lien vers le commentaire Le Banquier vendredi, 07 février 2014 01:27 Posté par Le Banquier

    Bonjour Charlie,

    Vous avez pris le temps de rédiger un long poste parfaitement rédigé, je vais vous répondre le mieux possible.

    Je ne fais pas de conseil personnalisé sur Objectif Eco pour 2 raisons :

    La première : écrire ici est un pur loisir, et je ne veux pas faire le soir, ce que je fais la journée dans mon métier.

    La deuxième, un conseil de qualité doit passer par un rendez-vous, des rendez-vous, pour vous découvrir, vous, vos projets, etc. Ce site ne permet pas de le faire.

    Donc, je ne veux et ne peux faire ce que l’on me demande parfois ici, du conseil personnalisé.

    D’une façon générale, les mises en gardes et les connaissances fondamentales sont dans mes différents textes sur l’immobilier, et dans certains textes d’autres auteurs sur le trading pour la partie calcul de rendement et donc du bon prix d’achat et de sorti, gestion du stress, effet de levier.

    D’autres auteurs comme Charles Derreper ont aussi écrit des textes intéressant sur l’immobilier, vous en avez d’ailleurs 2 à télécharger gratuitement au dessus.

    Effectivement, des formations immobilières ou dans les arts du bâtiment (architecture, construction, etc) ont du sens dés lors que vous voulez vous orienter dans cette activité.

    Le Plan d’action, s’appel un business plan, Marchand de Biens est une profession, et quelque part, lorsque l’on monte une entreprise, il est bien venu de réaliser un business plan parfaitement rédigé, détaillé et qui n’omet aucun élément (marketing, facteur clés de succès personnels, compte de résultat prévisionnel, tableau de trésorerie, etc)

    Souhaitant vous avoir apporté satisfaction, au moins partiellement

    Je vous souhaite une bonne création d’entreprise Charlie !

  • Lien vers le commentaire Le Banquier samedi, 14 décembre 2013 20:45 Posté par Le Banquier

    Bonjour Bricee,

    C'est tendu, aprés je ne suis pas votre banquier, donc...

    Précision :  Quand je dis " c"est tendu", ça veut dire :
    C'est tendu de trouver un financement, je pense
    et
    C'est très dangereux pour vous si ça tourne mal

    Je commencerais par ma Résidence Principale à votre place. Ainsi si vous savez créer de la valeur, vous vous enrichissez, si vous ne savez pas, vous êtes logé...

    Bonne continuation, je vous invite vous et tous les autres à lire mes autres articles

    Amicalement

  • Lien vers le commentaire Le Banquier samedi, 19 octobre 2013 22:25 Posté par Le Banquier

    Bonjour jazzin,

    Je vous remercie pour vos mots.

    Je suis désolé mais je ne peux pas vous renseigner car vos questions nécessitent un rendez-vous bancaire avec une découverte complète de votre projet et de vos situations. Je vous dirais donc n’importe quoi ici.

    Aussi, j’échange avec beaucoup de plaisir avec mon lectorat mais ne compte pas réaliser sur mon temps libre ce que je fais la journée : Du «Â conseil Bancaire en enrichissement ». ;)

    A bientôt

  • Lien vers le commentaire Le Banquier mardi, 27 août 2013 22:37 Posté par Le Banquier

    Bonjour Schoumi,

    Votre question est très bonne, voici ma réponse sans connaitre la totalité de votre situation :

    Le montage qu’il vaut faut à priori :

    Un prêt habitat long terme (20 ans) avec un différé d’amortissement partiel ou total de 2 ans environ. Vous allez indiquer que vous souhaitez ce différé pour faire des travaux (6 mois) et plus longtemps pour reconstituer votre trésorerie : Les loyers seront encaissé mais vous ne décaisserez que les intérêts + l’assurance (cas du partiel) ou juste l’assurance (cas du total).

    Si la mensualité prévisionnelle après les 2 ans ne vous crée pas de problème d’endettement sur les calculs, alors vous ne vous mettez pas en danger avec ce montage, si par contre vous ne pouvez assumer cette mensualité (même avec un loyer qui rentre) alors vous prenez un risque immense.

    La Banque n’est pas doté de conscience, elle ne se braquera pas ;) et le banquier, s’il n’apprécie pas que vous sachiez créer de la valeur financière, fuyez le.

    Pour obtenir un crédit sans frais de remboursement prenez un prêt variable exonéré de ce type de frais.

    Pour aller plus loin, le « top » et de faire ce que vous dite sur vos résidences principales. En effet, si vous êtes jeunes et doués de vos mains comme je le suppose, l’idéal financier est d’acheter des biens à retaper que vous revendrez exonéré d’impôts après y avoir apporté votre valeur ajouté. Par contre il faut accepter de vivre dans les travaux et de déménager tous les 2/3 ans… Après si ça vous rends riche…

    Souhaitant avoir répondu à votre question. Par ailleurs, merci vous m’avez inspiré, je vais faire un texte sur l’investissement locatif prochainement

    A bientôt donc :)

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 13 mai 2013 22:42 Posté par Le Banquier

    Bonjour Tim,
    je n'avais pas vu votre post.
    A partir des éléments que vous indiquez, la réponse est oui, c'est utopique.

  • Lien vers le commentaire jctrader56 dimanche, 14 avril 2013 08:38 Posté par jctrader56

    je lis cet article suite a celui de ce jour. Meme avis : excellent.

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 25 février 2013 20:55 Posté par Le Banquier

    Bonjour Marie Sophie,

    Q1) Tous les moyens sont bon pour votre sourcing d'affaires, donc oui les enchères, why not ?
    A ce sujet, je me souviens d'une ou un immeuble est partie quelques centaines d'euros au dessus de la mise initiale car il n'y avait ...qu'un acheteur... :) le veinard :)

    Je n'ai pas insisté dans mon texte, mais l'un des points forts d'1 MDB est aussi sa capacité à tisser et entretenir un reseau de qualité. Le MDB idéal est aussi un trés bon communiquant et il est très droit avec ses partenaires.

    Q2) Sincerement, je ne sais pas si vous pouvez "passer devant" en contactant la banque en amont et ainsi éviter les enchéres. Ma logique voudrait que non car ce n'est pas équitable pour le vendeur qui n'utilise pas toutes ses chances de vendre au meilleur prix pour appurer le plus de dette.

    Après, vous pouvez aussi vous marier avec un banquier pour qu'il vous refile la liste des crédits dans le rouge, notament les prêts relais, pour que vous alliez directement à la bonne cible et au bon prix....*

    * HAAAAAAAA HAHAHA hum hum ! on se calme, c'est de l'humour, aucun Banquier n'aurrait l'idée d'exploiter un tel filon..... voilà voilà...

    Bonne plus value Marie Sophie :)

  • Lien vers le commentaire Le Banquier mercredi, 13 février 2013 00:17 Posté par Le Banquier

    Bonjour Jean-Marc31,

    C'est volontairement que je ne parle que trés peu de fiscalité dans mes articles car elle change tout le temps ou presque. La réponse à votre question est dans le tableau :) "Gain net de l’opération hors fiscalité de la SARL" . Pour connaitre la fiscalité du moment, il faut vous rapprocher de votre expert comptable. Enfin, de mon point de vue, la fiscalité ne doit jamais guider vos choix. Pourquoi ? ...C'est un trop long sujet à expliciter dans un simple post.

    a bientôt

  • Lien vers le commentaire Le Banquier samedi, 02 février 2013 01:21 Posté par Le Banquier

    Bonjour laurent500K,

    Merci pour votre post.

    Il n' y a pas de "bonne banque", cette notion médiatique n'existe pas dans le monde réél. Il y a des banques qui acceptent ou non de financer les MDB.
    Il faut donc les selectionner, aller rencontrer les hommes ou femmes qui vous aideront à vous enrichir, suivre votre filling, tout en sachant qu'aucun choix n'est immuable en terme de conseiller(ére) bancaire.

    Sinon, osé le pari de gagner 500 K€ en 4 ans grâce au levier et à l'immobilier :) vous y êtes arrivé ?

  • Lien vers le commentaire Le Banquier samedi, 13 octobre 2012 22:30 Posté par Le Banquier

    Bonjour Daix,
    C'est vrai que je n'ai pas évoqué le fait qu'un marchand de biens peut se financer autrement que par une banque, (la famille, les amis, peuvent aider à se lancer en effet). Le prêt CT bancaire pour financer cette activité est effectivement un prêt sur gage. Pour le coté frileux, je confirme, la banque ne finance pas cette activité en tappant dans les mains autour d'une bière, il y a même des banques qui ne financent pas du tout, même si vous êtes un maitre dans le domaine.

    M. Dereeper, je vous remercie, je n'ai pas fini de m'éclater à publier sur votre site ! ! ! :)

  • Lien vers le commentaire Daix samedi, 13 octobre 2012 15:49 Posté par Standaix

    Bonjour,
    L'article est assez clair et précis pour la partie technique.
    En revanche, la conclusion est assez franchouillarde et frileuse.
    J'ai eu à gérer une reconversion professionnelle à un moment délicat de mon existence et si j'avais attendu d'avoir une situation solide pour me lancer, je n'aurais rien fait. Il faut surtout avoir et s'entourer de compétences pour monter des opérations viables.
    A partir de ce moment, si les prêteurs sur gages que sont les banquiers français ne financent pas, il faut trouver des alternatives auprès d'investisseurs.
    Je reconnais que cela n'est pas facile au départ mais après quelques petites opérations réussies, il est aisé de mobiliser des capitaux (surtout auprès de ceux qui ont pris des bouillons boursiers).
     C'est vrai pour les marchands de biens comme pour de nombreuses activités, c'est rarement les gens confortablement installés qui se lancent...

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper jeudi, 11 octobre 2012 17:50 Posté par Charles DEREEPER

    5000 lecteurs mon cher banquier... cela me rappelle une promesse !

  • Lien vers le commentaire Le Banquier mercredi, 19 septembre 2012 18:39 Posté par Le Banquier

    Bonjour d,Vous avez raison, c'est volontairement que je ne parle pas du fiscal (TVA /IS) et social car ça change souvent, voir tout le temps pour le social. Je vous remercie pour cette précision.

  • Lien vers le commentaire Le Banquier lundi, 10 septembre 2012 19:56 Posté par Le Banquier

    Bonjour R, Je vous remercie pour votre commentaire.je vais faire un début de réponse sur cette question :"Je ne comprends pas pourquoi les banques, n'acceptent pas une mutation de crédit court terme en long terme sur demande du marchand".Je vous réponds en toute transparence et en toute franchise :La réponse est principalement dans les éléments que vous apportez vous même : (risque de baisse du marché, faible volume, prix trés élevé, garantie relative, etc... c'est une activité dangeureuse car spéculative avec de fort volumes et de fort éffet de levier. Un marchand qui demande une mutation de crédit est un marchand en situation d'échec (l'opération ne se déroule pas comme convenu) La relation contractuelle de dette devient subie et non choisie, les critéres d'octroi (ratio d'endettement et de garantie) ne sont plus respecter, etc. pour la banque, une demande de mutation est un probléme, soit parceque vous ne savez pas ce que vous faites (vous changez d'avis), soit vous êtes mauvais dans ce que vous faites (et vous demandez un délai déguisé sous forme d'amortissement), dans les deux cas, vous êtes dangeureux pour la banque et pour vous même. Le seul cas ou la banque n'est pas géné par cette situation c'est lorsque l'opération ne représente qu'une part infime du patrimoine total dans le cadre de nombreuses autres opérations réussies (un cas sur 10 représentant mois de 5 % du patrimoine total par exemple). A bientôt

  • Lien vers le commentaire Le Banquier mardi, 24 juillet 2012 21:39 Posté par Le Banquier

    Merci beaucoup pour vos encouragement !

    Ps je n'arrive pas à enlever le souligné des tableaux qui se barre d'ailleurs un peut en couille... ouiiiii c'est un détail, mais... :)

    a+

  • Lien vers le commentaire antoine12 jeudi, 19 juillet 2012 01:39 Posté par antoinecr

    excellente présentation, très technique pour moi au début mais le tableau comparatif est vraiment parlant !

  • Lien vers le commentaire Charles Dereeper mercredi, 18 juillet 2012 19:16 Posté par Charles DEREEPER

    Mon cher banquier, c'est tout simplement un article exceptionnel que vous avez écrit. Je n'ai jamais lu quelque chose d'aussi complet sur le sujet ! Nous allons organiser un emailing général dessus à la rentrée sept !