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Michel Delobel

Michel Delobel

Gestionnaire de portefeuille sous mandat via une société de gestion agréée, trader pour compte propre et formateur au trading et à l'investissement en bourse, je suis aussi fondateur du site Fenêtre sur Cours et de la société ACGest, via laquelle j'accompagne également mes clients dans la constitution et le développement de leur patrimoine, la préparation de leur retraite ou encore l'optimisation de leur fiscalité.

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DE GIRO 2

Ce qu’on ne vous dit pas sur la défiscalisation Pinel

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Qui n’a pas déjà reçu dans sa boite email des spams promettant de ne plus payer d’impôts pendant 9 ou 12 ans, ou vous proposant de télécharger gratuitement le guide de la loi Pinel ? Mais savez-vous ce qui se cache derrière ces emails ?

Bien sûr, vous n’êtes pas dupes, on trouve des sociétés qui vous proposent d’investir dans l’immobilier neuf, pour vous permettre de bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Pinel. Cela fait maintenant bientôt 20 ans que ce type d’investissement existe, et le côté très rentable de l’opération dans certaines conditions a attiré beaucoup de monde. Mais très rentable pour qui ?

Un deal gagnant-gagnant, en théorie

Sur le principe, ce type de loi incitant les particuliers à investir dans l’immobilier neuf est une très belle affaire, pour tout le monde :

$1-          Pour l’état, car cela permet de dynamiser le secteur du bâtiment (et tout le monde sait bien que « quand le bâtiment va, tout va » J), et car cela permet de pallier au manque de logement en France sans que l’état n’ait à sortir un euro d’investissement, puisque ce sont les particuliers qui vont investir à sa place

$1-          Pour les promoteurs, car cela leur permet de nouveaux débouchés et clients potentiels

$1-          Pour les sociétés qui jouent le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs et les particuliers, et qui encaissent au passage des commissions souvent confortables

$1-          Et enfin pour les particuliers, qui peuvent ainsi investir à moindre coût, en utilisant tout ou partie de l’argent qu’ils auraient dû payer aux impôts pour financer leur achat.

Le problème, c’est que dans la réalité, ce n’est pas si simple et c’est loin d’être aussi rose.

L’état, lui, reste quoiqu’il en soit gagnant. Ce qu’il « perd » en impôts de la part des particuliers, il le récupère largement au niveau de la TVA perçue et autres impôts payés par les promoteurs et les sociétés vendeuses de défiscalisation, sans parler sur le fait qu’il n’aura pas eu à investir pour développer le parc immobilier.

Les promoteurs eux aussi s’en sortent en général pas mal, même s’il y a malgré tout toujours un risque d’exécution ou qu’un programme ne se vende pas comme prévu. Ce type de loi leur amène quoiqu’il en soit du business complémentaire. À eux ensuite de bien gérer chaque programme pour qu’il soit rentable. Et si les temps peuvent être actuellement un peu plus compliqués, avec un surcoût lié aux nouvelles normes d’isolation, ils ont quoiqu’il en soit largement profité de la largesse de certaines lois par le passé, qui leur ont permis de gonfler les prix parfois de façon importante.

Les sociétés de défiscalisation, qui se sont spécialisées dans la vente de ces biens immobiliers neufs, s’en sortent en général également plutôt bien, même si elles ont connu des années plus fastes qu’actuellement. Elles ne prennent en tout cas pas grand risque, avec des commerciaux pour la plupart du temps rémunérés uniquement ou essentiellement à la vente.

Reste le particulier. Et là ça se complique…

Les facteurs clés


Pour que le particulier s’y retrouve dans son investissement, cela dépend de plusieurs facteurs.

Il faut déjà qu’il puisse effectivement bénéficier de la réduction d’impôts prévue par la loi, autrement dit qu’il respecte les critères imposés par l’état. Dans l’absolu, ce n’est pas le plus compliqué, mais il faut d’une part être bien conseillé (ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas, avec des vendeurs qui disparaissent une fois la vente effectuée), et malgré tout avoir trouvé un locataire dans les 12 mois qui suivent la livraison.

Un problème de locataires qui nous amène au deuxième facteur clé pour que l’investissement soit un succès : il faut que le bien soit loué, et à un loyer correct ! Car indépendamment du fait qu’il faille avoir trouvé un locataire dans les 12 premiers mois, il faut aussi avoir des locataires pendant 9 à 12 ans.

A priori, ce n’est pas un problème, notamment avec la loi Pinel, car les loyers sont plafonnés et donc normalement équivalents ou légèrement inférieurs au prix du marché, et car les logements en question, bénéficiant des nouvelles normes d’isolation, sont économes en électricité et en chauffage (cela n’a toutefois pas toujours été le cas par le passé). Cela en fait donc a priori des logements très attractifs pour les locataires.

Mais si l’appartement ou la maison choisie sont mal placés, mal orientés, mal conçus, ou situés dans une zone peu attractive ou dans laquelle l’offre est trop abondante (en raison par exemple d’un afflux massif et simultané de programmes neufs, d’autres promoteurs ayant également profité de l’aubaine), notre investisseur peut se retrouver confronté à des difficultés pour trouver un locataire.

Et qui ne dit pas de locataire dit potentiellement pas de réduction d’impôt, et surtout des rentrées d’argent inexistantes ou moindres, et donc une rentabilité qui s’effondre, tandis qu’il faudra malgré tout continuer à rembourser l’emprunt.

Enfin dernier facteur : la revente. Rien ne sert d’avoir économisé des impôts et perçu des loyers pendant toute la durée de l’investissement si c’est pour se retrouver coincé au moment de la revente, avec un bien qui n’intéresse personne et/ou est survalorisé par rapport au prix du marché.

A ce stade, je sens déjà ceux qui auraient été potentiellement intéressés plutôt désabusés.  Je les rassure tout de suite : le gros avantage, c’est que ces trois facteurs clés peuvent être résolus d’une seule et même façon : en sélectionnant de façon drastique son bien immobilier. Voilà d’ailleurs qui colle parfaitement avec la maxime qui dit que dans un achat immobilier, les trois critères les plus importants sont l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement…

J’apporterais toutefois un bémol à cette maxime, car si l’emplacement est très important (et quand je dis emplacement, j’y inclue l’orientation, l’absence de vis-à-vis, et l’environnement), il faut bien entendu faire très attention au prix et à la qualité du bien acheté. Rien ne sert d’avoir un super emplacement si le prix est déraisonnable ! Voilà qui m’amène tout droit au dernier point de cet article et les raisons qui font que bon nombre d’investissements de défiscalisation n’ont pas apporté à leurs acquéreurs le retour sur investissement attendu (et qui leur avait été vendu…).

De nombreuses dérives

Si un certain nombre d’investissements défiscalisant ont tourné au cauchemar ou n’ont en tout cas pas apporté le retour sur investissement attendu, c’est que ces fameuses lois de défiscalisation ont suscité bon nombre de dérives. Des dérives qui se sont appuyées sur des imperfections de certaines de ces lois (imperfections que l’état a corrigé progressivement pour arriver à la loi Pinel), mais aussi et surtout sur certaines largesses des promoteurs (et des banques qui les ont suivies), avec l’appui des sociétés vendeuses de défiscalisation.

C’est ainsi qu’on a vu fleurir des programmes n’importe où et n’importe comment, à des prix parfois largement surévalués. Pourquoi ? Tout simplement car les promoteurs ont pu s’appuyer sur de très nombreuses sociétés de défiscalisation peu regardantes, et particulièrement rodées pour vendre à des particuliers naïfs des biens dont personne n’aurait voulu dans des conditions normales de vente, c’est-à-dire sans carotte fiscale.

Ces sociétés, qui se targuent de faire du conseil, sont en fait surtout des sociétés de vente, fortes de commerciaux particulièrement habiles et sans scrupules, au discours bien rôdé et à la technique de vente parfois à la limite du forcing. Leur seule motivation est de toucher leur commission, peu importe les conséquences derrière pour le client. Pratique pour vendre les appartements au rez-de-chaussée, orientés au nord et donnant sur la rue dont personne ne veut, d’autant que les vendeurs sont en général incités à vendre ces biens-là grâce à des sur-commissions. Rares sont d’ailleurs ces sociétés qui vous proposent un bien à côté de chez-vous, l’idée étant que vous ne soyez surtout pas tentés d’aller voir le quartier ou l’emplacement du bien que vous achetez (« mais Monsieur, vous savez, c’est avant tout un investissement financier qui vous permet de payer moins d’impôts. Qu’il soit situé ici ou ailleurs, ce sera la même chose. Et puis que ce soit nous, le promoteur ou les banques qui financent le projet, tout le monde a fait une sélection drastique… »).

Alors bien sûr, investir à côté de chez vous n’est pas non plus forcément une bonne idée, car ce n’est pas forcément là qu’il y aura la meilleure demande et le plus de potentiel d’augmentation de la valeur de votre bien. Mais il est étonnant de voir le nombre de particuliers qui ont investi à l’autre bout de la France, alors qu’il y avait a priori de nombreuses autres villes attractives bien plus proches. C’est en tout cas ce que je constate très régulièrement lorsque je rencontre de nouveaux clients qui ont eu l’occasion d’effectuer un investissement de ce type.

Comment éviter les mauvaises surprises ?

Comment faire alors pour mettre toutes les chances de son côté, éviter ces dérives et les mauvaises surprises ?

La première des choses est de fuir ces sociétés de vente de défiscalisation, dont c’est la seule activité et qui ne seront donc pas forcément de bon conseil. En effet, sachant qu’elles n’ont rien d’autre à vous proposer, elles seront incitées à vous vendre de la défiscalisation, quand bien même ce n’est pas forcément la solution la plus adaptée à votre situation. Par ailleurs, ces sociétés ont tendance à vous proposer des biens dont personne ne veut, car elles peuvent faire une marge plus importante et n’ont pas vocation à vous revoir une fois la vente conclue.

Vers qui s’orienter alors ? Vers un conseiller dont ce n’est pas la seule activité d’une part, et qui pourra donc déjà réellement voir si c’est la meilleure solution pour vous, et vers un conseiller susceptible de vous accompagner sur du long terme d’autre part : il n’aura donc pas en tête uniquement sa commission à l’instant t, mais cherchera à vous satisfaire sur la durée, et sera à même de vous accompagner non seulement tout au long de votre opération de défiscalisation, mais éventuellement également sur d’autres projets.

Enfin, dernier point important : il est largement préférable que ce conseiller soit libre de travailler avec n’importe quel promoteur. Il pourra ainsi vous proposer réellement un bien immobilier de qualité et répondant entièrement à vos critères. Je parle en connaissance de cause, car j’ai travaillé un temps pour une société qui proposait certes différentes solutions d’investissement, mais dont le nombre de programmes immobiliers à disposition était trop limité pour que je puisse trouver des biens répondant aux critères de mes clients. Je les ai donc quittés pour être totalement libre de travailler avec les promoteurs de mon choix.

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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire titi mardi, 07 juillet 2015 08:06 Posté par zetiti

    Les opérations de défisc qui se font les yeux fermés sans regarder aucun paramètres sont pratiquement toujours perdantes, évidemment. Et comme à chaque fois des malandrins, à tous les niveaux, tentent de profiter de la crédulité de quelques uns. Bref, rien de nouveau et toujours la même histoire avec tous les systèmes de défiscalisation sur l'immo français (Robien, Scellier et cie).
    Bref, pas très subtile comme publicité pour vos services personnelles que de dénoncer des dérives qui ont toujours existé et dénigrer ce que font d'autres sur le même créneau que vous en mettant en avant que vous faites beaucoup mieux parce que... ben justement, on ne sait pas pourquoi.