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Jean-François FAUSTINELLI : Qu’est ce que la garantie des risques locatifs (GRL) ?

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La garantie des risques locatifs est un dispositif qui permet de couvrir totalement :

*les risques d’impayés de loyers, charges comprises,

*les dégradations locatives sur toute la durée du bail,

*les frais de procédures en cas de défaillance du locataire.

Elle vise à favoriser l’accès et le maintien dans le logement.

 

Conditions d’accès à la GRL

Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit souscrire un contrat d’assurance GRL, dénommé « contrat socle GRL ». Il doit ensuite s’assurer au vue des pièces transmises par le candidat locataire de son éligibilité au contrat socle GRL. Le bailleur doit transmettre ces pièces à l’assureur.

S’agissant des locataires déjà en place dans le logement, pour bénéficier de la garantie GRL, le bail doit dater d’au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat socle GRL et il ne doit pas y avoir 2 mois consécutifs ou non d’impayé total ou partiel de loyer, au cours des 6 mois précédant cette souscription.

 

Bailleurs concernés

Tout propriétaire bailleur du parc privé qui le souhaite peut souscrire un contrat GRL, en s’adressant à une compagnie d’assurance de son choix qui a adhéré au dispositif. Ce contrat peut être souscrit individuellement ou par un groupe de bailleurs gérant plusieurs lots.

Le propriétaire bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est librement fixé par l’assureur et indépendamment de la situation financière du locataire.

 

Locataires concernés

Tous les locataires dont le taux d’effort (rapport entre le loyer, charges comprises et les revenus mensuels du ou des titulaires du bail : revenus d’activité, pensions, allocations, logement..) n’excède pas 50%, sont éligibles au contrat socle GRL.

 

Logements concernés

Ces logements doivent :

*être loués vides ou meublés

*situés en territoire français

*occupés à titre de résidence principale par leurs locataires

* le loyer mensuel doit être inférieur ou égal à 2000€ à la date de souscription initiale du contrat.

Attention, la garantie ne couvre pas :

* Les logements qui n’appartiennent pas à des propriétaires bailleurs personnes physique ou à des SCI familiales exclusivement constituées entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus et qui font l’objet d’une convention APL en cours (sauf si cette convention a été signée avec l’ANAH ou à l’occasion de l’octroi d’une aide de l’ANAH),

* Les sous-locations,

*les baux commerciaux, ruraux et professionnels (sauf en cas de bail mixte pour la seule partie destinée à l’habitation et ses annexes).

 

Caractéristiques de l’assurance

Le contrat socle GRL couvre 3 garanties :

1) Loyers impayés (charges comprises) pendant toute la durée du bail dans la limite d’un plafond de 2000 € par mois à la date de souscription du contrat.

Un sinistre est constitué :

*soit, en cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non,

*soit, en cas d’impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période de 1 an, atteint un mois de loyer, déduction faite des aides au logement versées au bailleur

Le plafond d’indemnisation au titre de la garantie « Loyer impayés » qui comprend également la garantie « frais de procédure », s’élève à 70 000 euros.

2) Dégradations locatives qui comprennent le coût des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives imputables au locataire causées durant sa période d’occupation et constatées lors de la reprise effective du logement. L’indemnisation est opérée après application d’une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie et versée dans la limite d’un plafond de :

* 7700 € TTC par sinistre et par logement en cas de location d’un logement vide.

*3500 € TTC par sinistre et par logement en cas de location d’un logement meublé.

3) Frais de procédure engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés et le remboursement des dégradations ainsi que les frais d’expulsion (honoraires d’huissier…)

Chaque assureur peut cependant proposer des garanties optionnelles, en supplément de celles prévues par le contrat GRL.

 

Cinq contrats d’assurances destinés aux propriétaires qui louent en direct

Commentaires :

(1)  : Prix attractif. Mais certaines garanties (contentieux, dégradations) sont au rabais.

(2) Un gros manque : la protection juridique. Et les loyers excédant 2 000 euros sont refusés.

(3) Bon produit. Indemnise aussi la perte de loyer en cas de départ du locataire sans préavis.

(4) Le meilleur, mais il faut souscrire au service d’aide à la gestion du site (7€/mois).

(5) Cher, mais une garantie précieuse : la prise en charge des loyers perdus entre 2 locataires.

 

Interdiction de cumul entre caution et GRL

En cas de souscription d’un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée y compris pour les candidats locataires étudiants ou apprentis

 

En cas d’incident de paiement

Le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement, sans aucune avance d’éventuels frais de procédure de recouvrement.

La situation du locataire est ensuite examinée et suivie par l’association pour l’accès aux garanties locatives(APAGL), qui assurera le traitement social de sa situation si celle-ci le justifie. Elle prescrit à l’assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l’amiable soit au contentieux. L’APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d’apurement de la dette de loyer. Le remboursement des sommes indemnisées s’effectue exlusivement auprès de l’assureur.

Ce traitement social est néanmoins assorti de l’obligation, pour le locataire, de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers. Si cette condition n’est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés est engagée.

 

Si le locataire perçoit une aide personnelle au logement, le bailleur doit en demander le versement en tiers-payant auprès de la CAF ou de la MSA, selon le cas.

 

Références

Code de la construction et de l’habitation : Articles : L313-3 à L313-20

Décret n°2009-1621 du 23 décembre 2009 fixant le cahier des charges au titre de la garantie universelle des risques locatifs.

 

Jean-François FAUSTINELLI

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