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Jean-François Faustinelli: exemple de bonnes affaires dans l'immobilier(partie 1)

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Il y a 3 mois, un client investisseur me téléphone pour lui trouver un T2  d’environ 45m2 au Bouscat, l’une des villes les plus mignonnes de l’autre côté  nord des boulevards de Bordeaux.

Cette ville présente tous les avantages : proximité immédiate du parc bordelais, qui est un véritable poumon vert pour les nombreux Bordelais, calme au niveau du bruit (on entend les oiseaux chanter dès 7h du matin), de nombreux commerces sur l’axe de l’avenue de la Libération qui va intégrer le prolongement du Tramway fin 2016 vers Eysines au nord et une population relativement bourgeoise et fort sympathique qui préfère les maisons cossues et confortables avec jardin pour la famille complète à la densité urbaine des quartiers centre de Bordeaux.

Ce client souhaitait investir avec un budget maximum de 100 000 euros dans un quartier très correct de la ville, frais d’agence inclus, ce qui représente un peu plus de 2200 euros le m2 pour une surface de 45m2.

Le pari n’était pas gagné d’avance car ici, les appartements les plus cotés se négocient facilement 2900 euros le m2 pour une très belle résidence, et encore s’il n’y a de surenchère de la part de l’acheteur.

Après de nombreuses recherches et heures de travail passées sur le terrain en prospection, je finis par trouver un appartement dans une rue calme de la ville, à proximité des commerces et des transports.

L’appartement en question était donc un T2 de 42 m2, certes à rafraîchir au niveau de la déco, mais idéalement situé au 3ème et dernier étage dans une résidence de bon standing de 1994 avec ascenseur et vue sur parc intérieur. Il y avait double vitrage dans toutes les pièces, une belle cuisine équipée ainsi qu’une salle de bains très correcte.

C’était le produit idéal pour un investisseur.

Les vendeurs étaient un jeune couple en cours de divorce et voulaient boucler la vente rapidement pour liquider leurs affaires personnelles mais surtout financières, car la banque allait se charger de recouvrer le bien au tribunal, avec vente aux enchères et pas aux meilleures conditions pour ces jeunes gens.

Considérant la situation et celle des deux parties, je leur ai fait comprendre qu’un prix de    90 000 euros nets vendeurs était raisonnable et une excellente solution pour eux. Ils me donnent un accord de principe.

Dans la foulée, je contacte l’investisseur et lui présente la situation.

Il visite le bien avec moi et nous trouvons un terrain d’entente à 89 000 euros net vendeur.

Conclusion : le jeune couple voit sa situation financière sauvée et pourra solder le capital restant dû à la banque prêteuse, chacun repartant avec un pécule pour refonder sa vie personnelle, et l’acheteur possède un bien qu’il aura payé 2120 euros le m2, qu’il louera sans aucun problème 550 euros HC  dans une belle résidence, soit une rentabilité de 6,80% bruts, sans compter la plus-value inévitable au fil des ans.

En définitive, un négociateur immobilier correct essaie toujours de trouver les meilleures solutions possibles pour les deux parties, sans coller forcément à cette image caricaturale de requin affamé !!!

Bonnes recherches à vous.

JF FAUSTINELLI

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Je suis auteur d'un livre qui a tenté de réunir tout ce que vous deviez savoir pour démarrer en Bourse : 2 heures pour découvrir la bourse quand on n'y connaît rien

 

 

 

 

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