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Michel Delobel

Michel Delobel

Gestionnaire de portefeuille sous mandat via une société de gestion agréée, trader pour compte propre et formateur au trading et à l'investissement en bourse, je suis aussi fondateur du site Fenêtre sur Cours et de la société ACGest, via laquelle j'accompagne également mes clients dans la constitution et le développement de leur patrimoine, la préparation de leur retraite ou encore l'optimisation de leur fiscalité.

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Erreur de la banque en votre faveur ?

Audience de l'article : 1358 lectures
Nombre de commentaires : 1 réaction
Non, je ne vais pas vous parler du Monopoly aujourd’hui. J’aurais pu/dû titrer d’ailleurs « erreur de la banque en votre défaveur », mais c’est que cette erreur pourrait bien se retourner contre la banque et tourner en votre faveur. De quoi s’agit-il ? Des erreurs de calcul sur le TEG de votre emprunt immobilier. Peut-être en avez-vous déjà entendu parler ? Une émission sur M6 a traité le sujet il y a quelques mois de cela.

Selon des experts, plus de 50% des TEG (Taux Effectif Global) seraient faux… (de moins en moins toutefois, depuis justement que certains se sont mis à vérifier leurs calculs et les attaquer). Et que se passe-t-il dans ces cas-là ? Vous pouvez tout simplement exiger de récupérer une partie de vos intérêts d’emprunt. Et pas une petite partie…

Puisque selon la jurisprudence, et dès qu’une erreur de calcul est constatée, le client est en droit de demander la révision de son crédit, en sollicitant l’annulation des intérêts écoulés et l’application du taux d’intérêt légal (à titre indicatif, ce taux était de 0.04% en 2014…). Le gain pour le client peut donc vite se compter en dizaines de milliers d’euros !

Exemple d’un cas réel de TEG erroné

Monsieur X a contracté un emprunt immobilier de 239 377 € en mars 2011 au taux fixe de 3,90% sur 300 mois (25 ans). Or après analyse de son offre de prêt, il s’avère que le taux effectif global réel est de 4,306%, différent du TEG indiqué, la banque ayant omis de prendre en compte dans le calcul du TEG tous les frais et garanties afférents au crédit.

Combien pourra-t’il prétendre à récupérer ? Pour la partie écoulée du prêt, le détail des calculs est le suivant :

Année

Taux conventionnel

Total intérêts perçus au taux conventionnel

Taux légal

Total intérêts taux legal

Montant à restituer

2011

3,90%

5 902,84€

0,38%

575,15€

5 327,69€

2012

3,90%

9 152,84€

0,71 %

1 666,29€

7 486,55€

2013

3,90%

8 993,89€

0,04 %

92,25€

8 901,64€

2014 (10 mois)

3,90%

7 368,97€

0,04 %

75,58€

7 293,39€

Total

3,90%

31 418,54€



2 409,27€

29 009,27€













Ce sont ainsi déjà pas moins de 29000 € que le client pourra exiger. Mais cela ne s’arrête pas là. Car le client est en droit d’exiger de sa banque un nouveau crédit au taux d’intérêt légal de 2011, soit 0.38%, pour la partie restante de son emprunt immobilier. Les économies à venir se comptent donc également là aussi en dizaines de milliers d’euro.

Comment savoir si vous êtes concernés et que faire si votre banque a fait une erreur dans le calcul du TEG de votre emprunt immobilier ?

La première solution est de reprendre vos cours de mathématiques, un tableur excel, récupérer toutes les données liées à votre prêt, à l’assurance et à la garantie, et faire vous-même la vérification. Et si erreur il y a, restera à monter votre dossier en bonne et due forme et l’adresser à votre banque adorée. Cool non ? J’étais sûr que ça vous enchanterait.

Sinon, vous pouvez aussi m’envoyer un petit email (cf. ma fiche) avec votre offre de prêt, votre tableau d’amortissement, la facture des frais de notaire, ainsi que le détail du cautionnement ou des frais d’hypothèque. La validité de votre TEG sera alors analysée gratuitement sous quelques jours, et si une erreur est détectée, vous serez informé par retour d’email du montant que vous êtes susceptibles de récupérer.

Ensuite, et sur votre accord, une procédure, soutenue par des professionnels expérimentés et notamment des avocats spécialisés en droit bancaire, pourra être lancée. Notez que vous serez également informé, avant votre prise de décision, des probabilités de succès ou des éventuels risques d’échec. Deux solutions alors : soit la banque reconnaît son erreur et un accord à l’amiable peut être trouvé. Soit une procédure doit être lancée. Pour information, les crédits immobiliers de moins de 5 ans ont une très forte probabilité de réussite. Passé ce délai, une analyse au cas par cas sera nécessaire. 
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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire francois mercredi, 16 septembre 2015 06:09 Posté par frcclair

    De mois de cinq ans, ou de plus de 5 ans?
    Cela est il aussi valable pour d'autres prêts? (pro immo,pro hors immo, perso hors immo?)