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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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Comment Rembourser Plus Tôt son Crédit immobilier ?

Audience de l'article : 37032 lectures
Nombre de commentaires : 2 réactions
Rembourser plus tôt le crédit hypothécaire de sa maison ou d’une propriété de rapport peut être une décision intelligente pour de nombreux emprunteurs. On peut en effet économiser de cette façon des milliers de dollars ou d’euros en intérêts.

Une fois libéré de cette obligation de remboursement mensuel, l’argent dont vous disposez augmente, et vous pouvez alors faire ce que vous voulez de cette somme, par exemple la réinvestir ailleurs. Et la tranquillité d’esprit que l’on a lorsque l’on possède une maison sans plus rien devoir rien à personne n’a pas de prix !

Les banques engrangent des fortunes de bénéfices avec tous les prêts hypothécaires, parce la plus grande partie des remboursements durant les premières années du prêt sont consacrées à payer d’abord les intérêts, au détriment du remboursement du principal.

L’emprunteur paie des dizaines de milliers d’euros de remboursement annuels, pour se rendre compte après quelques années qu’il n’a en fait remboursé que quelques milliers d’euros sur le capital emprunté.

Sur le graphique ci-dessous, on peut voir en bleu le remboursement des intérêts et en rouge celui du principal. Clairement, les banques s’assurent de prendre d’abord leur bénéfice !
Interets-Principal
Il existe cependant un moyen de réduire cela, même si peu d’acheteurs choisissent cette voie. En faisant un effort supplémentaire pour effectuer des paiements supplémentaires, on peut rembourser plus tôt le principal de la dette et réduire cette montagne d’intérêts.

Si rembourser plus tôt votre crédit hypothécaire est votre but, continuez à lire cet article pour apprendre comment cela peut être fait.

N’oubliez pas, toutefois, de lire la dernière partie de l’article. En effet, consacrer l’argent que vous avez en main aujourd’hui pour réduire la durée de votre emprunt n’est pas forcément la meilleure décision financière à prendre. Tout dépend de votre situation et de vos objectifs.

Les tactiques pour réduire la durée de l’emprunt

Au plus tôt vous commencerez, au plus grande sera la différence. Effectuez des paiements supplémentaires le plus tôt que vous le pouvez après l’obtention de votre crédit hypothécaire, parce que les paiements des intérêts sont les plus lourds durant la première moitié de la durée du prêt. A partir de la deuxième moitié, la majorité de vos remboursements servent à rembourser le principal. Donc, au plus vite vous diminuez le principal, au mieux c’est.

1.    Refinancer le crédit sur une durée plus courte

La première façon de rembourser plus vite consiste à refinancer son prêt hypothécaire, c’est-à-dire à échanger celui que l’on a pour un autre, mais avec une durée plus courte.

Par exemple, si vos avez un emprunt sur 30 ans, vous pouvez en contractez un nouveau sur 15 ans. Comme bonus supplémentaire, les taux d’intérêts sont généralement inférieurs sur les prêts hypothécaires à court terme.

Mais l’inconvénient, c’est que vous devrez payer des frais pour clôturer le premier emprunt et ouvrir le second.

Ensuite, bien entendu, les remboursements mensuels augmenteront, et c’est bien logique étant donné que vous rembourserez la même somme sur une durée plus courte.

Le problème, en choisissant un emprunt avec une durée plus courte, c’est que l’on est obligé d’effectuer des paiements mensuels beaucoup plus importants.

Exemple, pour un emprunt de 200.000 euros à 5%.

  • >Emprunt à 30 ans : 1.073 euros par mois
  • >Emprunt à 15 ans : 1.582 euros par mois
Dans cet exemple, si vous optez pour un emprunt sur 15 ans, vous ne pourrez en aucun cas payer moins que 1.582  euros par mois.

Par contre, en conservant la durée initiale de 30 ans, vous n’êtes pas contraints par un paiement minimum aussi important que pour une durée de 15 ans. Si vous éprouvez des difficultés à un moment, vous pouvez vous contenter de ne payer que le remboursement minimum d’un emprunt de 30 ans.

Mais en effectuant des paiements supplémentaires, comme nous le verrons dans les paragraphes suivants, on peut arriver au même résultat, c’est-à-dire réduire la durée du prêt, tout en conservant une flexibilité d’action.

2.    Faire un versement supplémentaire annuel

Utilisez votre remboursement d’impôt, votre prime de fin d’année, ou un héritage afin d’effectuer un remboursement anticipé du principal de votre emprunt.

Vérifiez votre contrat de crédit hypothécaire pour savoir combien de fois vous pouvez effectuer des remboursements anticiés et de quel montant. La plupart des contrats permettent de le faire, mais mettent des conditions quant au nombre et au montant des paiements supplémentaires que vous pouvez faire. Dans certains cas, ils imposent même une pénalité pour le faire. C’est donc quelque chose à vérifier lorsque l’on fait son shopping pour trouver un crédit.

Même si vous ne le faites pas de manière systématique chaque année, mettez tout ce que vous pouvez afin de diminuer le principal. Chaque petit geste compte !

Exemple: en reprenant le même exemple de crédit sur 30 ans, un paiement de 1000 euros effectué une fois par an réduit la durée de 56 mois – près de cinq ans – et vous fait gagner la modique somme de 42. 760 euros d’intérêt.

3. Payer un montant supplémentaire chaque mois

Payer seulement ​​un supplément de 100 ou 200 euros chaque mois peut réduire de plusieurs années la durée de votre prêt hypothécaire.

Par exemple, supposons que vous veniez d’acheter une maison pour 250.000 euros et que vous avez payé 20% de votre poche, soit 50.000 euros. Vous empruntez les 200.000 euros restants avec un crédit sur 30 ans et à un taux de 5%. Allez sur une calculatrice de prêt hypothécaire, comme Bankrate.com, et vous obtiendrez un paiement mensuel de 1.074 euros à payer pendant 360 mois.

En payant un supplément de:

  • >50 euros par mois, vous pourriez économiser 20.776 euros en intérêt et vous rembourserez le prêt 2 ans et 10 mois plus tôt, soit après 27 ans et 2 mois.
  • >100 euros par mois, vous pourriez économiser 32.068 euros en intérêt et vous rembourserez le prêt 5 ans et 2 mois plus tôt, soit après 24 ans et 9 mois.
  • >250 euros par mois, vous pourriez économiser 70.370 euros en intérêt et vous rembourserez le prêt 10 ans et 1 mois plus tôt, soit après 19 ans et 11 mois.
  • >500 euros par mois, vous pourriez économiser 101.119 euros en intérêt et vous rembourserez le prêt 14 ans et 10 mois plus tôt, soit après 15 ans et 2 mois.
Vous pouvez donc faire une différence sans être obligé de payer une grosse somme supplémentaire.  Faire un paiement supplémentaire en principal de 50 euros par mois vous fera économiser plus de 20.000 euros d’intérêt et gagner près de 3 ans.

De manière pratique, vous aurez certainement du mal à trouver un organisme de prêt qui vous permet de faire des paiements supplémentaires chaque mois pour réduire le principal. Cela existe surtout aux Australie et dans quelques autres pays anglo-saxons, et cela suppose que le prêt soit une sorte de ligne de crédit pour laquelle le solde est recalculé en temps réel et les intérêts adaptés en fonction.

Quoiqu’il en soit, vous pouvez en adapter le principe en mettant chaque mois de côté une somme que vous décidez, et en effectuant une fois par an le remboursement anticipé comme expliqué au paragraphe précédent. L’effet boule de neige sera un peu moins fort que dans les calculs ci-dessus, parce que la diminution de principal sera enregistrée une fois par an et non tous les mois. Mais le résultat sera quand même très conséquent !

4.      Paiement bimensuel

Pour que cet article soit complet, il faut que l’on parle d’une tactique assez populaire aux USA. C’est celle qui consiste à verser les remboursements de son emprunt en deux fois plutôt qu’en une.

Autrement dit, si l’emprunteur doit normalement payer 1.000 euros par mois à la banque, il fera ici un versement de 500 euros toutes les deux semaines. Cela a pour conséquence qu’il fera en tout 26 versements par an, soit l’équivalent de un paiement mensuel en plus par an.

L’avantage de cette technique est que l’on s’aperçoit moins de l’argent supplémentaire que l’on verse.

L’inconvénient de cette technique est que si votre crédit  n’a pas été dès le départ mis en place sur base de remboursements bimensuels, de nombreux prêteurs imposent des frais à ceux qui veulent payer en deux fois.

Rembourser plus tôt son emprunt n’est pas toujours une bonne idée

Si rembourser un prêt hypothécaire plus rapidement peut-être une idée judicieuse pour de nombreux propriétaires, ce n’est pas forcément le cas pour tout le monde.

Avant de décider de réduire la durée de votre prêt hypothécaire, il vous faut en peser les avantages et les inconvénients.

Dans certaines situations, rembourser plus tôt pour se libérer de l’obligation de payer tous les mois peut avoir tout son sens, par exemple lorsque vous vous approchez de l’âge de la retraite ou lorsque vous voulez arrêter de travailler et vivre des loyers de vos immeubles.

Mais la plupart des gens pourraient trouver de meilleures choses à faire avec leur argent, plutôt que de le consacrer à rembourser une dette qui a souvent un taux d’intérêt réduit, et qui permet souvent d’avantageuses déductions d’impôt.

Les emprunts hypothécaires sont les moins chers du marché

Quelqu’un qui comprend vraiment l’argent et ses règles peut douter que les économies réalisées en remboursant plus tôt soient tellement intéressantes.

D’abord, les crédits hypothécaires sont en général les moins chers du marché, c’est-à-dire que le taux d’intérêt est beaucoup plus faible que pour les autres formes de crédit. Cela est du au fait que la banque prend l’immeuble en garantie (l’hypothèque).

Comparez les 3% actuels pour les crédits hypothécaires, et les 12 % pour les prêts personnels, ou les 15 ou 20 % pour les cartes de crédit, et vous comprendrez. Il n’y a pas photo !

Enfin, les économies en apparence impressionnantes que l’on réalise en remboursant plus tôt sont étalées sur de nombreuses années à venir. Mais il ne faut pas oublier l’inflation. Avec un taux d’inflation de 3 %, un euro d’aujourd’hui ne vaudra probablement plus que 50 centimes ou même moins dans 25 ans.

Perdre les avantages des déductions fiscales des intérêts

Dans beaucoup de pays, les intérêts que vous payez au banquier sont fiscalement déductibles. Etant donné que la plus grosse partie des paiements mensuels dans les premières années d’un prêt sont le paiement des intérêts, le gain en impôt peut vraiment représenter une somme importante.

Mais si vous remboursez plus vite, vous ne pourrez pas prétendre autant de déductions fiscales

L’argent pourrait être investi ailleurs

Un autre argument contre le fait de rembourser son crédit anticipativement est que l’argent supplémentaire que l’on consacre à cela pourrait être investi ailleurs et rapporter davantage, du moins si le taux de rentabilité de cet investissement est supérieur au taux d’intérêt du crédit hypothécaire.

Par exemple, si vous avez un crédit hypothécaire avec un faible taux d’intérêt, plutôt que de consacrer 100 euros supplémentaires par mois pour le rembourser, vous pourriez mettre cet argent dans un fond commun de placement ou dans des actions, ou dans un véhicule d’épargne moins risqué, comme un compte d’épargne retraite à taxation différée.

Vous pourriez faire ainsi fructifier cet argent plus vite, quitte à l’utiliser plus tard pour rembourser une grosse partie de votre emprunt hypothécaire.

Mais n’oubliez pas cependant que ces investissements sont imposables, tandis que votre intérêt hypothécaire peut être utilisé pour réduire votre charge fiscale.

Si vous êtes un investisseur immobilier, d’autres arguments s’ajoutent encore en défaveur d’un remboursement anticipé.

Par exemple, les liquidités que vous avez aujourd’hui peuvent être utilisées pour payer l’acompte afin d’acheter d’un autre immeuble. Cela leur offrira une rentabilité bien meilleure à long terme.

D’autre part, si vous possédez un immeuble de rapport, c’est-à-dire une propriété que vous mettez en location, vous serez intéressé de conserver un Cash flow le plus élevé possible, et donc de maintenir aussi bas que possible les remboursements de votre emprunt. Et le cash flow, c’est de l’argent maintenant, donc qui vaut bien plus que de l’argent dans 10 ans, à cause de l’inflation.

Par contre, et toujours dans le cas du propriétaire d’un immeuble de rapport, si vous approchez de la retraite et que vous voulez avoir les revenus mensuels maximaux pour complémenter votre pension, alors un remboursement anticipé peut avoir tout son sens. C’est également le cas si votre objectif est d’arrêter de travailler et de pouvoir vivre avoir des revenus passifs. Dans les deux cas, ne plus avoir à effectuer de remboursements signifie que  l’intégralité des revenus locatifs (moins les frais et les taxes) arrive dans votre poche.

En conclusion, rembourser plus tôt votre emprunt peut s’avérer une stratégie payante. Mais ce n’est pas vrai dans tous les cas et il faut bien en évaluer les avantages et les inconvénients en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Vous trouverez ci-dessous quelques calculatrices en ligne pour voir comment des remboursements anticipés permettent de réduire la durée d’un prêt hypothécaire (en anglais).

Pour calculer l’effet de remboursements anticipés : http://www.lendersmark.org/calculators/what-if-i-pay-more-calculator.php

Pour calculer le montant des remboursements mensuels :http://www.calculators4mortgages.com/mortgage-calculator/early-payoff-pre-pay 
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2 commentaires

  • Lien vers le commentaire Sébastien samedi, 05 janvier 2013 16:27 Posté par pavdu69.

    Super article. Merci.
    Personnellement j'ai regardé récemment mon échéancier d'emprunt et j'ai constaté qu'en conservant mon rythme d'épargne actuelle, dans 3 ans le jour de mes 30 ans, je disposerai d'une réserve d'argent capable de rembourser intégralement mon crédit immobiler.
    Bien sur je suis un peu en avance mais je me pose des questions quant à la manière d'utiliser au mieux cette épargne. Ce que je souhaiterai c'est avoir une habitation principale payée ou avec une faible mensualité et u bien locatif qui tourne en même temps. L'objectif en bout de ligne étant de vivre indépendant financièrement à l'aube des 45 ans.