Vous n'êtes pas membre (devenir membre) ou pas connecté (se connecter)
Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

promospeciale

Mettre Plus De Cash Ou Emprunter Au Maximum ?

Audience de l'article : 2602 lectures
Nombre de commentaires : 1 réaction
L’une des grosses différences entre l’investissement immobilier et l’achat d’actions en bourse, c’est que l’on ne doit pas forcément utiliser son propre argent pour acheter des biens immobiliers.

On peut en effet utiliser pour cela de l’argent qui n’est pas le nôtre, mais que l’on va emprunter. C’est ce que les anglophones appellent OPM (Other Peoples Money : l’Argent d’autres Personnes).

Et lorsque vous utilisez l’argent d’autres personnes pour financer votre achat, vous mettez en place ce que l’on appelle un levier financier.

Vous connaissez certainement le principe du levier mécanique. Par exemple pour soulever un poids très lourd ou dévisser une roue de voiture.

effet de levier

Avec un levier mécanique, au plus loin vous tenez la barre du levier, au moins d’énergie vous devez mettre pour soulever le poids.

Eh bien ça marche de la même manière pour l’immobilier. Si vous organisez judicieusement le financement de votre achat, vous pouvez n’utilisez que très peu de votre argent personnel pour obtenir de grands résultats. Bien sûr rien ne vient sans risque, et quand vous augmentez votre levier financier, vous augmentez aussi le risque potentiel. Mais il y a moyen de minimiser le risque de manière à protéger vos investissements autant que possible.

Le but de tous les investisseurs immobiliers avisés – même s’ils disposent d’importantes réserves financières – est d’utiliser aussi peu que possible de leur argent personnel dans chaque opération qu’ils font. Plutôt, ils organisent chaque opération de telle manière à pouvoir utiliser le plus possible l’argent d’autres personnes.

Au plus vous pouvez économiser votre propre argent sur une affaire, au plus vous en aurez en main pour la prochaine qui se présentera à vous.

Que pouvez-vous faire avec 50.000 euros ?

Supposons que vous avez à la banque 50.000 euros prêts à être utilisés pour investir dans l’immobilier.

Si vous achetez cash une propriété de 50.000 euros, quelle est la valeur des biens que vous contrôlez ? C’est 50.000 euros ! (moins les frais d’achat évidemment, mais passons-les sous silence pour le moment pour faire plus simple, de façon à s’attacher à comprendre le principe du levier financier).

Mais vous pouvez aussi utiliser ces mêmes 50.000 euros pour mettre 10 % d’acompte sur 10 propriétés différentes de 50.000 euros chacune.

Maintenant vous avez investi la même somme de votre argent personnel, mais vous avez le contrôle de biens immobiliers pour une valeur de 500.000 euros.

3% par an de 50.000 € … ou de 500.000 ?

Pensez-y …. Lorsque vos propriétés prennent de la valeur avec le temps, vous réaliserez un gain beaucoup plus conséquent lorsque vous contrôlez 500.000 euros de biens immobiliers plutôt que seulement 50.000 euros.

Même si vous êtes dans une zone où le marché immobilier est lent, vous pouvez vous attendre à ce que les prix de l’immobilier augmentent de quelques pourcents par an en moyenne. Si les prix croissent de 3% par an, avec votre propriété à 500.000, vous faites grandir votre patrimoinede 15.000 euros après seulement la première année. Mais si vous n’aviez pas utilisé de levier financier, votre propriété de 50.000 euros n’aurait grandi que d’un petit 1.500 euros dans sa première année

Par la suite, votre patrimoine continuera à grandir au fur et à mesure que vous rembourserez votre crédit (payé gracieusement par vos locataires), les propriétés continueront à croître en valeur années après années, et vous recevrez le cash-flow généré par ces propriétés.

En conclusion  ne soyez jamais trop pressé d’utiliser votre argent personnel. Conserver le plus haut niveau de liquidités vous permettra d’être le plus flexible possible lorsqu’une nouvelle opportunité se présentera à vous.
Poster un commentaire

1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire titi mercredi, 08 juin 2016 13:12 Posté par zetiti

    Passons sous silence les risques de l'effet de levier, notamment de pertes supérieures au capital de départ, puisque si votre patrimoine croit 10 fois plus vite que le potentiel de votre mise de départ, l'inverse est vrai également : cela peut décroitre beaucoup plus vite. En particulier dans l'immobilier ou contrairement à ce que vous semblez penser, dans beaucoup d'endroit, les prix baissent. A un certain niveau de baisse de la valeur totale du bien vous perdez complètement votre mise de départ, voire vous devez rembourser en plus.

    Vous occultez également le fait qu'il y a de grandes disparités sur les prix des biens et leur évolution en fonction de leur positionnement tarifaire : un bien de 500k€ ne se comporte pas de la même façon et n'a pas la même liquidité qu'un bien de 50k€ (et ca dépend aussi de sa localisation, sa structure, ses aménagement, etc...), il ne se valorise pas non plus de la même façon sur le marché de la location.

    Enfin, vous mettez de côté les frais liés à l'emprunt, nécessaire sur l'effet de levier, et qui font que son intérêt est beaucoup plus difficile à évaluer que vous le laissez supposer alors que cela mérite un calcul et une analyse de risque complexe.