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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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Comprendre le mécanisme de l’Effet de Levier Financier dans l'immobilier et la richesse qu'il peut créer

Audience de l'article : 35651 lectures
Nombre de commentaires : 2 réactions
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Comment devenir riche avec l’immobilier ? En utilisant l’effet de levier financier. Cela signifie emprunter de l’argent pour acheter un immeuble, avec le but de gagner un rapport plus élevé que le coût de l’emprunt.

Utilisé correctement, l’effet de levier peut vous aider à devenir riche très vite. Il vous permet d’acheter plus de propriétés avec votre capital.

Mais il est important de bien connaître comment fonctionne le levier financier. En effet, si l’utilisation d’un levier financier est la voie la plus rapide pour créer massivement de la richesse et devenir riche, elle est également la voie la plus rapide pour perdre beaucoup d’argent si vous ne le faites pas correctement !

Si vous disposez de 50.000 $ en liquide, pour quelle valeur de biens immobiliers pouvez acheter avec cette somme ?

  • Si vous payez cash, vous pouvez clairement acheter pour 50.000 $.
  • Mais vous pouvez également acheter un bien à 100.000 $ si vous empruntez 50 % de la somme.
  • Ou vous pouvez aussi acheter un immeuble à 200.000 $ en empruntant 75 % du prix d’achat.
C’est là que les choses deviennent intéressantes… !

Prenons le cas de deux personnes, Monsieur X et Monsieur Y. Tous deux disposent de 50.000 $ en liquide.

Cas n° 1 : Achat sans levier financier

M. X achète un petit appartement qu’il paie cash 50.000 $. Il le loue 400 $ par mois et ses frais en tant que propriétaire s’élèvent à 1.000 $ par an. Son cash Flow annuel net est donc de (400 $ x 12) – 1.000 $ = 3.800 $.

Après 1 an, la valeur de l’appartement a augmenté de 10 %, et il vaut maintenant 55.000 $.

Le retour sur Investissement de M. X est donc de 8.800 $ par an (3.800 $ de cash flow de la location + 5.000 $ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 18 % sur un investissement de 50.000 $.

Cas n° 2 : Achat avec un levier financier

De son côté, M.Y décide d’utiliser un levier financier, et il emprunte 150.000 $ pour acquérir un immeuble à 3 appartements qu’il paie 200.000 $. Il investit donc 50.000 $ de sa poche (= 25 % du prix d’achat), et emprunte les 75 % restants.

Il loue chaque appartement 400 $ par mois, et ses frais en tant que propriétaire s’élèvent à 3.000 $ par an. Sur 1 an, il gagne donc (400 $ x 3 appartements x 12 mois) – 3.000 $ de frais = 11.400 $. De cette somme, M.Y doit bien entendu encore payer le remboursement de son emprunt qui lui coûte 9.000 $ par an. Il lui reste donc en main 2.400 $.

La valeur de l’immeuble de M.Y a également augmenté de 10 % cette année. Il vaut donc actuellement 220.000 $.

Le retour sur Investissement de M. Y est donc de 22.400 $ par an (2.400 $ de Cash Flow des locations + 20.000 $ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 45 % sur un investissement de 50.000 $.

Les 2 exemples ci-dessus montrent clairement comment vous pouvez considérablement augmenter votre retour sur investissement en utilisant un levier financier.

L’effet de levier sur l’augmentation de valeur

Quand vous empruntez de l’argent avec un intérêt simple, et que vous l’investissez dans un bien qui rapporte de l’intérêt composé, vous pouvez faire des miracles !

Vous avez probablement entendu parler de la magie des intérêts composés. Par exemple si vous avez placé de l’argent sur un compte en banque et que vous ne prélevez pas les intérêts, ceux-ci seront ajoutés au capital (« capitalisés »), et rapporteront à leurs tours des intérêts. 

Mais vous êtes-vous déjà rendu compte que les investissements immobiliers fonctionnent aussi comme des intérêts composés ? En effet, quand on dit que dans une région, la valeur des immeubles s’apprécie de 5 % par an, cela signifie que chaque année, la valeur vaut 5 % de plus que celle de l’année passée. C’est donc de l’intérêt composé !
Années Valeur Appréciation annuelle Années Valeur Appréciation annuelle
0 100.000 5%
1 105.000 5% 11 171.034 5%
2 110.250 5% 12 179.586 5%
3 115.763 5% 13 188.565 5%
4 121.551 5% 14 197.993 5%
5 127.628 5% 15 207.893 5%
6 134.010 5% 16 218.287 5%
7 140.710 5% 17 229.202 5%
8 147.746 5% 18 240.662 5%
9 155.133 5% 19 252.695 5%
10 162.889 5% 20 265.330 5%
Donc, la valeur du bien que vous achetez augmente comme des intérêts composés, tandis quel’argent que vous empruntez, lui, vous est prêté avec des intérêts simples.

Comprendre et contrôler le risque lié à l’effet de levier financier

Utilisez un levier financier est un excellent moyen d’accélérer la croissance de votre patrimoine pour devenir riche. Mais chaque fois que vous utilisez le levier, vous augmentez votre risque. Pour l’utiliser avec sagesse, vous devez comprendre les risques qui y sont liés et apprendre à gérer ces risques.

Plus de levier financier (plus d’emprunt)         =         Plus de risque financier Moins de levier financier (moins d’emprunt)     =        Moins de risque financier
Mais vous ne devez pas laisser la peur du risque vous empêcher d’investir dans l’immobilier, parce que le risque peut être contrôlé !

D’abord, l’immobilier est un investissement beaucoup plus stable que la plupart des autres types d’investissement, par exemple, les actions. Ainsi, même un immeuble acheté avec un fort levier financier sera beaucoup moins risqué que l’achat d’actions.

Il reste néanmoins, que si vous vous endettez lourdement pour acquérir un immeuble, vous vous exposez au risque de ne plus savoir rembourser les échéances si un événement malencontreux venait à survenir (vide locatif prolongé, défaut de paiement de la part des locataires, grosses réparations, …).

Les investisseurs sages sont prévoyants et essayent de prendre des mesures pour contrôler le risque si les choses venaient à mal tourner. Dans mon livre Les Secrets de l’Immobilier, vous trouverez différentes stratégies que vous pouvez utiliser pour contrôler le risque lié au levier financier.

Comme vous le voyez, l’effet de levier financier – s’il est bien utilisé – est un puissant mécanisme qui permet de créer de la richesse et de devenir riche, en démultipliant la puissance du capital que vous investissez.

Si cet article vous a plu, n’hésitez pas à laisser un commentaire, cela enrichira tout le monde !
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2 commentaires

  • Lien vers le commentaire malcolm young jeudi, 10 janvier 2013 08:53 Posté par Malcolm

    Le levier est en effet bidiretionnel.

    Sur une tendance de fond haussiere ca peut se jouer mais aujourd'hui en france faire ce genre de montage... mieux vaut jouer toute vos economies a la roulette russe y'a plus de chances de gagner!

    Seul scenarion dans lequel ca pourrait eventuellement fonctionner c'est celui de l'hyper inflation et si on a des revenus importants dans d'autres devises que l'euro pour repayer le banquier pendant la crise. Mais la roulette russe me parait plus sage!

  • Lien vers le commentaire ROUX mercredi, 09 janvier 2013 18:52 Posté par brouxdeb

    Vous passez sous silence le cas - tôt ou tard certain- de la baisse de valeur du bien acheté.

    Dans ce cas là, le paradigme magique de l'effet de levier se retourne magnifiquement contre vous... 
    Parlez-en aux subprimes US, aux Espagnols, et probablement bientôt à de nos nombreux Français qui croient encore dur comme fer que la Pierre, c'est LA valeur refuge....