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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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Se Grouper pour Acheter Un Bien Immobilier ?

Audience de l'article : 1895 lectures
Nombre de commentaires : 1 réaction
Lorsque les prix de l’immobilier deviennent très élevés, il peut devenir difficile pour une personne seule d’acheter un bien. Acheter à plusieurs peut alors devenir une solution intéressante.

Le cas le plus courant d’achat d’un même bien immobilier par plusieurs personnes est bien sûr celui d’un couple qui acquiert sa résidence familiale. Mais il y a d’autres situations où cela se pratique, par exemple lorsque deux investisseurs décident de grouper leurs moyens pour acquérir un immeuble de rapport, dont ils se partageront ensuite la gestion et les bénéfices.

Le problème est toujours de savoir ce qu’il se passera en cas de séparation, ou si l’une des parties désire un jour se retirer de l’investissement et récupérer ses parts. Souvent, la seule solution est malheureusement la revente de l’immeuble acheté ensemble. Il convient donc de toujours bien réfléchir avant de signer avec quelqu’un.

Lorsque deux personnes (ou plus) achètent ensemble un bien immobilier, les deux formes principales de participation sont l’indivision et l’achat en société.

L’indivision

L’indivision est la plus simple et la plus fréquente. L’acte d’achat rédigé par le notaire précise la répartition du bien entre les parties. La propriété peut être détenue à parts égales (50-50%) ou inégales (60-40%, 70-30%, etc.). Cette répartition doit correspondre à la participation financière de chacun, tant du point de vue de l’apport personnel, que de la responsabilité dans le remboursement du crédit hypothécaire.

Si la situation se dégrade (le couple se sépare ou l’un des investisseurs veut se retirer), deux scénarios sont possibles : le rachat ou la vente. Si l’un des deux veut conserver l’immeuble commun, il devra acheter à l’autre son pourcentage de l’indivision.

Mais si celui qui reste manque des moyens financiers pour racheter sa part ou reprendre à lui seul le crédit hypothécaire, la propriété devra être vendue. Dans tous les cas, demandez conseil à votre notaire, parce que de nombreux paramètres interviennent dans le calcul de la somme revenant à chaque partie.

L’achat en société

La deuxième forme que peut prendre un achat commun est la formation d’une société qui possédera l’immeuble. En France, il existe à cet effet une forme juridique spéciale appelée Société Civile Immobilière (SCI). Dans ce cas, c’est la société, en tant que personne morale, qui achète le bien grâce à l’argent apporté par les associés. La SCI devient de fait l’unique propriétaire de l’immeuble, et les associés se partagent les parts sociales de la société, proportionnellement à leurs apports financiers respectifs.

Il vaut mieux créer la société par un acte authentique devant un notaire, ce qui entraîne cependant des frais supplémentaires. Et il est préférable de le faire avant l’achat du bien afin de disposer de suffisamment de temps pour effectuer toutes les démarches d’enregistrement.

Lorsqu’un des associés désire se retirer, il peut céder ses parts aux associés qui souhaitent conserver l’immeuble. Par contre, si ceux-ci ne veulent pas ou ne peuvent pas acheter les parts proposées, la situation peut être bloquée, sauf en faisant entrer un nouvel associé. En cas de décès de l’un des associés, les parts du défunt reviennent à ses héritiers, sans que soit remise en cause l’existence de la société.

La formation d’une société est la meilleure solution lorsque plusieurs associés décident d’acquérir ensemble un patrimoine immobilier important. Elle est cependant beaucoup plus complexe que l’indivision. La société doit en effet respecter un certain nombre d’obligations légales, comme la possession d’un compte bancaire, la tenue d’une comptabilité et elle doit faire l’objet d’une déclaration fiscale annuelle, étant donné que ses revenus sont imposables.

Pour connaître les types de sociétés immobilières existants éventuellement dans votre pays, introduisez les mots suivants dans un moteur de recherche sur internet : « type société immobilier » + « Mon pays ».

Question : Avez vous l’expérience d’un achat immobilier à plusieurs ? Est-elle positive ou négative ? Que conseilleriez-vous à ceux que cela tente ?
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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire PREDOVIC Danielle vendredi, 06 février 2015 17:33 Posté par gambetta

    J'ai acheté une partie des biens immobiliers que je possède dans des indivisions et dans des SCIs il y a une dizaine d'années. Uniquement avec des membres de ma famille. Ce sont de bons placements d'un point de vue financier puisque j'en vie.


    Néanmoins avec l'expérience de 10 ans que j'ai derrière moi, je déconseille globalement un achat à plusieurs sur un bien immobilier. La fiscalité bouge beaucoup ces dernières années ainsi que les lois.


    Un placement immobilier rentable c'est du très long terme. En 10 ans j'ai changé 3 fois de situation professionnelle passant du salarié au statut de TNS (travailleur non salarié). Evidemment mes revenus ont été très volatils sur cette période de même que celle de mes associés. Un choix fiscal est alors très difficile à faire dans ces cas.


    L'état rajoute de plus en plus de contraintes, maintenant il faut télédéclarer ses résultats et c'est payant ... ! Si l'on n'a pas de comptable ni de CGA, on est imposé sur 125 % des bénéfices ... Si on fait du meublé même non professionnel on paye la CFE ... Je ne ferais pas la liste de toutes les contraintes financières qui se sont ajoutées au fil des années mais il faut avoir les reins solides pour tenir dans le temps. Et il faut que tous les associés s'en sortent.


    De plus, la vie allant son train, tout le monde n'a plus les mêmes envies qu'il y a 10 ans ...


    Vendre ses parts de SCIs ? A qui ? Vendre un ou plusieurs biens pour payer ceux qui veulent partir ? Au bout de 10 ans c'est surtout l'état qui se régale ... Et puis lorsqu'i ne reste plus que 2 associés dans la SCI, si l'un veut reprendre ses billes, il n'y a plus qu'à la dissoudre !


    En indivision, je fais du meublé : impossible de choisir le régime Micro BIC puisqu'une indivision est une société. Si on veut vendre, il faut soit tout vendre soit faire une séparation de l'indivision lorsque c'est possible ce qui entraine non seulement des frais de notaires pour acter le partage mais aussi tous les frais de création de la copropriété (lorsque le partage concerne un immeuble entier).


    Bref, c'est tellement de soucis au final, qu'il vaut mieux acheter des biens en propre selon moi. Penser que l'on aura tous les mêmes objectifs au bout de 20 ans est illusoire ...