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Ludovic Matten

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    LUDOVIC MATTEN


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Rendement immobilier locatif - miser sur les villages

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Il ne faut pas être grand clerc en immobilier pour savoir que les meilleurs investissements se font où les gens ne vont pas… Si tout le monde se battait sur les mêmes produits, cela n’aurait aucun sens… et les prix s’envoleraient. Guillaume l’a bien compris. De Bordeaux, où il réside, ce Picard d’origine conserve un oeil sur les affaires qui se traitent dans sa région d’adoption. Ce qui lui permet de réaliser quelques coups fumants…
Gironde 
Dans les terres, en Gironde, il est possible de trouver quelques produits très intéressants

Si vous cherchez à vous enrichir dans une grande métropole, sans connaissances pointues dans le bâtiment ou réseau très développé, vous allez ramer. Il faudra donc, si vous voulez réaliser de belles affaires, vous éloigner, prendre votre bâton de pèlerin et découvrir l’arrière-pays, la belle campagne française. « Il est fou », direz-vous. Peut-être… mais pas tant que cela. La demande, dans certains petits bourgs, est toujours présente. Des jeunes veulent prendre leur indépendance, des anciens souhaitent conserver un plain-pied, un pied-à-terre, à proximité de leur famille. Et l’offre est souvent inférieure à la demande… dans des endroits a priori… perdus.

La demande locative est forte

Guillaume l’a très bien compris. Il n’est pas agent immobilier indépendant par hasard. S’il fait faire de belles affaires à ses clients, il en conserve quelques-unes. « On ne peut pas tout acheter, clame-t-il. Depuis que je me suis lancé dans le métier, j’aurais sans doute pu acquérir dix immeubles qui correspondaient à mes critères. » Ses trouvailles, il en a fait profiter une clientèle avertie, qui sait ce qui l’attend.

Il y a peu, notre trentenaire a foncé. Il est tombé sur un produit d’investissement miracle. Non pas une villa face à la mer à prix cassé, mais des petites maisons couplées, nichées en Gironde, dans un village de moins de mille âmes. « Inlouables » pour certains. Pas pour Guillaume. « J’ai passé une annonce pour tester le marché. Deux des trois biens sont déjà occupés. Le dernier a été mis, fictivement, en location. En trois jours, j’ai eu cinq ou six appels de personnes intéressées. » Suffisant pour se décider. D’autant que le rendement va vous faire pâlir. Aujourd’hui, sur le bord de sa piscine, dans une charmante maison secondaire, il évoque ce produit miracle.

Guillaume, parlez-nous de votre dernière acquisition…

« Ca y est, je viens enfin de recevoir la réponse positive de ma banque. Etant agent immobilier indépendant, je n’ai pas de salaire fixe et régulier. Et comme mon endettement explose déjà le plafond, je commençais un peu à m’impatienter. Fort heureusement, le banquier me connaît. Il a vu que je ne pouvais pas laisser filer cette affaire… »

Quelle est-elle ?

« J »ai signé un compromis, il y a 2 mois maintenant, pour acquérir un immeuble de rapport dans un village de 786 habitants ! Mon notaire, qui est devenu un copain, m’a demandé si je n’étais pas un peu fou de m’engager dans une telle histoire… Mais quand il a pris connaissance des chiffres, il a vite changé d’avis… »

Dites-nous en plus…

« Il s’agit en fait d’un lot de trois petites maisons de village mitoyennes que j’ai négocié à 84 000 euros ! Rien d’exceptionnel dans la négociation puisque ce lot était affiché en agence à 91 000 euros. Ce produit d’investissement comprend une maison T4 de 81 m² louée 622 euros, une maison T3 de 74 m² louée 521 euros et une maison de 48 m² libre, qui sera louée après rénovation 450 euros. La somme des loyers sera de 1593 euros lorsque les trois maisons seront louées. »

Comment avez-vous trouvé cette pépite ? Par votre réseau ?

« Peut-être serez-vous surpris mais le plus simplement du monde, en consultant le site seloger.com. J’ai déposé une alerte avec des critères qui m’intéressent. Et suis tombé, un jour, sur l’annonce d’une agence immobilière locale. Comme quoi, les professionnels de l’immobilier sont encore capables de proposer de bonnes affaires et je suis persuadé que c’est grâce à ce professionnel que j’ai pu acheter cet immeuble à un aussi bon tarif. »

En gros, tout le monde aurait pu acheter ce lot de trois maisons… en 2012, au moment où bien des spécialistes prédisent une crise économique durable. Vous nous annoncez ici un rendement assez extravagant, qui flirte avec les 20%…

« Le rendement n’est pas si exceptionnel. Il approche néanmoins les 16% bruts après travaux. J’ai en effet emprunté 18 000 euros pour réaliser les travaux. 16%, c’est mieux que le Livret A, non ? »

Des termites sont passées par là ? Et alors ?

Quel est le secret pour dénicher de telles affaires ?

« Il n’y a pas de secret. Je passe chaque jour beaucoup de temps sur internet. 20 minutes le matin après le petit-déjeuner, 20 minutes le midi et près d’une heure le soir. Dès qu’une annonce paraît, je suis le premier sur le coup. Pour l’immeuble en question, j’ai appelé à 18 h l’agent immobilier qui me proposait un rendez-vous trois jours plus tard. J’ai fait le forcing pour le visiter dès le lendemain matin. A 8h30, nous étions devant la porte du bâtiment. A 9h, alors qu’un autre acheteur potentiel arrivait, j’avais fait une proposition, au prix demandé, pour suspendre les visites. »

Vous n’avez pourtant pas acheté au prix affiché…

« Les diagnostics obligatoires n’avaient pas été faits. Lorsque je les ai reçus, ils faisaient état d’un passage de termites. J’avais bien remarqué ce point et vu qu’elles n’étaient plus là. Comment ? En tapant sur les plinthes, dans le bois. Et j’ai pris un risque mesuré car le bas des maisons est entièrement carrelé. Cette construction est bien plus bétonnée que boisée. Avec deux bidons de xylophène, je vais traiter le problème. Et si je dois faire intervenir quelqu’un, je le ferai. Cette indication m’a permis de renégocier le prix, de gagner 7000 euros. »

Comment comptez-vous en profiter ?

« C’est simple. Dans un premier temps, je vais me payer sur l’affaire. Après les travaux, je paierai 724 euros de crédit et toucherai près de 1600 euros de loyers. Avant impôts, cela me fera un bénéfice de plus de 800 euros. J’ai également réussi à négocier avec mon banquier un report de remboursement du capital pendant douze mois. Ce signifie que je ne rembourserai, la première année, que les intérêts d’emprunt, soit 420 euros par mois. Une bonne façon de mettre de l’argent de côté… »
 
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