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Ludovic Matten

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Il est l’heure d’affirmer mes positions…

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En cette fin de semaine, j’ai pris le temps de préparer ma déclaration fiscale. Et croyez-moi, c’est toujours un moment pénible, auquel je me soustrairais volontiers. Ce petit moment stressant m’a permis de (re)prendre conscience de certaines choses.

Aujourd’hui, les semaines filent. Avec trois enfants, le boulot est constant. Mais c’est du « bon » boulot. L’autre « boulot », le vrai, est prenant. Le dernier, plus attractif économiquement (l’immobilier), est énergivore. Ainsi, depuis près d’un mois, les travaux d’aménagement de mes plateaux ont débuté. Si ce n’est pas moi qui les réalise, je gère l’arrivée des matériaux, le choix de ces matériaux, coordonne les différents artisans. Cela m’oblige à veiller constamment ; et à passer extrêmement souvent sur le chantier.

Réaliser de tels travaux, c’est finalement… une chance. On en apprend tous les jours. Parfois, je me dis que je n’aurais pas dû faire ceci, ou cela… Mais cela me rendra plus fort pour une prochaine réalisation. Si j’ai un conseil à donner, n’hésitez pas à vous lancer. Vous apprendrez de la vie réelle, vous nourrirez de vos expériences pour atteindre vos buts.

Ces travaux ont sur moi un effet bénéfique. Pas immédiatement car ils génèrent forcément du stress… Mais à long terme. C’est juste exceptionnel de savoir que l’on a la main sur un projet (dans combien de boulots pouvez-vous gérer tout de A à Z ?). Nous avions fait le choix de nous lancer, alors que les cellules n’étaient pas purgées ; il fallait imaginer le projet, ce que cela donnerait. En somme, être un brin visionnaire.

Aujourd’hui, nous sommes loin d’avoir terminé. Mais l’artisan que j’ai choisi bosse très correctement. Et je vois, doucement, le bout du tunnel.

Voici quelques photos de l’avancée du projet :

L'immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.L’immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.



L'immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.L’immeuble dans lequel nous avons acheté les plateaux, au dernier étage.



Les plateaux n'étaient au départ du projet que des anciennes chambres de bonne, totalement défraîchies et plus utilisées depuis très longtemps...Les plateaux n’étaient au départ du projet que des anciennes chambres de bonne, totalement défraîchies et plus utilisées depuis très longtemps…



Mes chambres devaient être détruites, les cloisons abattues...Les chambres devaient être détruites, les cloisons abattues…



Disons que la déco donnait un certain... Disons que la déco donnait un certain… « charme » à l’endroit.



Il y avait pourtant des sanitaires...Il y avait pourtant des sanitaires…



Entre la signature de la promesse d’achat et la signature définitive, le promoteur a « purgé » les plateaux, selon notre demande :

Et réalisé une dalle isophonique.Et réalisé une dalle isophonique.



Il a également changé les fenêtres et installé une verrière.Il a également changé les fenêtres et installé une verrière.



Là, nous avons pu commencer à travailler; Avec l’aide d’un architecte, nous avons redéfini les cloisons séparatives :

Cloison SAD installée...Cloison SAD installée…



Puis les travaux ont pu, enfin, débuter :

Il a fallu faire venir au 3e étage, sans ascenseur, 250 plaques de placo...Il a fallu faire venir au 3e étage, sans ascenseur, 250 plaques de placo…



Afin de créer une coque étanche, isolée avec 300 mm de laine de verre...Afin de créer une coque étanche, isolée avec 300 mm de laine de verre…



Et cela donne, quoi, pour le moment ?

Les ouvriers ont un peu peiné à placer le placo sur les rampants...Les ouvriers ont un peu peiné à placer le placo sur les rampants…



FOT236E

Les tours des fenêtres sont faits, les cloisons commencent doucement à apparaître...Les tours des fenêtres sont faits, les cloisons commencent doucement à apparaître…



Avant l'installation de la mezzanine et la création de la salle de douche et des WC...Avant l’installation de la mezzanine et la création de la salle de douche et des WC…



Pendant la création de la mezzanine:

Nous avons opté pour une mezzanine en métal, moins Nous avons opté pour une mezzanine en métal, moins « lourde » qu’en bois.



Les cellules commencent à prendre forme...Les cellules commencent à prendre forme…



A droite, prendra place l'escalier en métal, réalisé sur mesure.A droite, prendra place l’escalier en métal, réalisé sur mesure.



On est évidemment encore loin du résultat final. Mais l’électricité, dans cet appartement, est passé. Reste à cloisonner, à faire les bandes et joints, peindre, créer la salle de douche, installer les WC suspendus, la cuisine équipée, poser le parquet massif… Il y a du travail…

Je reviens en revanche sur l’idée initiale de mon post. J’en étais à la déclaration des revenus. Avec trois enfants, nous sommes plutôt favorisés fiscalement. Mais avec les 27 000 € déclarés en meublés, et un autre bien loué nu, j’aurais pu morfler. Heureusement, après une estimation rapide, je ne devrais pas payer d’impôts cette année.

Grâce évidemment au LMNP, au déficit foncier aussi. Pour 2015, sur les revenus 2014, je devrais également être exempté… Et je ne compte pas m’arrêter là.

L’objectif futur, avec la création de ces appartements, est de passer LMP. Nous ne devrions pas en être trop loin. Pour être sûr de ne pas se louper, acheter un autre bien meublé n’était pas forcément une bonne idée. Et devinez ? Nous signons le 26 mai prochain le compromis pour un appartement situé en Haute-Savoie. Un petit studio de 20 m2, avec garage, le tout négocié à 31 000 €, hors frais de notaire. Sans trop m’avancer, je devrais pouvoir louer ce petit bien 450 € par mois, à des Genevois. La renta ? 15 % brute.

Il restera alors, après tout cela, à racheter un bien en centre-ville, sans doute près de chez moi, avec pas mal de travaux, que je louerai nu (et les travaux, sachez-le, cela ne me fait plus peur). Car il me faudra créer à nouveau du déficit foncier… Quand on investit, il convient d’avoir toujours une longueur d’avance au niveau des impôts. A bon entendeur…
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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire Remy lundi, 11 mai 2015 13:25 Posté par remy


    Bonjour,
    Je repose ma question , comment gérez-vous ces différents immeubles ? Notement en location saisonnière, il n'est pas possible de traverser la France pour une remise des clés en haute savoir, puis au retour faire une visite dans une autre région.

    Passez-vous par une agence de location ?