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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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8 Façons de Rater Un Investissement Immobilier (Suite)

Audience de l'article : 8418 lectures
Nombre de commentaires : 1 réaction

Cet article est la suite d'un autre. Si vous n'avez pas n'avez pas lu la première partie de cet article, http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/4-investissement-locatif/8-dangers-a-surveiller-dans-le-cadre-dun-investissement-immobiliere-partie-1.html.

Erreur n°5 : Manquer de liquidités

Pour pouvoir garder longtemps votre propriété, vous aurez besoin de réserves en liquidités.

Certes, il est possible de se lancer dans l’immobilier avec presque rien, voire rien du tout si l’on emprunte la totalité, c’est-à-dire le prix d’achat ainsi que les frais d’achat. Mais si l’on ne dispose pas d’argent pour faire face à ces difficultés passagères, la situation peut devenir difficile en cas de vacance locative ou de réparations à effectuer,.

Si vous n’avez pas de bas de laine dans lequel puiser en cas de difficulté, vous risquez de connaître des moments de stress, ce qui vous amènera peut-être à prendre de mauvaises décisions, comme par exemple ne pas effectuer des réparations nécessaires ou accepter de mauvais locataires.

Lorsque vous avez une réserve en liquidités suffisante, vous pouvez agir de façon plus rationnelle et efficace :

  • Vous pouvez vous permettre de choisir des locataires de qualité, quitte à laisser le bien vide pendant 1 mois supplémentaire
  • Vous pouvez effectuer les réparations nécessaires et ainsi, non seulement préserver votre bien, mais également satisfaire vos locataires
  • Si vous vendez, vous pouvez vous permettre d’attendre pour avoir un prix de vente supérieur

Erreur n°6 : Ne pas estimer correctement le Cash Flow

Si votre stratégie est d’acheter une propriété pour la louer, l’élément le plus important à prendre en compte est le Cash Flow, c’est-à-dire la somme d’argent qui vous reste en main à la fin de chaque mois après avoir payé toutes les dépenses.

 Cash flow mensuel = Rentrées Mensuelles (loyers) – Dépenses Mensuelles

Les rentrées mensuelles sont ce que vous rapporte votre immeuble, c’est-à-dire les loyers bruts.

Du côté des dépenses mensuelles, la plus importante sera vraisemblablement le remboursement du ou des emprunt(s) que vous aurez contracté(s) pour acheter l’immeuble.

En plus de cela, vous aurez des frais, et devrez payer des taxes, sans parler des éventuelles réparations.

Si vous n’avez pas correctement étudié le Cash Flow de votre investissement AVANT d’acheter pour vous assurer qu’il est suffisamment positif, vous risquez de faire des cauchemars et de vivre des fins de mois très difficiles !

La principale raison pour laquelle des gens sont en faillite financière et voient leur maison saisie et mise en vente publique, est parce qu’ils n’ont pas su comprendre et surveiller leur Cash Flow.
 N’achetez que des immeubles qui ont un Cash Flow positif. Cela signifie que lorsque vous avez tout payé, il vous reste de l’argent en main.

N’achetez donc surtout jamais un immeuble qui a un cash flow négatif. Vous devriez chaque mois rajouter de l’argent de votre poche pour pouvoir le garder. Non seulement perdrez-vous de l’argent dessus, mais cela risque d’avoir un effet psychologique négatif sur vous.

Comme nous venons de le voir, il est primordial que votre calcul du Cash Flow soit le plus exact possible avant de signer pour acheter la maison.

Une mauvaise estimation du Cash Flow peut venir :

    • soit d’une surestimation des rentrées
    • soit d’une sous-estimation des dépenses
Surestimer les rentrées, c’est imaginer que les loyers que vous recevrez seront plus élevés que ce qu’ils ne seront en réalité. Si vous vous trompez sur ce point, cela faussera tous vos calculs. Pour éviter cela, la meilleure chose que vous avez à faire est de rechercher les annonces de location pour des biens semblables dans la même zone. Aujourd’hui, grâce à internet, vous pouvez voir des photos des appartements et ainsi les comparer aux vôtres.

Sous-estimer les dépenses est aussi quelque chose que l’on fait très souvent. Tous les propriétaires savent bien que posséder un immeuble implique d’autres dépenses que le seul remboursement de l’emprunt hypothécaire. Le fait est que les gens qui investissent pour la première fois dans l’immobilier ont tendance à oublier ces coûts.
Le meilleur conseil est de faire une liste de tous les coûts mensuels associés à l'exploitation et l'entretien d'une maison (basé sur vos estimations) avant de réellement faire une offre. Une fois que ces chiffres sont additionnés, vous pourrez voir plus clairement si vous pouvez vraiment vous permettre cette propriété.

Erreur n°7 : Sous-estimer le prix des travaux de rénovation

J’ai déjà parlé dans le point précédent du danger de sous-estimer les dépenses, mais je voudrais ici insister sur une sorte de dépense qui est à la fois onéreuse et difficile à estimer : le coût des travaux de rénovation.

Bien sûr, il se pourrait que vous achetiez un immeuble neuf, ou qui a été rénové récemment, et dans ce cas ce qui suit ne vous concerne pas. Mais je suis convaincu que les meilleures affaires sont à trouver dans des immeubles délaissés qui – au minimum – ont besoin d’un rafraichissement pour gagner en valeur et donner leur plein potentiel. Si vous pensez comme moi, vous devrez introduire dans votre plan financier un budget « travaux » et savoir comment le financer.

Faire appel à une entreprise coûte cher, il faut le savoir ! Et, à moins que vous ne soyez vous-même un professionnel du bâtiment, il est très difficile de pouvoir estimer ce que vont réellement coûter les travaux.

Et il est donc très facile de faire une erreur d’estimation qui pourrait avoir des conséquences très fâcheuses. Ce fut mon cas, comme vous pouvez le lire dans Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan Après 15 ans.

Avant d’acheter un immeuble, faites la visiter par un expert professionnel. De toute façon, la plupart des banques vous le demanderont. Même si la maison vous semble en bon état, un expert pourra vous aider à voir les défauts cachés, et plus particulièrement les problèmes de structure. Pour un prix modique, une telle inspection peut vous faire économiser des dizaines de millier de dollars ou d'euros.

Et pour avoir la meilleure estimation du coût des travaux, le mieux est encore de visiter la maison en compagnie d’un entrepreneur. Celui-ci pourra vous faire un devis précis, que vous pourrez également utiliser pour emprunter la somme d’argent nécessaire.

Comme tout le monde le sait, il y a toujours des retards dans les travaux. Si vous comptez que votre appartement sera prêt le 1er avril après 3 mois de travaux, il vaut donc mieux compter large et ajouter un mois ou deux dans votre planning.

Cela peut être très lourd de conséquences, dans la mesure où cela peut prolonger la période pendant laquelle votre bien ne produit pas de loyers. Or, vous devrez quand même rembourser votre emprunt pendant cette période. Comme je le disais au point 5, avoir une réserve de liquidités vous permettra de passer ce cap plus facilement.

Erreur n°8 : Ne pas sélectionner ses locataires

Comme moi, vous avez certainement déjà entendu autour de vous des gens dire qu’ils ne veulent pas investir dans l’immobilier parce qu’avoir des locataires entraîne trop de problèmes.

Et c’est vrai qu’il y a des propriétaires complètement dégoûtés de la location parce que leurs locataires ne paient pas leurs loyer, détériorent l’immeuble ou leur créent de gros ennuis.

J’ai connu de tels propriétaires au bout du rouleau.

Mais s’ils en sont arrivés là, c’est parce qu’ils ont mal géré leur petite entreprise !

Si vous donnez votre bien en location à la première personne qui fait une visite, est enthousiaste, vous laisse un acompte et veut emménager dès le lendemain, vous risquez de le regretter par la suite !

Le plus important est de bien choisir vos locataires.

Tout commence par là !

Dites-vous bien qu’il vaut mieux avoir un appartement qui reste vide pendant 3 mois, plutôt que de laisser s’installer un mauvais locataire qui ne paie pas régulièrement et que vous aurez bien du mal à mettre dehors.

Si vous êtes victime de ce genre de personnes, vous devrez probablement faire appel à la Justice pour qu’elle s’en aille, et cela prendra du temps, peut-être une année. Et pendant tout le temps que durera la procédure, vous ne recevrez pas vos loyers, mais vous devrez cependant continuer à rembourser votre emprunt.

Et, lorsqu’enfin le locataire indélicat sera parti, qui sait dans quel état vous retrouverez votre appartement ? Ce seront encore des frais supplémentaires pour le remettre en état correct pour le locataire suivant.

Mais cette spirale infernale ne s’arrête pas là ! Le pire, c’est que ce genre de mésaventure risque de vous décourager et de vous donner envie de ne plus jamais avoir de locataire. Ce serait bien dommage, parce qu’avoir des immeubles mis en location est un formidable moyen de devenir riche et d’obtenir un revenu conséquent tous les mois.

Alors, qu’est-ce qu’un bon locataire ?

C’est quelqu’un :

    • qui paie régulièrement son loyer
    • qui reste longtemps
    • qui entretient le bien et ne le dégrade pas
Avant d’accepter le moindre argent et de signer un contrat, prenez le temps de parler avec vos candidats locataires, afin de vérifier qu’il s’agit de personnes sérieuses et qu’ils sont solvables. C’est un exercice qui n’est pas facile et demande une certaine dose de psychologie,  mais qui est absolument nécessaire.

En conclusion

Investir dans l’immobilier n’est pas facile. C’est un investissement à long terme.

Vous devez être intelligent, vous devez avoir la volonté d’y mettre votre temps et vos efforts, et vous devez connaître votre tolérance au risque.

La réalité est que si investir dans l’immobilier était facile, tout le monde le ferait.

Heureusement, beaucoup des difficultés qui guettent le candidat investisseur peuvent être évitées en faisant un travail de recherche approfondi et un planning adéquat avant de signer le contrat d’achat.


Charles Morgan



J'ai aussi écrit un Ebook LES SECRETS DE L'IMMOBILIER en synthèse de mon expérience de 15 ans dans l'immobilier locatif. RDV dans la boutique ObjectifEco  http://www.objectifeco.com/Details-offre/les-secrets-de-limmobilier.html

secretsdelimmobilier


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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire Sébastien mercredi, 24 octobre 2012 11:25 Posté par pavdu69.

    Bonjour,
    Je veisn de faire un tour sur votre site, j'ai lu les artciles concernant votre premier investissement immobilier, bravo!
    Pour ma part j'ai 26 ans, je suis bricoleur puisque j'ai mon entreprise de rénovation décoration intérieure, j'ai dejà acquis un appartement en 2011 pour 92 000 euros, j'ai fais beaucoup de travaux moi-même et aujourd'hui il vaut 130 000 euros, le loyer couvre le crédit.
    Suite à cette bonne expérience, aucune difficulté rencontrée, j'avais tout estimé avant et j'ai ajouté à la louche 20% de dépassement et niveau temps j'avais prévu 2 mois de travaux et je me suis laissé 1 mois de battement pour dépassement pour être à l'aise.
    Je l'ai loué très vite, en 3h car je l'ai très bien fini, les couleurs, les matériaux utilisés ont attirés beaucoup de locataires.
    Je ne suis pas pressé pour acheter, j'ai les finances, j'attends l'affaire et j'investis en emprunt total sauf travaux et frais de notaires. J'essaye de faire en sorte que le loyer corresponde au crédit et j'ajuste ma mise en fonction.

    Ma question, que pensez-vous des prix actuels de l'immobilier, dans tous les pays ça baisse et en France non. Cela va t-il continuer ?