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Guillaume Ponton

Guillaume Ponton

Depuis l’âge de 20 ans, j’ai toujours eu cette idée en tête, par contre, je ne savais pas comment m’y prendre. Ma première envie a toujours été : je veux travailler pour moi !

Cela a commencé par l’envie de monter un parc accrobranche avec 3 amis à 20 ans. Cette première expérience nous a beaucoup appris, notamment que les banquiers ne prêtent pas d’argent à 4 jeunes fous qui ont 5000 € dans leurs poches et qui en veulent 300 000 pour leur projet.

A la fin de mes études, j’ai pu travailler (dur) dans un grand hôtel de renommée internationale en tant que voiturier/ concierge/ bagagiste. Ce métier très sympa m’a permis de rencontrer des gens du monde entier ce qui a largement participé à mon ouverture d’esprit !! J’ai également pu accéder à une de mes grandes passions à savoir : conduire les plus belles voitures du monde !!! Cependant, je ne me voyais pas exercer ce métier jusqu’à la fin de ma vie.

C’est pourquoi, j’ai commencé à me former sur la création d’entreprise grâce à la chambre de commerce de ma ville. Avec un ami, nous avons travaillé pendant 6 mois pour créer une conciergerie privée sur un très bon site à Lyon. Malheureusement, notre inexpérience à fait que nous nous sommes fait voler le projet….

Un échec cache toujours quelque chose de bon et j’ai eu l’opportunité de travailler pour moi juste après et ainsi me libérer des chaînes de ce sacro-saint « CDI » !!…

J'étais conseiller financier indépendant pendant 5 ans. Je gérais une équipe d’environ 50 personnes. Ces 5 ans m’ont apporté de multiples expériences, connaissances que je vais essayer de transmettre. 

Depuis cette époque, ma vie a totalement changé et notamment en grande partie grâce à mes multiples lectures. Le site où je relate mon évolution  http://www.komment-devenir-riche.com/  Je vis aujourd'hui de mes formations en indépendant.

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Investir dans l'immobilier de bureau, une piste à étudier sérieusement

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A qui s’adresse cet article ?

1) Aux personnes déjà propriétaire d’immobilier particulier et qui veulent diversifier leur « parc ».

2) Aux personnes qui ne souhaitent pas acheter leur résidence principale (pour différentes raisons) mais qui veulent quand même acheter « des briques ».

3) Aux professions libérales comme moi qui louent un bureau et qui se disent : « tien mon activité est stable, pourquoi ne pas acheter mes locaux plutôt que de les louer..? ».

4) Aux curieux qui souhaitent avoir des infos sur ce marché 

5) A ceux qui veulent acheter leur bureaux d’entreprises.

Attention ici on rentre dans un marché différent de l’immobilier particulier.Il existe beaucoup de personnes qui se sont enrichi avec des appart ou des maisons mais avec les bureaux on rentre dans la cour des grands… Bien souvent les propriétaires sont multi-millionnaire et on va voir pourquoi 

Pour situer les faits, je suis locataire d’un bureau dans le coin quasi le moins cher à la périphérie de Lyon. Je loue une surface de 260m2 utiles pour 18 000 €/trimestre…

Oui vous avez bien lu, 18 000 € !

homme qui crie 200x300 Pourquoi vous devriez lorgner sur limmobilier de bureau?

On va voir comment se détaille ce coût :

1ère chose à savoir, quand vous louez un bureau, c’est vous (le locataire) qui payez TOUT. Cela comprends, le loyer évidemment, les charges de copropriété, la taxe foncière (oui vous avez bien lu, la taxe foncière du propriétaire), les éventuels travaux du départ pour mettre à jour le local et les travaux du quotidien (interphone, carrelage des toilettes…)

C’est cool pour le proprio non ? 

Autre chose intéressante, je loue une surface effective de 260m2 mais tout ce que je paie est calculé sur 290m2…Eh oui, c’est normal m’a dis la régie c’est pour inclure les surfaces collectives… 

Pour le détail, l’immeuble où je suis fait 8 étages. Il y a environ un hall commun de 30m2 et à chaque étage un couloir et deux toilettes qui font environ 15m2.

Avec ce « mode de calcul », j’estime que le proprio de l’immeuble facture sur la totalité de l’immeuble facilement 300m2 qui n’existent pas 

Je me suis renseigné auprès de personnes propriétaires d’immeuble de bureau et pour faire simple, dans un bail commercial (ou professionnel), on met plus ou moins ce que l’on veut… Donc le proprio met tout à la charge du locataire .

Vous commencez à comprendre que ce type d’investissement rapporte facilement + de 10 %/an…

Parlons de mon local :

Le prix du loyer s’exprime en prix par m2/an HT, le mien coûte 125 €/m2/an HT (pour info à Paris on arrive à des loyers d’environ 600 €/m2/an HT…)

Après la taxe foncière=>26 €/m2/an HT

Ce qui donne comme calcul:

(125×290) + (25×290) + (26×290) = 36250 + 7250 + 7540 = 51 040 + TVA= 61 050 €

A rajouter 8 parkings qui coûtent 900 €/an et 4 000 € de travaux/an à amortir

On arrive sur mon loyer trimestriel de 18 300 €… Ce bureau vaut à la vente environ 500 000 €, cela donne presque 15 % de rendement au proprio…




Il y a deux façons de réagir, soit faire « le Français de base » et se plaindre, soit se dire tien on dirai qu’il y a un secteur ou je peux me faire un peu d’argent  …

Vous devinez quel réponse j’ai choisi…

C’est donc un projet sur lequel je travaille actuellement que je détaillerai ici une fois terminé et signé.

Mais je peux d’ores et déjà vous dire que ma recherche s’est axé sur une surface comprise entre 300 et 400 m2, proche des axes autoroutiers pour vite aller chez les clients, lumineux et pas cher 

Le dernier critère m’a donné du fil a retordre pour deux raisons :

1) Bien souvent sur ce type de marché, ce sont des immeubles entiers à vendre, on parle alors de plusieurs millions d’€…

2) Le prix du m2 aux alentours oscille entre 2400 et 3000€/ m2 ce qui donne pour mon projet environ 1 000 000 € ce qui est trop élevé pour mes finances. J’ai donc du trouver une autre façon d’investir. Vous comprendrez plus tard… 

Je souhaite également un petit immeuble car je ne veux plus de régie… Pour donner un ordre d’idée, la régie facture 30 000€ d’honoraires/an pour gérer l’immeuble où je suis… pour faire euh……………………………………., j’ai beau chercher quasiment rien…

Je publierai d’ailleurs dans un autre article un courrier que j’ai envoyé à cette régie. Je pense qu’il vaut le coup car le propriétaire m’a appelé pour me dire qu’en 10 ans il n’avait jamais reçu de lettre de ce type et qu’il comptait l’afficher dans ses locaux… 

Petit conseil pour mes amis TNS qui souhaiterai louer un local, négociez avec le propriétaire un bail « professionnel » pas commercial. Ils n’aiment pas mais cela vous protège quand même un peu..

En effet, le bail classique commercial est pour 3,6 ou 9 ans, en clair vous êtes enchaîné pour au moins 3 ans…

Avec un bail professionnel vous pouvez avoir une dédit de 6 mois. Je pense que c’est plus rassurant d’avoir ce type de bail.

Pour terminer cet article, vous vous demandez certainement pourquoi j’ai mis ce titre car je parle de sommes importantes qui sont hors de portée pour pas mal de monde.

L’idée est juste de vous offrir une vision plus large que l’investissement classique et cela vaut certainement le coup d’étudier le marché autour de votre ville pour voir quels sont les tarifs chez vous. De plus pas besoin de commencer avec si grand, on peut commencer avec 50m2… 

Guillaume Ponton








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