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Michel Delobel

Michel Delobel

Gestionnaire de portefeuille sous mandat via une société de gestion agréée, trader pour compte propre et formateur au trading et à l'investissement en bourse, je suis aussi fondateur du site Fenêtre sur Cours et de la société ACGest, via laquelle j'accompagne également mes clients dans la constitution et le développement de leur patrimoine, la préparation de leur retraite ou encore l'optimisation de leur fiscalité.

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DE GIRO 2

Un investissement immobilier sans effort d’épargne !

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Je vous ai parlé la semaine dernière de gestion sous mandat . Nous avons vu que ce type d’investissement avait beaucoup d’avantages. Mais il a un inconvénient majeur : il faut déjà avoir du capital ! L’investissement en bourse ne peut en effet que difficilement s’envisager à crédit. Que faire donc si on souhaite investir à crédit, et profiter des taux encore particulièrement bas du moment ?

Investir dans l’immobilier bien sûr ! C’est d’ailleurs le placement préféré des français. Mais l’immobilier a aujourd’hui pas mal d’inconvénients. Parmi ceux-là, on pourra citer notamment une fiscalité élevée, un rendement actuellement particulièrement faible (lié entre autre à la fiscalité), et toujours cette crainte d’un locataire qui ne paye pas.

Pour remédier au moins aux 2 premiers de ces inconvénients, mais à condition d’être particulièrement sélectif (je viens de passer plus de 3 heures par exemple à parcourir des dizaines de programmes sur Nantes pour un client, n’ai pour l’instant retenue qu’une résidence potentielle, et vais devoir encore y passer de longues heures…), il existe l’achat dans le neuf avec défiscalisation (loi Pinel actuellement).

Ce type d’investissement a le mérite de permettre de s’affranchir des deux premiers inconvénients cités, avec un rendement sur les quelques centaines d’euros investies dans l’opération chaque mois qui dépasse les 10% nets ! (avec pourtant des estimations prudentes, sans revalorisation des loyers ni du bien. N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations).

Mais certains sont réfractaires à ces lois de défiscalisation et à l’achat dans le neuf (il est vrai qu’il faut être très vigilant face aux nombreuses sociétés qui sévissent et s’appuient sur des commerciaux particulièrement efficaces et persuasifs, même s’il existe de belles opportunités aussi).

Comment faire alors pour ceux qui préfèrent l’ancien ? Après de nombreuses recherches et simulations, j’ai trouvé une niche particulièrement intéressante, qui allie rendement élevé, fiscalité attrayante (c’est lié en général), et un risque d’impayés réduit ! Certains de ces investissements peuvent même parfois vous rapporter quelques centaines d’euros chaque mois, pourtant sans aucun apport, tout en vous permettant de vous constituer à terme un capital ! Mais je préfère par prudence parler d’autofinancement, c’est déjà pas mal ! Car si cela était encore relativement fréquent au début des années 2000, compte tenu d’un rendement brut souvent au-delà des 10%, c’est devenu presque impensable aujourd’hui.

Et pourtant, il est possible encore aujourd’hui de trouver de tels investissements, qui s’autofinancent à 100%.

Où est l’arnaque me direz-vous ?

Je peux vous assurer qu’il n’y a pas d’arnaque, mais quelques contraintes malgré tout, qui font que ce type d’investissement n’est pas si simple à mettre en place... Ah zut, c’était trop beau… Mais vous allez voir que ce n’est pas si mal que ça.

Parmi ces contraintes, la première est d’avoir une certaine capacité d’endettement, souvent un peu supérieure aux investissements immobiliers traditionnels. En soi, ce n’est qu’une demi-contrainte car le fait qu’on arrive globalement à un autofinancement fait que vous ne piocherez en pratique pas dans votre capacité d’endettement. Mais « nos amis » les banquiers ne l’entendent en général pas de cette oreille et prennent une belle marge sur le montant des loyers perçus. Pour que la banque accepte de vous financer, il faudra donc que vous ayez un peu de capacité d’endettement.

La deuxième contrainte est liée à la recherche du bien qui devra satisfaire aux critères de l’investissement. Comme un investissement classique, on s’attachera au prix et à l’emplacement, mais quelques critères restrictifs vont ici venir s’ajouter, rendant la tâche clairement plus difficile, et donc les opportunités moins nombreuses.

La troisième contrainte est liée au fait que cet investissement nécessitera un certain nombre de travaux, nécessitant l’intervention d’un maître d’œuvre et d’artisans… Pas simple à gérer, pour qui a notamment déjà eu à faire à ce genre d’aventure…

Enfin, quatrième et dernière contrainte : sauf à avoir pas mal de temps disponible et/ou trouver un investissement à côté de chez soi (pour autant que vous habitiez dans une zone répondant aux critères), il sera largement préférable de faire gérer ce bien. Cela jouera naturellement sur la rentabilité, mais quand je parle d’un investissement qui s’autofinance, c’est en incluant la gestion par un professionnel.

Je sens que je vous ai un peu refroidi… Mais pas d’inquiétudes ! J’ai en effet trouvé une société (et potentiellement une seconde) qui vous propose ce type d’investissement clé en main, de la recherche du bien à sa gestion, pour un coût tout à fait acceptable, puisque malgré cela, il est possible de trouver des biens qui s’autofinancent !

Vous voulez en savoir plus et effectuer une étude personnalisée ? N’hésitez pas à me contacter, c’est gratuit et sans engagement !
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