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Ludovic Matten

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Pourquoi écrire sur la location immobilière ?

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L'immobilier - valeur refuge ?

Audience de l'article : 3188 lectures
Nombre de commentaires : 9 réactions
Nous sommes aujourd’hui en pleine sinistrose. Il suffit d’allumer la télé pour se prendre une bonne dose de fatalisme dans le visage. « Courage, fuyons », serait la meilleure des formules, pour les pessimistes. Je suis pourtant sûr qu’il y a, chaque jour, de bons coups à réaliser…
Premier article sur objectifEco et premier commentaire : « L'hypothèse optimiste nous indique des perspectives de baisses des prix d'environ 1% par an sur une période de 10 ans au minimum. Beau désastre financier en perspective pour ceux qui jouent du fameux effet de levier. » La pierre, si j’en crois cette réflexion, s’érode. Autrefois (il y a quelques mois à peine), l’immobilier était une valeur refuge. Certains voient le secteur s’effondrer. Non, ils espèrent que le marché va se retourner, pour mieux pavaner et dire : « Je l’avais dit. Il fallait m’écouter ».
Des taux historiquement bas
Je vais donc à contre-courant. Selon le commentaire d’Alex, le marché immobilier va se retourner et baisser d’au moins 10 % ces dix prochaines années. Une paille ! Surtout avec des taux d’intérêt historiquement bas (on peut emprunter à 3,65% sur 25 ans). Les investisseurs ont, aujourd’hui, les mains libres. Non, ils ont… le pouvoir. Certains propriétaires sont obligés de vendre. Les acheteurs peuvent donc négocier. A eux, donc, les bonnes affaires !
Et puis, que risque un investisseur lorsqu’il achète un bien loué ? Que son locataire ne paye plus ? C’est évident. Que le loyer baisse ? Peu probable. Ou, du moins, dans des proportions raisonnables, voire acceptables. Un exemple ? Un ami agent immobilier, dénicheur de bonnes affaires, vend un immeuble entièrement rénové, loué clés en main. Son prix ? 290 K€ FNI. Montant des loyers ? 2700 € par mois. Montant du remboursement du crédit ? 1700 € sur 20 ans. « Mon acheteur va s’offrir un petit smic, avant impôts, avec cet achat », témoigne Guillaume, le fameux agent.
Partons du scénario d’Alex : cet immeuble va perdre 10% de sa valeur dans dix ans. Il ne vaudra plus que 260 K€. En attendant, notre acheteur aura mis de côté plus de 100 000 € bruts de cash-flow, et remboursé une partie de son emprunt. Convaincu qu’il n’est pas l’heure d’acheter ? 
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9 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Ludovic Matten mercredi, 03 avril 2013 11:00 Posté par ludovic matten

    Je suis tout à fait d'accord ! Pourquoi les gens n'achètent-ils pas ? 
    J'ai croisé, dans une résidence où j'ai deux appartements, un locataire. Il se plaignait de l'absence de sa propriétaire, qui a mis en vente. Elle vendait l'appartement 45 K€ si je ne m'abuse. Le locataire payait, depuis 6 ou 7 ans, plus de 500 € de loyer. "Pourquoi n'achetez-vous pas ?", lui ai-je demandé. Vous auriez déjà payé l'appartement. "Pas les moyens", m'a-t-il répondu.

    Autre exemple. Dans cette même résidence (ce n'est pas du standing...), j'ai acquis deux appartements pour 46 K€, hors frais de notaire. Soit 51 ou 52 K€, frais de notaire inclus. Les deux appartements sont loués 370 et 380 € par mois. Pourquoi les locataires n'achètent-ils pas ? Parce qu'ils n'en ont pas les moyens. Le premier locataire vient de se séparer (il a d'autres choses à penser) et l'autre touche, sur les 380 €, 255 € de la CAF...

  • Lien vers le commentaire Ludovic Matten mercredi, 03 avril 2013 06:22 Posté par ludovic matten

    Et pour ajouter : savez-vous qu'en Islande, pays qui a fait faillite, on paye désormais son loyer... en poisson ?

  • Lien vers le commentaire Ludovic Matten mercredi, 03 avril 2013 06:14 Posté par ludovic matten

    @Alu : et pendant que vous faites de savants calculs, d'autres s'enrichissent.

    Vous prenez en compte ce qui vous arrange, avec des chiffres qui vous arrangent. Ce bien permet, dans un premier temps, de créer du déficit foncier. Avec une possibilité d'augmenter sensiblement les loyers (ils ont été calculés a minima). Quand nous n'aurons plus de déficit foncier (assez rapidement je dois l'avouer, car les appartements sont nickels), ces biens pourront être loués meublés et, ainsi, gommer tout ou partie de la fiscalité (sur l'IR et les prélèvements sociaux).

    Il faut être sacrément fort pour réussir à dire qu'une personne qui gagne du 10% ou 12 % brut gagne moins qu'une autre qui met de l'argent sur un livret A. 

    Pourquoi ? Parce que ce projet ne demande pas de mise de départ. L'investisseur s'enrichit avec l'argent des autres.

    Pour gagner quoi que ce soit avec un Livret A, il faut détenir cet argent. Ce que de nombreux "grands investisseurs et grans calculateurs" oublient. On parle alors de placement, pas d'investissement. 

    Je réponds juste très rapidement à votre réflexion : Le bien que j'ai acquis en 2013 vaut 290 K€. En 2033, il vaut 200 K€ (ben oui, à l'avenir, l'argent ne vaudra plus rien, la France aura fait faillite, on reviendra au troc). Si, en 20 ans, je n'ai mis aucun centime dans l'affaire (n'oubliez pas que je touche, initialement, 1000 € par mois de cash-flow, cash-flow qui m'aura permis de faire des réparations et payer les énormes impôts que vous m'annoncez). Après 20 ans, j'ai un bien immobilier qui ne coûte plus que 200 K€. Eh bien, dites-moi, ces 200 K€, sans avoir mis un sou dans l'affaire, vous ne les prenez pas ?