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Michel Delobel

Michel Delobel

Gestionnaire de portefeuille sous mandat via une société de gestion agréée, trader pour compte propre et formateur au trading et à l'investissement en bourse, je suis aussi fondateur du site Fenêtre sur Cours et de la société ACGest, via laquelle j'accompagne également mes clients dans la constitution et le développement de leur patrimoine, la préparation de leur retraite ou encore l'optimisation de leur fiscalité.

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Dispositif Pinel : comment défiscaliser intelligemment ?

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Vous payez trop d’impôts, vous souhaitez vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite, protéger vos proches et tirer parti des taux d’emprunt particulièrement attractifs du moment ? Le dispositif Pinel est peut-être fait pour vous. Mais comment en être sûr, comment vous renseigner, comment éviter les risques et arnaques, et à qui s’adresser ?

4 solutions s’offrent globalement à vous.

Solution n°1

Si vous maîtrisez déjà un peu le dispositif et êtes sûrs que c’est pour vous la meilleure solution, vous pouvez vous débrouiller tout seul, et effectuer vous-même votre recherche auprès des promoteurs, ou même encore mieux vous occuper directement de trouver un terrain et faire construire (attention toutefois dans ce cas à ne pas vous louper sur le respect des différentes réglementations pour pouvoir bénéficier du dispositif).

Vous aurez ainsi un large choix, ce qui est primordial pour que votre investissement soit un succès. Contrairement à ce que certaines sociétés peu recommandables peuvent vous dire, un investissement Pinel est avant tout un investissement immobilier, et la sélection du bien sur lequel vous allez investir est primordial, aussi bien pour la location qu’en vue de la revente.

Inconvénients : vous êtes livrés à vous-même, n’aurez peut-être pas une vision complète du marché ni conseil avisé (ne comptez pas sur le promoteur que vous consulterez pour vous dire qu’il serait plus intéressant pour vous d’aller acheter chez son concurrent  J ), et ne serez pas accompagné, notamment pour vos déclaration fiscale et le respect de la réglementation, risquant ainsi la requalification et la perte de l’avantage fiscale. Et serez-vous par ailleurs à même de trouver les meilleures opportunités avant que les meilleurs lots ne soient vendus, ou de profiter à temps des retours de lots ?

Avantage : un coût à l’achat plus faible si vous achetez vous-même le terrain et faites construire, car la marge du constructeur sera probablement plus faible que la marge d’un promoteur.

Solution n°2

 

Vous pouvez aussi vous rapprocher de votre banque. Après tout, ils seront susceptibles de vous financer, et cela peut donc être pratique. La plupart des banques ont en effet des partenariats avec quelques promoteurs immobiliers. C’est toutefois une des deux pires solutions à votre disposition. Pourquoi ?

Tout d’abord car vous n’aurez que peu de choix dans la sélection de votre bien immobilier. La banque aura beau vous dire qu’ils ont fait une sélection drastique, ce ne sont que des arguments purement commerciaux, car tous les programmes immobiliers, qu’ils soient bons ou mauvais, trouvent toujours des banques pour les financer, et financer derrière les emprunts des acquéreurs.

Ensuite, vous n’aurez pas la possibilité de faire jouer la concurrence en ce qui concerne le taux de votre emprunt, puisque votre banque sera seule en lice.

Enfin, elle ne viendra pas s’assurer qu’il s’agit de la meilleure solution vous concernant. Par contre, vous pourrez peut-être espérer vous faire accompagner pour votre déclaration fiscale, même s’il n’est pas certain que ce soit dans les attributions et compétences de votre conseiller bancaire préféré.

Solution n°3

Vous pouvez passer par internet, par l’intermédiaire de l’un des très nombreux sites qui proposent de la défiscalisation, ou cliquer sur l’un des innombrables emails de publicité que vous recevez sans doute très régulièrement dans votre boite mail. Peut-être avez-vous aussi déjà été démarché par téléphone, ou par un ami ou un proche qui fait partie de l’une de ces nombreuses sociétés ou réseaux de défiscalisation, surfant sur un business très lucratif, surtout quand on peut profiter de la naïveté et/ou de la confiance des gens.

Je sais de quoi je parle, car à mes tous débuts, je suis passé quelques mois par une telle société. Même si les règles édictées par cette dernière étaient toutefois plutôt sérieuses, avec un bilan patrimonial assez complet et des solutions d’investissement alternatives à la défiscalisation (le pire étant ces sociétés qui ne proposent rien d’autres, et vous poussent donc à recourir à une solution qui n’est peut-être pas la meilleure), le principal problème reste le choix des programmes immobiliers. Car pour être en mesure de se financer, de rémunérer leur personnel administratif, d’arroser les dirigeants tout en maintenant une rémunération suffisamment attractive pour leurs conseillers, ces sociétés demandent des commissions particulièrement élevées aux promoteurs.

Les programmes ou les lots auxquelles elles ont accès ne sont donc pas les meilleurs, loin de là. Il s’agit même souvent des programmes et lots dont les promoteurs n’arrivent pas à se défaire.

Dans leurs méthodes commerciales, ils ne proposent d’ailleurs aux clients qu’un seul lot, soit disant sélectionné avec soin et parfaitement adapté, sachant de toute façon qu’il s’agit selon leurs dires avant tout d’une opération de défiscalisation et que les risques sont quasi-inexistants.

Fuyez donc ces solutions et ces sociétés, le risque tenant avant tout à la sélection du bien sur lequel vous investirez, à son prix, parfois gonflé, mais également au suivi, car les conseillers/vendeurs ne restent en général pas bien longtemps dans ces sociétés.

Dites-vous bien qu’il faut bien que les promoteurs se débrouillent pour écouler les programmes et lots dont personne ne veut. Et quoi de mieux pour cela que ces sociétés peu regardantes, armée de commerciaux très performants et rodés à une méthode bien étudiée, privilégiant leur commission et le « one shot », plutôt qu’un conseil et un accompagnement dans la durée. Et ne comptez pas sur elles bien sûr pour vous dire qu’un investissement Pinel n’est peut-être pas le plus adapté à votre situation personnelle.

Solution n°4

Reste la 4ème et dernière solution : passer par un conseiller indépendant qui ne se limite pas à proposer des investissements immobiliers, et qui sera en mesure de vous accompagner sur le long terme. Pourquoi ces critères ?

Son indépendance lui permettra de travailler avec n’importe quel promoteur, et donc de sélectionner les lots les mieux placés et répondant à vos critères. Ceci est primordial pour se donner toutes les chances de pouvoir louer votre bien et le revendre dans les meilleures conditions. Bien sûr, tous les conseillers indépendants ne sont pas forcément honnêtes ou recommandables, et il y en a forcément sur le lot qui privilégient le court terme et ont un comportement voisin des sociétés mentionnées dans la solution 3. Notez en tout cas que vous ne paierez pas votre bien plus cher avec un conseiller indépendant qu’en passant en direct avec un promoteur, le conseiller touchant juste la commission de vente en lieu et place du commercial du promoteur.

Par ailleurs, le fait que le conseiller que vous choisirez ne se limite pas aux seuls investissements immobiliers et ai une approche patrimoniale globale avec un accompagnement sur le long terme lui permettra de s’assurer qu’un tel investissement est réellement adapté à votre situation, sachant qu’il existe peut-être mieux à faire et que si c’était le cas, il serait à même de vous proposer des alternatives.

L’accompagnement sur le long terme vous permettra de ne pas être seul par exemple pour vos déclarations fiscales, et vous assurera d’être bien conseillé à chaque étape du projet et de votre vie. C’est en tout cas dans son intérêt s’il veut pouvoir continuer à travailler longtemps avec vous, et que vous le recommandiez auprès de vos amis et proches.

C’est en tout cas comme cela que je travaille, et je n’envisage pas les choses autrement. Pendant les quelques mois pendant lesquels j’ai fait partie d’un réseau, je n‘ai été en mesure de ne concrétiser qu’un seul investissement, faute de trouver des biens de qualité remplissant tous les critères que nous nous étions fixé avec mes clients (j’en ai ainsi perdu 3, ne me sentant pas de proposer des biens que je n’aurais pas moi-même achetés). C’est d’ailleurs une des raisons qui m’ont poussé à prendre mon indépendance. Et depuis 3 ans que je suis indépendant, je revis J

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