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Charles Morgan

Charles Morgan




Bonjour,

Psychologue et formateur au départ, je suis aussi surtout un investisseur privé qui a acheté, rénové, mis en location, fait construire et vendu un grand nombre de propriétés au cours des vingt dernières années pendant mon temps libre, parallèlement à l’exercice de ma profession.

Je viens de publier un guide pratique sur l'investissement immobilier : LES SECRETS DE L'IMMOBILIER - Comment Bâtir Votre Liberté financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable (308 page - Ed. Aldanias)


Depuis début 2011, je blogue sur LIBERTE FINANCIERE consacré, entre-autre, au thème de l’immobilier.

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Investissement Immobilier Locatif : Comment Fixer le Montant du Loyer ?

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Si vous décidez d’investir dans l’immobilier, vous serez un jour ou l’autre confronté à la nécessité de déterminer le loyer que vous allez demander à votre locataire en échange de la jouissance de votre bien.

Si ce dernier est déjà loué au moment de l’achat, vous n’aurez vraisemblablement d’autre choix que de reprendre le loyer conclu avec l’ancien propriétaire (sauf si vous faites des travaux d’amélioration conséquents). Mais si l’immeuble est vide (en totalité ou en partie) au moment de l’achat, vous devrez déterminer vous-même le loyer. Comment dès lors fixer un montant réaliste et correct ? C’est ce que nous allons discuter dans les lignes qui suivent.

 La fixation du loyer n’est généralement soumise à aucune règle, sauf dans certains pays où les autorités encadrent les loyers dans des zones sensibles pour éviter qu’ils ne s’envolent. Mais le plus souvent, le loyer est libre et le propriétaire-bailleur peut demander le prix qu’il souhaite au locataire. A lui d’accepter ou de refuser !

Bien entendu, en tant que propriétaire, vous cherchez à tirer une rentabilité maximale de votre investissement, et vous voulez donc obtenir le loyer le plus élevé possible.

Cependant, si votre loyer est trop cher par rapport au marché locatif local (les autres biens similaires que le locataire peut trouver dans les annonces), vous risquez de ne pas trouver de locataire ; ou pire, de trouver un locataire qui ne pourra pas assumer le paiement.

Il est donc préférable de fixer un prix raisonnable qui soit en harmonie avec l’offre et la demande immobilière. Votre loyer ne doit pas être trop bas afin d’obtenir une bonne rentabilité et d’éviter d’attirer les impécunieux, ni trop haut, pour attirer rapidement des candidats à la location.

Pour déterminer votre loyer, la seule bonne manière de procéder consiste à étudier le marché locatif dans votre zone. Consultez pour cela des sites internet immobiliers et recherchez quels sont les loyers demandés pour des appartements semblables au(x) vôtre(s) et situés dans le même quartier. Regardez les photos afin de vous faire une idée de la qualité des biens proposés par rapport aux loyers demandés. Vous aurez ainsi une idée générale de la fourchette des loyers demandés sur le marché.

Mais évidemment, le loyer que vous pourrez demander dépendra aussi des caractéristiques particulières de votre bien. Selon qu’il est grand ou petit, bien situé ou non, à l’état neuf ou vieillot, etc., vous fixerez votre loyer dans la partie supérieure ou inférieure de la fourchette de prix.

Voici donc une liste des principaux critères à prendre en compte pour comparer les biens et fixer votre loyer :

  • La localisation : deux propriétés similaires n’auront pas la même valeur locative selon qu’elles sont situées à la campagne ou au centre-ville. Votre bien se situe-t-il dans un quartier recherché ? La demande est-elle forte ? Est-ce que les affiches « à louer » disparaissent rapidement, ou au contraire restent pendant de long mois ?
  • La surface et le nombre de chambres : un appartement de 100 m² se louera plus cher qu’un autre de seulement 60 m². De même chaque chambre supplémentaire augmentera la valeur locative du bien.
  • L’état du bien : votre appartement est-il en bon état ou faut-il réaliser quelques travaux de rafraichissement (peinture, sol) ?
  • La qualité du bien : la qualité des matériaux utilisés pour vos rénovations et l’équipement du logement entrent en compte pour la fixation du loyer. Vous pourrez exiger davantage si vous avez des parquets en chêne et une cuisine hyper équipée, que si votre logement est sans charme particulier et purement fonctionnel.
  • Le standing de l’immeuble : la façade de l’immeuble et l’état des communs déterminent un certain prestige, et les locataires peuvent retirer de la fierté à habiter dans de beaux immeubles.
  • L’étage de l’appartement : dans un immeuble sans ascenseur, un appartement situé au quatrième étage sera moins apprécié des candidats locataires. Par contre, si l’immeuble possède un ascenseur, la vue et la lumière seront d’autant plus intéressantes que votre appartement sera situé à un étage élevé.
  • La  présence d’une terrasse ou d’un jardin : particulièrement rares et donc appréciés au centre-ville, ces éléments augmenteront la valeur locative de votre bien.
  • La présence d’un parking : si la location comprend la jouissance d’un emplacement de parking ou d’un garage, il faut en tenir compte dans la fixation du loyer. Comme pour les jardins, cet élément est rare et très apprécié dans les grandes villes. Renseignez-vous sur ce que coûte la location d’un box ou d’un emplacement de parking dans votre quartier.
  • Si le bien est vide ou meublé : le fait que le logement que vous offrez soit meublé vous permettra de demander plus cher. Cela se justifie par la mise à disposition du mobilier, mais également parce que la fiscalité pour le propriétaire sera souvent plus élevée, ainsi que parce que ce type de location est plus exposé au chômage locatif, du fait de périodes de location plus courtes en moyenne.
  • Les performances énergétiques : avec les prix de l’énergie qui ne cessent de grimper, les locataires seront à l’avenir de plus en plus attentifs au fait qu’un logement soit bien isolé thermiquement et dispose d’un système de chauffage économe en énergie (dans les pays froids).
Une étude de tous ces éléments vous aidera à fixer un loyer réaliste : ni trop, ni trop peu. Cela vous demandera un peu de recherche, mais si vous décidez de vous lancer dans l’investissement immobilier et d’avoir des locataires, vous devrez de toute façon apprendre un jour à suivre le marché pour adapter vos loyers au fil du temps. Alors, autant commencer tout de suite !

Si vous avez des doutes, allez voir une agence immobilière pour leur demander ce qu’ils en pensent. Elles sont de bonnes conseillères, car les professionnels connaissent le terrain et les critères de recherche des locataires. Ensuite, rien ne vous oblige à passer par leurs services.
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