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Paul Sarrazin

Paul Sarrazin

Je m’appelle Paul, j’ai 37 ans et je suis fonctionnaire.

Je vis en couple et suis papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Depuis quelques années, ma compagne et moi-même avons accumulé une modeste expérience dans les domaines de l’immobilier et de l’investissement et c’est tout l’objet de ce blog que de vous faire partager celle-ci.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires dans la région normande de notre maison et de 6 lots qui nous rapportent environ 2500 euros mensuels. Enfin, quand je dis « nous sommes propriétaires », c’est surtout la banque.

Mon objectif n’est pas de devenir votre gourou mais de vous faire un retour de nos aventures (et mésaventures).

Comme vous vous en apercevrez vous-mêmes, au fil du temps, notre démarche a été de plus en plus construite et réfléchie.

Au départ, notre seul objectif était de posséder notre chez-nous : rien de très original.

Puis, nous avons développé un goût pour la chose immobilière le jour où, ayant accumulé un peu d’épargne, on s’est dit « bon, et maintenant, qu’est-ce qu’on fait, on laisse cet argent dormir à la banque ou on vise un peu mieux ? »

Ma compagne travaillant dans l’immobilier, nous nous sommes dits que c’était la solution la plus évidente.

Ce n’est qu’au bout de 4 opérations positives (je sais, on est un peu long à la détente) que je me suis dit qu’il fallait creuser davantage la question.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de 6 lots générant un revenu de 2550 euros par mois.

Finalement, après avoir lu pas mal de livres, blogs, sites, revues… et échangé avec des investisseurs et des « professionnels de l’immobilier », un collègue m’a demandé un jour pourquoi je ne livrais pas notre expérience sur le Net.

D’abord un peu dubitatif, je me suis dit « pourquoi pas, si cela permet à d’autres personnes d’avancer plus vite dans leurs réflexions ».

Voilà donc l’objet de ce blog : vous proposer une méthode afin de construire votre patrimoine et vous enrichir (matériellement et intellectuellement, j’insiste sur ce point), vous faire partager nos réussites comme nos échecs afin que vous évitiez les pièges pour être aussi efficaces que nous l’avons été, si ce n’est plus.

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conquerirlabourse

ETES-VOUS UN INVESTISSEUR HEUREUX ?

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L’année qui vient de s’écouler a-t-elle fait de vous un investisseur heureux ?

Attention, je dis un investisseur heureux, pas un investisseur tombé en pâmoison devant ses propres « exploits ».

A l’heure où 2017 commence, avez-vous le sentiment du devoir accompli ? Ou, a contrario, la frustration l’a-t-elle emporté sur les motifs de satisfaction ?


Personnellement, je ne suis pas mécontent des 12 derniers mois. Et je vais vous expliquer ici pourquoi.



En 2016, je me suis planté…

Bon OK. Début 2016, je m’étais fixé un objectif ambitieux. Trop ambitieux ? Peut-être. Pour rappel, il s’agissait d’investir dans un nouveau bien immobilier permettant de générer 400 € nets de cash mensuel.

Il faut à présent confronter ces bonnes résolutions avec les résultats. Et la vérité est implacable.

Pour faire simple, je me suis planté. Je n’ai pas réussi à générer 400 € par mois…

investisseur heureux

En fait, j’ai gagné plus !

Voyons cela dans le détail.

184 € DE CASH MENSUEL AVEC UN NOUVEAU PROJET IMMOBILIER

Inutile de revenir dessus, j’ai expliqué la chose dans un précédent article. Il s’agit d’un petit petit investissement rentable qui allie le cash au patrimonial. Toujours bon à prendre.

Et quelque chose me dit que ce bien n’a pas livré tout son potentiel.

Etant placé tout près des facultés, on a fait la course pour ne pas rater la rentrée universitaire. Mais, avec un peu plus de temps et de recul, le bien pourrait nous permettre de récolter plus de cash : au moins 150 € selon mes calculs, et ce sans fournir trop d’efforts.

Mais, comme je n’aime pas faire d’annonces à la légère, je n’en dirai pas plus pour l’instant. On verra lorsque les actuelles locataires s’en iront.


UN GAIN DE MENSUALITÉ DE 178 €

Ma mission de fin d’année : faire racheter l’essentiel de nos prêts immobiliers à la faveur de la baisse historique des taux d’emprunt.

J’ai volontairement attendu la dernière limite pour procéder à ce rachat dont je vous donnerais les détails dans un prochain article. En effet, cela faisait des mois que tout le monde annonçait que les taux allaient remonter mais ils n’en finissaient pas de chuter. Le mieux était donc de patienter.


Sachez simplement que cela n’a pas été de tout repos. Mais le jeu en valait la chandelle puisque, à la clé, ce seront 178 € d’économisés chaque mois !

MA BOTTE SECRÈTE : + 150 € PAR MOIS

Mais ce n’est pas tout. J’avais gardé un atout dans ma manche. J’ai mis en œuvre une idée qui me trottait dans la tête depuis longtemps. Résultat : 150 € de plus tous les mois.

Je vais prochainement vous donner le détail de ces 150 € supplémentaires dans une vidéo. Restez connecté. Vous remarquerez les efforts déployés pour installer un suspense insoutenable !

AU FINAL, J’AI GAGNÉ PLUS !

Au total, pour l’année 2016, je réalise un cash mensuel supplémentaire de 512 € ! Bien mieux que l’objectif que je m’étais fixé même si le chemin emprunté pour parvenir à ce résultat n’a pas été celui que je m’étais imaginé. Au lieu d’une seule opération, il a fallu « se rabattre » sur une opération moins juteuse, optimiser la gestion d’un autre bien et me montrer opportuniste concernant les taux d’emprunt.

L’année 2016 aura donc fait de moi un investisseur heureux. Mais…

Qu’est ce qu’un investisseur heureux ?

investiseur heureux

Allez ! Pour débuter l’année avec légèreté, je vous propose ce petit quizz : êtes-vous un investisseur heureux ? Si vous répondez oui à toutes ces questions, il n’y aura pas de place au doute !

ETES-VOUS FIER DE VOTRE PARCOURS ET DE VOTRE PATRIMOINE ?

Ce n’est pas donné à tout le monde d’être à la tête d’un patrimoine de plusieurs lots. La plupart des gens ne possèdent jamais que leur résidence principale. Et encore, pas tous : pensez aux locataires. Heureusement qu’il y en a d’ailleurs.

Pour certains investisseurs, il a fallu partir de loin : salaire peu élevé, endettement à éradiquer, mauvaise habitudes de consommation, accidents de la vie. Ceux-là sont encore plus méritants et peuvent légitimement tirer fierté de leur parcours.

RESTEZ-VOUS ZEN QUOIQU’IL ARRIVE ?

Plutôt que de le stresser, les opérations de l’investisseur heureux lui apportent un certain détachement. Pourquoi ? Pour la simple et bonne raison que plus ses investissements croissent, moins il dépend de son travail et de son patron ! Et plus le patrimoine s’accroît, plus il se solidifie.

De plus, vous vivez plus sereinement le départ d’un locataire quand vous avez une dizaine de lots que lorsque vous n’en avez qu’un.

Ce qui ne doit pas vous empêcher d’être réactif et attentionné auprès de vos partenaires (artisans, banques…) mais surtout de vos locataires. A titre d’exemple, je me fais un point d’honneur à répondre dans la journée à toute sollicitation d’un locataire. Si problème il y a, il doit être réglé dans les 48 heures, au plus tard dans la semaine (suivant le degré d’urgence). D’où l’intérêt d’avoir une bonne équipe d’artisans qui vous suit.

Ceci dit, ne vous leurrez pas, il y a toujours des petits incidents de parcours : des travaux qui s’éternisent, un dossier qui bloque auprès d’une banque, un locataire un peu geignard. Considérez ces évènements comme des tests vis-à-vis de votre « zen attitude ».


Mais, sincèrement, plus vous avez l’expérience de ces pépins, plus vous les prenez avec philosophie.

ETES-VOUS TOUJOURS EN MOUVEMENT ?

Etre zen ne signifie pas être paresseux.

Il y en a qui pensent que l’investisseur est un être oisif qui passe son temps à ne rien faire. Un peu l’image que l’on pouvait avoir du rentier immobilier au XIXème siècle. Vous voyez le genre ?

Ayant appris à déléguer les tâches les moins rentables, l’investisseur heureux passe de plus en plus de temps à élaborer ses stratégies pour augmenter son cashflow. La plus-value qu’il apporte lui vient de son expérience et de sa matière grise. Ce que je considère à titre personnel comme le plus intéressant.


C’est par conséquent quelqu’un qui a toujours un nouveau projet en tête : plus grand, plus fou, plus exotique. Tout simplement parce qu’il adore ce qu’il fait.

ETES-VOUS PARTAGEUR ?

investisseur heureux

Non, je ne vais pas vous faire un speech du type moralisateur. Vous savez comme le font certains sur le mode « vous avez gagné de l’argent, à présent il faut redistribuer vos richesses et donner aux bonnes oeuvres ». Chacun gère sa pitance comme il l’entend. Si vous avez envie de faire des dons c’est très bien. Si vous préférez en profiter çà me va aussi. Si vous réinvestissez vos gains, super. C’est vos oignons.

L’investisseur heureux prend plaisir à partager ses expériences et n’a pas honte de raconter ses revers. Tiens, prenez cet exemple dans lequel j’explique comment je me suis fait avoir. Parce que, dans chaque échec il y a une leçon à tirer et le moyen de s’améliorer.

Vous devez également devenir une sorte de buvard, avide de l’expérience des autres. Laisser les mauvaises expériences dans un coin de votre tête et vous inspirer de la réussite des autres.

EST-CE QUE VOUS PROFITEZ DU FRUIT DE VOS INVESTISSEMENTS ?

Enfin, savez-vous profiter un peu ? Vous faire plaisir, à vous ainsi qu’à vos proches ? Ne tombez pas dans le syndrome de celui qui a toujours quelque chose à penser, à améliorer. Faites un break, prenez des vacances, soufflez. Bref, profitez. Parce que vous l’avez mérité.

Objectifs 2017

UN DÉFI IMMATURE ?

Ha, ha, nous y voilà.

Quels sont vos objectifs pour cette nouvelle année ? Parce que, évidemment, vous en avez. Ce que je vous recommande (à nouveau), c’est de les écrire et de prendre l’engagement de les tenir.

Je sais, cela fait sourire pas mal de personnes quand je demande çà. Mais, je crois beaucoup à la motivation pour atteindre ses objectifs. C’est presque une histoire de fierté. Un genre de pari débile que peuvent faire les ados. « T’es cap’ ou t’es pas cap’ ? »

Alors, est-ce que vous êtes cap’ de vous fixer des objectifs et de les atteindre ?

POUR CE QUI ME CONCERNE…

Hé bien, je vais vous paraître modeste dans mes résolutions de début d’année – surtout après les bons résultats de 2016 – mais je vais revoir mon objectif de cash à la baisse.

Cela vous fait bondir ? Laissez-moi vous expliquer pourquoi.

La barrière du taux d’endettement

Enchaîner les acquisitions immobilières, c’est bien joli mais arrive un moment où les banques vous disent stop.

Bon, je n’en suis pas encore là. Mais, je n’ai pas envie de me faire jeter ou d’être obligé de supplier à genoux pour que l’on m’accorde un crédit. Il est préférable d’anticiper.

Actuellement, notre taux d’endettement est de 39 %. Plus haut que la règle des 33 %. Plus bas que beaucoup d’investisseurs.

Or, je sais que c’est un indicateur sur lequel nos amis banquiers ont les yeux rivés. Il faut donc que je travaille dessus.

Dégager de nouvelles marges de manoeuvre

Pour réduire ce taux d’endettement, il existe tout un tas de leviers.

Celui que j’ai identifié est simple : rembourser de manière anticipée le prêt de notre résidence principale. Je ne vous cache pas qu’il va falloir fournir un effort (à hauteur de 100 000 €).

Mais le calcul est basique : parmi l’ensemble de nos biens immobiliers, il n’y en a qu’un qui coûte plus que ce qu’il rapporte : c’est notre maison. De là à considérer que c’est un passif, il n’y a pas loin.

Conclusion : il faut éradiquer ce « poids mort ». Le remboursement est programmé pour le premier semestre 2018.

Après cela, le taux d’endettement redescendra aux alentours de 29 %. Et, notre capacité d’investissement et/ou d’épargne vont littéralement exploser. Aux alentours de 2500 € mensuels.

Pour toutes ces raisons, l’objectif de 2017 sera de générer 200 € de cash net mensuel grâce à un investissement bien ciblé. Il ne risquera pas de déséquilibrer notre taux d’endettement.

Vous l’aurez compris : 2017 va être une véritable année charnière. Je croise les doigts pour qu’elle fasse de moi un investisseur heureux. Plus heureux encore qu’en 2016.

Et je vous souhaite la même chose de votre côté.

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