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Paul Sarrazin

Paul Sarrazin

Je m’appelle Paul, j’ai 37 ans et je suis fonctionnaire.

Je vis en couple et suis papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Depuis quelques années, ma compagne et moi-même avons accumulé une modeste expérience dans les domaines de l’immobilier et de l’investissement et c’est tout l’objet de ce blog que de vous faire partager celle-ci.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires dans la région normande de notre maison et de 6 lots qui nous rapportent environ 2500 euros mensuels. Enfin, quand je dis « nous sommes propriétaires », c’est surtout la banque.

Mon objectif n’est pas de devenir votre gourou mais de vous faire un retour de nos aventures (et mésaventures).

Comme vous vous en apercevrez vous-mêmes, au fil du temps, notre démarche a été de plus en plus construite et réfléchie.

Au départ, notre seul objectif était de posséder notre chez-nous : rien de très original.

Puis, nous avons développé un goût pour la chose immobilière le jour où, ayant accumulé un peu d’épargne, on s’est dit « bon, et maintenant, qu’est-ce qu’on fait, on laisse cet argent dormir à la banque ou on vise un peu mieux ? »

Ma compagne travaillant dans l’immobilier, nous nous sommes dits que c’était la solution la plus évidente.

Ce n’est qu’au bout de 4 opérations positives (je sais, on est un peu long à la détente) que je me suis dit qu’il fallait creuser davantage la question.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de 6 lots générant un revenu de 2550 euros par mois.

Finalement, après avoir lu pas mal de livres, blogs, sites, revues… et échangé avec des investisseurs et des « professionnels de l’immobilier », un collègue m’a demandé un jour pourquoi je ne livrais pas notre expérience sur le Net.

D’abord un peu dubitatif, je me suis dit « pourquoi pas, si cela permet à d’autres personnes d’avancer plus vite dans leurs réflexions ».

Voilà donc l’objet de ce blog : vous proposer une méthode afin de construire votre patrimoine et vous enrichir (matériellement et intellectuellement, j’insiste sur ce point), vous faire partager nos réussites comme nos échecs afin que vous évitiez les pièges pour être aussi efficaces que nous l’avons été, si ce n’est plus.

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DE GIRO 2

ACHETER SANS APPORT : LA MÉTHODE EN 12 POINTS

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De l’autre côté du bureau, votre conseiller bancaire attend votre réponse. On entend les mouches voler. Vous, vous ne savez pas trop comment réagir et commencez à vous agiter sur votre chaise. Le silence est parfois dérangeant. Une guerre des nerfs s’engage.

Alors, vous êtes tenté. Vous avez bien envie de lui faire plaisir à ce conseiller. C’est vrai, il est sympa. Il vous « suit » depuis longtemps. Et puis il ne demande pas la lune quand même : juste que vous mettiez un peu d’apport dans cet investissement immobilier. 10 000 euros, de quoi financer les frais de notaire et les frais d’agence immobilière. Sur une opération totale à 100 000 euros, cela ne représente que 10 % après tout. La banque assumera le plus gros du risque.

Alors, vous vous apprêtez à lui répondre « OK, va pour un apport de 10 000 euros ».

STOP !!! N’ouvrez pas la bouche. Réfléchissez encore.

Avec ces 10 000 euros, vous pourriez faire tellement de choses…

Je le sais. Je me suis « fait avoir » aussi. Sur mon premier investissement locatif, la banquière m’a gentiment conseillé de financer les frais de notaire – soit 6 000 euros. Ce que j’ai regretté par la suite. Erreur de débutant.

Parmi les lecteurs du blog, il y en a plusieurs qui m’ont posé cette question : comment acheter sans apport ?

Cela fait un moment que je dois écrire un article sur le sujet. Après avoir longtemps procrastiné, l’heure est venue !



Un prêt immobilier sans apport ?

C’est ce qu’on appelle le financement à 110 % : 100 % du prix du bien + 10 % de frais annexes (notaires, honoraires d’agence, garanties). D’autres vous parleront de 120 voire 130 % s’il y a, en plus, des travaux à faire financer. Mais l’idée reste la même : vous ne sortez pas un sou de votre poche. Ou quasiment rien.

Il restera la plupart du temps à régler les frais de dossier (entre 300 et 500 euros).

Mais pourquoi s’entêter sur cette question ? Pourquoi tenez-vous tant à obtenir cet emprunt sans piocher dans votre tirelire ?

Acheter sans apport : pourquoi en faire une idée fixe ?

RAISON N°1 : VOTRE ARGENT SERA PLUS UTILE AILLEURS

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Je l’ai déjà dit mais je vais le répéter : quand vous investissez dans l’immobilier, il faut savoir se ménager une épargne de précaution. On estime celle-ci entre trois et six mois de loyer. Pourquoi ? Tout simplement pour faire face aux vacances locatives ou à des travaux imprévus.

De plus, l’argent que vous avez mis de côté peut se révéler utile pour d’autres choses : changer la machine à laver ou tout autre « tuile » de la vie courante.

Imaginez : vous mettez quasiment toute votre épargne dans cet investissement pour « faire plaisir » au banquier. Le mois suivant, votre voiture tombe en panne et vous en avez pour mettons 2 000 euros. Comment faites-vous ? Vous retournez voir le banquier pour contracter un prêt à la consommation ? A déconseiller évidemment, vous allez comprendre pourquoi dans la suite de l’article.

RAISON N° 2 : LES TAUX RESTENT SCOTCHÉS AU PLANCHER DES VACHES

Vous le savez puisque tout le monde en parle depuis des mois. Et je n’ai pas cessé de le seriner 
de mon côté : la période est HISTORIQUE. Ce qu’on appelle le « coût de l’argent » n’a jamais été aussi bas, flagada, raplapla. Et même si les taux ont légèrement remonté, certains pensent qu’ils vont, à terme, être plus bas que l’inflation. Cela veut dire quoi au juste ?

Admettons que vous empruntez à un taux de 1 % et que l’augmentation générale des prix est de 1,2 % (prévision OCDE). Cela veut dire que vous empruntez de l’argent à un taux qui va se faire « manger » par l’inflation. C’est tout bénef pour l’emprunteur.

Il faut donc en profiter au maximum et emprunter le plus possible.

RAISON N° 3 : LA DÉDUCTIBILITÉ DES INTÉRÊTS D’EMPRUNT

Bon, çà fait longtemps que je n’ai pas parlé de fiscalité  .

En l’occurrence, l’équation est simple : quand vous investissez dans un bien immobilier vous touchez des loyers, donc des revenus supplémentaires. Ces revenus (moins les charges) vont être taxés selon le barême progressif de l’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux (15,5 % quand même). Avec des mensualités à rembourser en face, vous pouvez rapidement déchanter et maudire le blogueur qui vous a conseillé d’investir dans l’immobilier.

Il faut donc étudier la fiscalité de près. Or les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour ceux qui font du meublé.

Donc, plus vous empruntez, plus vous produisez des intérêts d’emprunt déductibles de vos revenus fonciers. CQFD.

Bon CQFD peut-être mais vous verrez que cet argument n’est pas imparable auprès des banques quand vous souhaitez acheter sans apport. La fiscalité c’est un peu le cadet de leur souci – et je reste poli.

Pourquoi les banques tiennent tant à ce que vous mettiez de l’apport

LE PARTAGE DU RISQUE

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Du point de vue du banquier, si vous acceptez de mettre de l’apport, c’est rassurant. Tout d’abord parce que cela induit que le montant à financer sera moins important pour lui. Même si ce n’est que 10 000 euros sur une opération à 100 000 pour reprendre le même exemple. Toujours çà de pris.

Ensuite, le conseiller bancaire se dit que, si vous êtes prêt à mettre de l’argent sur la table, c’est que vous y croyez, que vous êtes A FOND dans votre projet. Ne riez pas. Je sais, c’est une notion purement psychologique. Mais, pour en avoir parlé à différents banquiers, ils ont l’air d’y tenir mordicus !

Ceci étant dit, la notion de partage du risque est parfaitement compréhensible, vous ne croyez pas ?

CE QUE L’ON NE VOUS DIT PAS

La plupart du temps, la banque vous demande de financer les frais de notaire et d’agence. Mais pourquoi çà ?

Hé bien, tout simplement parce que ces frais ne sont pas « récupérables » en cas de vente forcée. Ils sont généralement amortis au bout de quelques années.

Mais imaginez : vous achetez un bien 100 000 euros frais de notaire et d’agence compris. Tout est financé par la banque, çà tombe bien, c’est ce que vous vouliez.

Seulement, vous subissez tuile sur tuile : vous ne trouvez pas de locataire, perdez votre emploi, vous vous séparez de votre épouse (époux), devez prendre chacun un nouveau logement… Bref, un très très mauvais moment. J’avoue, j’ai un peu grossi le trait  .

Question argent, vous êtes pris à la gorge et ne pouvez plus faire face aux mensualités. La banque va donc engager des poursuites pour obtenir ce qu’on appelle la vente forcée du bien. Son objectif : rentrer dans ses frais.

Or, si elle veut rentrer dans ses frais, il faut déjà que vous ayez fait une bonne affaire à l’achat ou que l’immobilier ne se soit pas effondré entre temps.

Ensuite, si la banque a financé le bien + les frais de notaire et d’agence, cela signifie qu’il faut faire une plus value lors de cette vente forcée pour « équilibrer » ses comptes.

Pour la banque, il est donc plus sécurisant que vous financiez ces frais qui n’apportent aucune valeur au bien.

Obtenir un prêt immobilier sans apport : une fausse bonne idée ?

Certains investisseurs préfèrent mettre de l’apport dans chacune de leurs opérations. Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que leur cashflow va être un peu plus important. A l’inverse, leur endettement s’en ressentira moins.

Personnellement, je ne fais pas partie de cette école. Les taux sont tellement bas et la donnée fiscale si prégnante que je préfère acheter sans apport. Sur mon dernier investissement, j’ai juste payer 300 euros de frais de dossier. Et ce sera sans doute la dernière fois parce que je viens de trouver une astuce pour les éradiquer  .

Par ailleurs, vous devez garder en tête que beaucoup de banques, pour ne pas dire toutes, vous feront de meilleures propositions si vous mettez de l’apport. Là encore, c’est mathématique : plus vous mettez de l’apport, plus le risque pour la banque décroît. Elle peut donc vous offrir des conditions de crédit plus intéressantes.

A la louche, sur un même projet, le taux d’un prêt sans apport sera plus élevé de 0,5 point par rapport à un emprunt avec apport.

Comment acheter sans apport

A ce stade, je sens une pointe d’agacement chez vous. « Il avait promis de nous dire comment obtenir un prêt immobilier sans apport, et il ne le fait pas, l’enf… »

Rassurez-vous, j’y viens.

En fait, il va falloir mettre toutes les chances de votre côté. Parce que ce n’est pas sur votre bonne mine que le banquier va vous accorder cette faveur.

ABSENCE D’ANTÉCÉDENTS

La stabilité financière est un élément primordial pour la banque. Si vous êtes régulièrement à découvert et devez payer des aggios, autant vous le dire tout net, n’y pensez même pas !

Mettez de l’ordre dans vos comptes parce que éplucher des relevés de compte, n’importe quel banquier sait le faire. Il est donc préférable d’attendre d’avoir au moins trois mois de relevés de compte « propres » avant d’aller démarcher les banques.

CRÉDITS À LA CONSOMMATION : À ÉVITER

Si vous êtes accroc au crédit à la consommation, essayez de vous désintoxiquer. Dabord parce que c’est le piège de la consommation facile. Vous savez, vous avez l’impression de pouvoir tout vous payer. C’est illusoire et cela ne vous rend pas service.

Et puis, que dire du banquier ? Il risque d’être épouvanté si vous accumulez ce type de crédit. Car, c’est mathématique, cela « mange » votre capacité d’endettement et donc de remboursement.

FAITES VOS PREUVES !

Si vous êtes capable de mettre de l’apport, cela prouve que vous savez épargner. Le signal est donc positif.

Ceci dit, ce n’est pas parce que vous savez mettre de l’argent de côté qu’il faut le dépenser quand le banquier vous le demande ! Vu la faiblesse des taux d’emprunt actuel, il sera facile de lui expliquer qu’il vaut mieux garder votre épargne rémunérée mettons à 2 % quand le taux du crédit sera de 1 %.

LA QUESTION DU CDI

Les banques adorent la stabilité, cela les rassure. Le CDI est donc privilégié. Le statut de fonctionnaire encore plus.

Et cela tombe sous le sens : la solvabilité est un critère essentiel pour acheter sans apport. C’est sûr que si vous êtes haut fonctionnaire en début de carrière, vous serez chouchouté !

Mais les banques accordent également des prêts immobiliers sans apport à des profils plus « standard ».

SOYEZ RAISONNABLE

Si vous souhaitez investir sans apport dans un immeuble en plein centre de Paris, comment vous dire ? Il va peut-être falloir revoir vos ambitions à la baisse, surtout si c’est votre première opération.

Commencez petit que ce soit en surface (un studio ou un F2 voire une petite maison) ou en prix (moins de 100 000 €) mais que cela ne vous empêche pas de voir grand pour votre carrière d’investisseur.

UN DOSSIER EN BÉTON ARMÉ

Pensez à apporter toutes les pièces nécessaires à l’étude du dossier : 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers relevés de compte, justificatifs d’épargne, taxe foncière, compromis de vente, carte d’identité, devis de travaux.

Au-delà, vous devez trouver un super investissement et être prêt à « mourir sur le bureau » pour le défendre.

Cashflow positif obligatoire donc ! Et vous devrez le prouver à votre interlocuteur. Il faudra donc maîtrisez les 
calculs de rentabilité et de cashflow.

UN ENDETTEMENT CONTRÔLÉ

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Le calcul est simple : total de vos charges (mensualité, autres crédits…) / total de vos revenus X 100.

Pour vous donner un exemple, admettons que votre revenu mensuel est de 2900 € et vos charges totales de 1500 €. Votre taux d’endettement est donc égal à 1500/2900 X 100 = 51,72 %. Peu de chances d’obtenir le prêt…

LA MAÎTRISE DU SUJET DE L’INVESTISSEMENT

De même, ayez d’ores et déjà en tête le montant du financement, la durée idéale… Maîtrisez le vocabulaire financier pour ne pas être « largué ». Ce qui ne doit pas vous empêcher de conserver une certaine souplesse si votre interlocuteur a de meilleures idées. Ne vous prenez pas pour le Mozart de l’investissement immobilier !

FAITES JOUER LA CONCURRENCE

Bon, je sais, vous n’aviez pas besoin que je vous le dise. Mais, je le dis quand même .
Pensez à prendre rendez-vous dans les banques spécialisées tels que le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France.

Certains groupes bancaires ont une politique plus accomodante que d’autres concernant les crédits immobiliers sans apport : le Crédit Agricole, la BNP ou la Caisse d’Epargne par exemple. A l’opposé, ne comptez pas sur le Crédit du Nord. Attention, je parle ici de mon expérience personnelle.

PASSEZ UN DEAL

Obtenir un prêt immobilier sans apport est possible si vous acceptez de transiger sur certains sujets. Acceptez par exemple d’
assurer le prêt par le même groupe bancaire (vous pourrez toujours changer dans les 12 mois qui suivent.) Vous pouvez également rapatrier votre épargne. Ou contracter une assurance habitation. Cette dernière sera résiliable tous les ans à la date anniversaire.

UNE ASTUCE À CONNAÎTRE

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, une astuce consiste à dire au banquier que ce projet vise à acheter votre chez vous.

En effet, nos amis banquiers voient la chose d’un meilleur oeil quand il s’agit de financer des résidences principales. Ils sont « éduqués » pour çà si je peux dire.

A partir de là, ils vous mettront moins la pression pour que vous apportiez votre argent perso. Acheter sans apport sera plus facile. Etrange, n’est-ce pas ?

Il va de soi que, dans le montage financier, vous ne devrez pas faire appel à des prêts spécifiquement alloués pour les résidences principales (type prêt à taux zéro). Prétextez une mauvaise expérience parmi vos proches ou le risque de délai à rallonge.

UNE AUTRE ASTUCE À CONNAÎTRE

Si vous êtes jeune et commencez à peine dans la vie active, vous pouvez en faire un argument. Vous n’avez pas encore eu le temps de mettre de l’argent de côté. Mais, bien sûr, vous allez vous y mettre !

Profitez-en : les banquiers adorent les jeunes. Ce sont des clients qui représentent une belle perspective pour eux. Imaginez : des décennies de forfait carte bancaire, de crédits de tous ordres, d’assurance vie… Bref, la poule aux oeufs d’or !

Alors, emprunter sans apport, vous le faites ?

Retour dans le bureau de votre conseiller bancaire.

Après ce (long) moment de réflexion vous allez répondre à sa proposition. Il vous attend d’un air conciliant, sûr de lui.

La nature humaine déteste dire non, éconduire quelqu’un, surtout quelqu’un qui s’adresse à vous avec un sourire jusqu’aux oreilles. Et pourtant, c’est exactement ce que vous allez faire. Parce que vous DEVEZ le faire.

La mine de votre interlocuteur change quand vous lui dites que vous ne préférez pas mettre d’apport. Vous n’êtes plus son ami.

Vous savez quoi ? Il va encore tenter de vous convaincre du bien fondé de son raisonnement. Un bon conseil : ne lâchez rien !
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