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Vincent Benard

Vincent Benard

Vincent Bénard est analyste à l'Institut Turgot (Paris) et, depuis mars 2008, directeur de l'Institut Hayek (Bruxelles). C'est un spécialiste du logement et  de la crise financière de 2007-2008 (subprimes). Grand défenseur du libéralisme économique, Vincent décortique tous les errements des Etats providence !

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Logement: l’UMP n’a pas compris le problème, et n’a pas les solutions

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Après que Terra Nova (le think tank officieux du PS), la Fondation Abbé Pierre et le Medef, aient chacun leur tour présenté leur “plan pour le logement”, on pouvait espérer que la convention “Logement” de l’UMP tenue ce 18 mars sorte un peu des sentiers battus. Après tout, l’UMP est bien placée pour succéder au PS à la tête du pays en 2017, et le logement est la première source de difficulté financière pour les français: l’UMP devrait trouver dans la politique du logement un moyen d’affirmer une vraie audace réformatrice.

Hélas.

Le document (PDF) issu de la convention logement me laisse sur ma faim, et de très loin. Certes, il n’est pas aussi franchement lamentable quel’infâme brouet servi par Terra Nova. Après tout, l’UMP a assez facilement accès à des spécialistes du domaine, et ne manque pas de gens intelligents pour coucher sur le papier un ensemble de propositions susceptibles de “faire sérieux”. Certains éléments de diagnostic sont même assez bien posés.

Mais comme tout ce que j’ai pu lire ici et là, le plan UMP pour le logement se contente de bricoler un système mauvais sans en changer les paradigmes fondateurs. Tout se passe comme si les gens qui réfléchissent à la question dans les grands partis établis (PS, UDI, UMP) étaient incapables de changer de logiciel interventionniste et étatiste, et que chacun se voyait juste comme un “bricoleur de système” plus malin que le camp d’en face.


Voyons cela plus en détail




La question foncière: mal traitée

A force que des professionnels et des analystes indépendants (comme moi) le répètent, cela a fini par rentrer: tous les partis identifient la question de la rareté foncière comme une source de hausse des prix.

Mais aucun n’a pris la mesure de l’ampleur du problème, et les propositions de l’UMP n’y font pas exception: il n’y est question que “d’inciter les maires à ouvrir plus de foncier constructible” en augmentant leur dotation (subvention) de l’état central, avec de l’argent que l’état n’a de toute façon plus, et de tenter de raccourcir la durée d’élaboration des PLU en en simplifiant certaines étapes.

C’est mieux que rien, mais cela n’est pas à la hauteur des enjeux.

Tout d’abord, je doute que l’Etat puisse moduler ses dotations aux communes de façon suffisamment motivante pour que le maire se lâche sur la constructibilité du terrain de sa commune, se mettant à dos tous les services environnementaux de l’état, les associations vertes, et une bonne partie de ses électeurs.

D’autre part, le texte prévoit d’inciter les communes à vendre les terrains constructibles qu’elles possèdent en propre ou par le biais d’une agence foncière. La commune, pour maximiser ses recettes, sera donc incitée à limiter la concurrence venant de terrains qu’elle ne possède pas et donc… à limiter la constructibilité de nouveaux terrains !

Il y a donc peu de chances que les mesurettes présentées aient le moindre effet déflationniste contre la bulle foncière explosive qui s’est formée entre 1996 et 2007, et qui est documentée ici. Tant que la droite n’acceptera pas de revenir aux bases du droit de propriété, à savoir le libre choix d’affectation d’un terrain par son propriétaire, et une juste compensation des limitations à cette liberté au nom de choix collectifs, la principale cause de formation de la bulle perdurera. Or, le document UMP, loin de renforcer le pouvoir du propriétaire, veut… renforcer celui du maire. Ce qui maintient l’octroi de la constructibilité d’un terrain dans le champ du politique, et pas dans celui du marché.







Normes de construction

L’UMP propose un moratoire sur les nouvelles normes de constructions, et une application “raisonnable” des normes “personnes à mobilité réduite” sur 10 à 15% des nouveaux programmes collectifs. De plus, il propose d’arrêter de surenchérir sur les normes européennes, ce qui relève du bon sens. Ce passage n’appelle pas de critique de ma part, c’est le meilleur de l’ensemble de la proposition.

Mais l’UMP ne doit pas attendre de miracle en termes de coûts des logements neufs nouvellement construits. Entre 1996 et 2007, les coûts de construction ont augmenté d’environ 7 à 8% plus vite que la hausse des revenus des ménages, alors que celle des terrains a atteint 500% (source). La bataille contre la technocratie normative, certes utile, n’est donc pas LA solution pour obtenir une baisse réelle et durable du prix du logement.




Solvabilisation des ménages

L’UMP commet la même erreur que les autres partis, en raisonnant de la manière suivante: “puisque le logement est cher, essayons d’aider certaines catégories à pouvoir s’offrir un logement”, au lieu de se demander “pourquoi le logement est il cher, agissons à la racine”.

Ici, ce sont les primo accédants, clientèle de jeunes familles électoralement fort prisées, qui font l’objet de surenchère démagogique, avec la promotions de dispositifs “usine à gaz” visant à les solvabiliser: nouveaux prêts à taux zéro, possibilité d’acquérir le terrain après le bâti, et TVA réduite pour les primo accédants. Qui plus est, l’UMP propose que certains dispositifs de crédit aux primo accédants soient… garantis par l’état, ce qui déresponsabilisera prêteurs et emprunteurs et réduira la qualité moyenne des créances ainsi ouvertes : si un tel dispositif venait à voir le jour, nous sèmerions les graines d’une “crise des subprimes” future.

Outre que le caractère discriminatoire de telles mesures vis à vis des “non primo accédants” me pose question en terme de droit, il va sans dire que dans un contexte de rareté foncière, toute solvabilisation des ménages profite aux vendeurs du composant le plus rare du produit final, à savoir le terrain constructible. Nous l’avons vu avec la solvabilisation par la baisse des taux d’intérêt, nous le verrons avec la solvabilisation réservée aux primo accédants: elle permettra juste aux offreurs d’augmenter leurs prix… au détriment de tous ceux qui n’auront pas été aidés, car pas dans la bonne case...




Relations Locataires - Bailleurs

L’UMP veut revenir sur la loi ALUR et “rétablir la liberté contractuelle” pour l’établissement du prix des loyers. Sur le papier, fort bien. Mais l’UMP ne peut ignorer que l’encadrement des loyers n’est pas né avec la loi ALUR. J’aurais aimé plus de précision sur le cadre législatif futur: simple retour au cadre déjà fort socialisant de la loi “Mermaz Malandain” de 1989 ? Ou loi plus “libératoire” de type Loi Méhaignerie de décembre 1986 ?

L’intention affichée est bonne mais le manque de précision dans la rédaction me laisse dubitatif quant à la volonté réelle d’agir. En outre, je rappelle que faute de choc d’offre, le risque existe de voir les loyers s’envoler, ce qui augmentera la pression politique pour un retour à un contrôle. C’est exactement ce qui s’était passé en 1987-89, quand la loi Méhaignerie, qui avait considérablement assoupli le cadre de la relation entre locataire et bailleur, n’a duré que 3 ans sous la pression des associations de gauche.

L’UMP veut également raccourcir le délai d’expulsion des mauvais payeurs. C’est louable, ceci dit sans jeu de mots. Mais faute d’annoncer un objectif précis (Par exemple, au Canada, il existe une procédure de restitution en 90 jours maximum du logement à son propriétaire), je doute que cela ait un effet rassurant vis à vis des propriétaires de logements laissés délibérément vacants ou d’investisseurs.

Notons également quelques propositions de simplification fiscale pour les bailleurs, et la création d’un statut fiscal de bailleur permettant d’amortir le bien pour financer des travaux de rénovation. Je crains toutefois le législateur comme la peste, et faute de détail dans la proposition, le risque existe que Bercy n’inclue dans un tel statut des provisions pour reprendre d’une main au propriétaire ce que les bonnes intentions de certains politiciens lui auront donné de l’autre.




Logement social: pas de remise en cause du principe de la loi SRU

Il est consternant de voir que même l’UMP n’ose pas simplement dire que la loi SRU, imposée par un ministre communiste dans un gouvernement de gauche, est une ineptie et doit être abrogée. L’UMP fait pourtant le bon constat: l’application de la loi SRU en zone tendue crée un marché dual “logement social à prix cassé + Logement haut de gamme” et exclut les classes moyennes (mécanisme développé ici).

Mais au lieu d’en arriver à la seule conclusion logique (abrogation), l’UMP, par peur d’on ne sait quoi, se contente d’affirmer qu’elle va assouplir la loi SRU, en rendant son application plus intercommunale, et en imposant la proportion de logements social uniquement sur les flux et pas sur les stocks. En outre, elle veut créer des dispositifs étatiques pour orienter une partie de l’épargne (assurance vie) vers des logements “intermédiaires”, c’est à dire moins subventionnés que le logement social, mais un peu tout de même. Les investisseurs institutionnels ont depuis longtemps fui le marché locatif, où ils étaient pourtant omniprésents dans les années 60-70. Au lieu, là encore, de se demander pourquoi et d’attaquer le problème à la racine, l’UMP propose une béquille.

Seule petite lueur de “génie” dans le bricolage d’une mauvaise loi, l’UMP veut que la qualité de logement social puisse être reconnue à des logements privés loués à des familles modestes sous condition de modération du loyer, par le biais d’une convention et en contrepartie d’un avantage fiscal: Si ça marche, cela permettra à la plupart des communes de satisfaire à leurs obligations SRU sans bâtir trop de logement sociaux ! C’est bien pensé, mais ce n’est qu’un bricolage de plus, à base de norme bureaucratique et de niche fiscale (que l’état peut à tout moment reprendre), d’un mauvais dispositif. Cette proposition, qui vient sans doute de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (je reconnais leur “patte”), est un pis-aller, une sorte de reconnaissance honteuse de la nocivité du dispositif SRU, mais sans le courage politique de dire “STOP”. Là encore, ce serait “mieux que rien”, mais pas à la hauteur de la crise du logement vécue par les familles françaises modestes et moyennes.

Quant à la privatisation du parc HLM, elle n’est perçue que comme un moyen de financer de nouvelles constructions de logements sociaux, et pas comme une fin en soi permettant d’unifier le marché du logement, et de construire des parcours ascensionnels de logement en régime 100% privé. L’UMP espère que “chaque logement social vendu puisse financer la construction de 2 à 3 (!) nouveaux logements”. On ne saurait mieux dire que l’UMP continue de penser que la socialisation partielle du logement est la seule réponse possible au problème de son prix, alors même que la dualité entre le parc privé et social explique une partie de la crise actuelle.




Conclusion

Résumons nous: l’UMP ne propose ni de libéraliser le foncier, ni de remettre en cause le principe de la socialisation d’une partie du parc de logement, ni la loi SRU. Elle propose de recentrer les niches fiscales sur les zones les plus tendues mais sans les supprimer. Elle propose de nouvelles garanties d’état et de nouvelles usines à gaz publiques pour aider les primo-accédants ou certains investisseurs. L’étatisme reste la base des propositions de l’UMP : on peine à deviner où se situe la ligne de fracture idéologique avec le gauche, même si l’UMP tente de mettre un peu de modération et d’intelligence dans la déclinaison opérationnelle de principes de toute façon mauvais.

Avec l’UMP, les libéraux vont de déception en déception. Le programme “logement” de ce parti est bien loin de l’audace réformatrice du Parti Libéral Démocrate. Réformer en bricolant, plutôt qu’en refondant: l’UMP a raté, avec sa convention logement, l’occasion d’offrir aux français une vraie image réformatrice d’elle même. Les propositions de l’UMP maintiennent le logement essentiellement dans la sphère politique au lieu d’organiser son retour dans celle d’un marché libre.

Le problème déborde bien au delà de la question du logement. Imaginons que l’UMP arrive au pouvoir en 2017, et rêvons qu’un peu de bon sens économique remette ce pays sur le chemin de la croissance: il est à craindre que faute de mesures de fond structurelles pour remettre le logement, et particulièrement la question foncière, dans une logique libérale d’abondance, les fruits de cette croissance (hypothétique) ne servent qu’à alimenter un nouvel épisode de bulle immobilière, avec toutes les conséquences économiques, bancaires et sociales désastreuses que l’on a observées par le passé, ici et dans d’autres pays, à commencer par notre proche voisin britannique, mais aussi en Californie ou en Australie. Tant que le poste de dépense numéro un des ménages occidentaux ne sera pas géré selon des mécanismes de marché vraiment libre, le modèle économique occidental transformera sa capacité à créer des richesses en source de déceptions.



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Liens


(PDF) les propositions de la convention UMP du 18 mars 2015

La bulle immobilière française est essentiellement foncière


Les effets pervers de la loi SRU sur le logement neuf privé


Libérons le foncier ! (Le Monde)


Le logement social n’est pas la solution, mais l’un des problèmes


Mon livre (PDF, gratuit): Logement, crise publique, remèdes privés




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