Nous payons tous une quantité énorme d’argent en taxes de tous genres. Cela commence par celles que l’Etat prélève sur le travail, et qui s’élèvent souvent à 40 ou 50 % de ce que gagnent les travailleurs. Et cela continue sur la moindre des choses que l’on achète, sous forme de TVA et autres taxes indirectes.
Pour augmenter sa richesse, il faut donc chercher à minimiser les taxes que l’on paie, tout en restant bien sûr dans la légalité. On dit en effet souvent que les riches sont riches parce qu’ils ne payent que peu ou pas d’impôt. Et dans ce domaine, l’investissement immobilier offre des avantages indéniables.
Parmi ceux-ci, les déductions fiscales sont généralement les plus connues. Les lois relatives à la taxation de l‘immobilier différent fortement d’un pays à l’autre, et je vous invite à vous renseigner pour connaître le contexte fiscal en vigueur dans le pays où vous possédez vos biens immobiliers.
Mais dans beaucoup de cas, les législations favorisent largement ceux qui investissent dans l’immobilier. Souvent, vous pouvez prétendre à des déductions d’impôt pour le paiement des intérêts de l’emprunt, la dépréciation du bien et d’autres dépenses. En France, par exemple, les pouvoirs publics mettent régulièrement en place des dispositifs accordant des réductions d’impôts aux personnes qui acquièrent un bien immobilier neuf destiné à la location (dispositif Duflot actuel remplaçant le dispositif Scellier).
Bien que très intéressante, la déductibilité fiscale n’est cependant que la partie visible de l’iceberg, et il y a encore beaucoup plus intéressant !
Mais pour bien comprendre cela, nous devons d’abord introduire la distinction entre revenus réalisés et revenus non-réalisés.
Les revenus réalisés, ce sont toutes les rentrées financières que l’on perçoit en espèces, comme par exemple le salaire, les intérêts de comptes bancaires, les dividendes d’actions, etc … Et ce sont ces revenus réalisés que le fisc prend en compte pour déterminer la base imposable sur laquelle le contribuable devra payer des impôts.
Mais il existe un autre type de gain que l’on appelle les revenus non-réalisés. Ce sont les gains auquel on a droit, mais que l’on n’a pas encore perçu en espèces. Par exemple, si vous avez acheté une maison 100.000 euros et qu’elle en vaut maintenant 200.000, vous avez 100.000 euros de revenus non-réalisés. Ils restent non-réalisés tant que vous ne vendez pas la maison. Mais lorsque vous la vendez, vous aurez alors 100.000 euros de revenus réalisés. Tant que ces revenus ne sont pas matérialisés, ils ne sont soumis à aucune taxation.
T. Stanley et W. Danko (1996) ont effectué une remarquable recherche portant sur 385 ménages américains dont le patrimoine net était supérieur à 1 million de dollars. Ils ont publié leurs résultats dans l’excellent livre The Millionnaire Next Door. Le millionnaire typique de leur étude a un revenu annuel total réalisé de moins de 7% de sa richesse. Cela signifie que moins de 7% de sa richesse est soumis à une forme ou l’autre de taxation sur le revenu.
Mais au contraire, la plupart des gens n’ayant que les revenus de leur travail ont un revenu réalisé (et donc taxable) correspondant à peut-être 90% de leur richesse. Par conséquent, ils sont donc taxés sur 90% de leur richesse.
C’est un point très important à comprendre, et pour l’illustrer, prenons l’exemple de Monsieur Pauvre et Monsieur Riche, deux personnes ayant chacune un revenu annuel de 30.000 euros. Monsieur Riche est propriétaire d’une maison qu’il occupe personnellement, et qui vaut 500.000 euros. Supposons également que la valeur des immeubles ait augmenté de 3% par an. Le tableau suivant montre les situations respectives de ces deux personnes
Bien sûr, Monsieur Riche devra également s’acquitter de taxes foncières sur sa propriété. Mais celles-ci seront très inférieures à la taxation des revenus réalisés (et notamment des 40 à 50% de taux d’imposition frappant les revenus du travail dans de nombreux pays).
Ceux qui veulent développer considérablement leur patrimoine doivent donc chercher à maximiser leurs revenus non-réalisés (accroissement de valeur, appréciation de capital sans un cash-flow) et à minimiser leurs revenus réalisés (et donc taxables).
Il faut également comprendre que si l’on mène un style de vie dépensier, cela nécessite d’avoir beaucoup de revenus réalisés, et donc une exposition à l’impôt plus importante. C’est pourquoi mener une vie modeste sans signes extérieurs de richesse coûteux est la voie la plus sûre pour devenir riche. Lisez à ce sujet l’article La Frugalité ou l’Art de Vivre en-Dessous de Ses Moyens.
