L’isolation thermique des bâtiments est aujourd’hui une priorité pour tous les professionnels du secteur. Mais elle devrait l’être aussi pour les investisseurs, parce que la situation a bien changé ces dernières années. Il y a dix ans l’isolation d’un logement était un « plus », mais aujourd’hui c’est devenu une nécessité.
Face à l’augmentation des prix de l’énergie et à la menace du réchauffement climatique, la plupart des pays industrialisés ont fait évoluer leurs législations concernant les constructions. Les normes de performance énergétique des nouveaux bâtiments deviennent de plus en plus sévères, et de nouvelles obligations de transparence quant à la consommation d’énergie des bâtiments sont imposées aux vendeurs et aux bailleurs.
La performance énergétique de vos biens immobiliers prendra de plus en plus d’importance à l’avenir. Si vous vous voulez que votre bien immobilier conserve sa valeur à l’avenir, vous devez absolument en tenir compte.
La certification obligatoire de la performance énergétique
La Directive européenne 2010/31/UE du 19 mai 2010 relative à la Performance énergétique des bâtiments a imposé aux Etats membres :- la fixation d’exigences PEB liées à la construction et aux travaux de rénovation
- la mise en place d’un système de certification de la performance énergétique des bâtiments
Les publicités de vente ou de location doivent mentionner la performance énergétique des bâtiments, afin que les candidats acquéreurs ou locataires puissent comparer la consommation d’énergie des logements mis sur le marché.
La conséquence directe de ces mesures est que les bâtiments anciens mal isolés perdent de leur valeur et mettent plus de temps à se vendre. Et cela ne fera qu’empirer à l’avenir, c’est 100% certain !
Pour l’investisseur immobilier, il est donc impératif d’intégrer le facteur énergétique dans ses projets d’achat et de rénovation.
Améliorer les performances énergétiques de votre bâtiment améliorera aussi directement le « marketing » de votre investissement, que votre but soit de le louer ou de le revendre.
Les acheteurs (si vous vendez un bien) et les locataires (si vous mettez en location) seront à l’avenir de plus en plus sensibles à la consommation énergétique. La personne qui cherche à acheter une maison choisira celle qui a une très bonne isolation thermique car elle économisera ainsi chaque année des sommes importantes sur sa consommation d’énergie, que ce soit pour chauffer (dans un pays froid) ou pour refroidir (dans un pays chaud). Et le candidat-locataire préférera de même un appartement dont les charges de chauffage mensuelles sont réduites.
Pourquoi isoler ?
L’isolation d’un bâtiment permet de diminuer les échanges de chaleur entre l’intérieur du bâtiment et l’environnement extérieur, et ainsi diminuer les besoins de chauffage et améliorer le confort de ses habitants.L’isolation thermique emprisonne la chaleur à l’intérieur en hiver et garde la maison fraîche en été. Une bonne isolation réduit la consommation d’énergie et donc la production de gaz à effet de serre, ce qui contribue à lutter contre le réchauffement climatique.
Par où la chaleur s’enfuit-elle ?
Dans une maison non ou mal isolée, les pertes thermiques peuvent atteindre 70 %. La chaleur que nous produisons (à prix élevé) s’échappe par le toit (30 %), les murs (20 à 25 %), les fenêtres (10 à 15 %) et les sols (7 à 10 %).
Ce sont donc ces quatre postes qu’il faut privilégier quand on décide d’isoler un logement.
Construction neuve ou rénovation ?
Si vous construisez ou achetez un bâtiment neuf, votre logement offrira d’office de très bonnes performances énergétiques. En effet, comme nous l’avons vu plus haut, les législations imposent des standards d’isolation de plus en plus élevés pour les nouvelles constructions. On parle ainsi souvent de bâtiments « basse énergie » ou de bâtiments « passifs » :- Bâtiment « basse énergie » ou « très basse énergie »: ce standard vise une diminution des consommations en énergie de chauffage en veillant à assurer un niveau d’isolation assez élevé. Contrairement à une maison passive, on ne peut pas se passer d’un système traditionnel de chauffage.
- Bâtiments « passifs » : ces constructions jouissent d’un climat intérieur agréable en été comme en hiver sans installation de système de chauffage classique ou de climatisation.
Dans le cas de rénovation, il est plus difficile d’obtenir des performances énergétiques comparables à celles d’un bâtiment neuf. Il faut en effet composer avec les caractéristiques du bâti existant, et il est plus difficile d’isoler un vieux bâtiment construit à une époque où l’on ne parlait pas d’isolation, plutôt que concevoir dès le départ un projet pensé en terme d’isolation. Et s’il faut démolir beaucoup pour pouvoir isoler, on peut alors se demander s’il ne reviendrait pas moins cher de construire du neuf ….
Isoler par l’extérieur ou l’intérieur ?
Quand on veut isoler un bâtiment ancien, on peut le faire soit par l’intérieur, soit par l’extérieur.L’idéal, la solution qui offrira la meilleure isolation thermique, c’est l’isolation par l’extérieur. Que ce soit pour les murs ou le toit, on recouvre ces surfaces d’un matériau isolant plus ou moins épais, lequel sera lui-même recouvert d’une surface protectrice (par exemple crépis ou bardage sur les murs et tuiles sur le toit). L’isolation par l’extérieur est la meilleure solution parce qu’elle permet d’éviter les ponts thermiques (des zones où la barrière isolante est rompue et où la chaleur peut donc s’échapper). En gros, c’est le principe de la bouteille thermo.
Un autre avantage de l’isolation par l’extérieur est que les murs en brique ou en béton se retrouvent à l’intérieur de l’enveloppe isolante. Ils sont donc protégés du froid extérieur et accumulent la chaleur intérieure, contribuant ainsi à garder une chaleur constante dans l’habitat.
Mais il n’est pas toujours possible d’isoler par l’extérieur. Tout d’abord, comme il y a modification de la façade, les autorités urbanistiques ne donneront peut-être pas leur accord dans certains quartiers. Dans le cas de maisons de rangées, l’ajout d’une épaisseur d’isolant aura pour conséquence que la façade empiétera sur le trottoir (voir photo ci-dessous).
Quand on ne peut pas isoler par l’extérieur, il faut alors le faire par l’intérieur. C’est la solution que la plupart des gens choisissent parce qu’elle est nettement plus facile à mettre en œuvre, et aussi souvent moins chère. Dans cette solution, c’est sur la face intérieure des murs et du toit que l’on pose le matériau isolant, que l’on recouvre ensuite par exemple de plaques de plâtre.
Mais l’isolation par l’intérieur a aussi des inconvénients :
- Le fait d’appliquer un isolant de 12 ou 20 cm sur les murs a pour conséquence de réduire la surface habitable des pièces
- Il est très difficile d’éviter les ponts thermiques, par exemple à la jonction entre les murs et le toit
- Les murs en brique ou en béton restent en contact avec le froid extérieur. Comme leur masse thermique est grande, il vont conserver ce froid longtemps tout autour de votre isolant.
Où isoler ?
Pour parvenir à un niveau d’isolation thermique global satisfaisant, tous les éléments (toit, murs, fenêtres, sol) qui entourent le volume chauffé d’une habitation doivent être isolés. De fait, l’isolation d’une habitation est une chaîne dont tous les maillons sont importants.Le plus rentable est en général de commencer par le toit (principale source de déperdition), puis les châssis, puis les murs (surtout pour les maisons quatre façades), et enfin la cave ou le sol. Dans les habitations mitoyennes, les pertes sont plus faibles par les murs latéraux, mais il faut penser à isoler les plafonds et fenêtres des caves.
L’étanchéité à l’air
Pour une isolation optimale, il est également impératif d’augmenter l’étanchéité à l’air de la maison. Un point souvent négligé par les bricoleurs amateurs qui décident de poser eux-mêmes leur isolation est la nécessité de poser un film pare-vapeur sur l’isolant. Si cette opération n’est pas faite (ou imparfaitement faite), l’humidité produite par la vie dans la maison ira se loger dans l’isolant (par exemple de laine de roche), ce qui provoquera à la longue de l’humidité et la perte des qualités de l’isolant.La ventilation
Enfin, la ventilation est un détail que l’on oublie souvent. Quand un logement est très bien isolé, il faut impérativement prévoir un système de ventilation efficace. Sinon l’air frais ne pénètre plus et l’air vicié ne peut plus être évacué. Dès lors, si l’on veut une isolation thermique performante, il faut un contrôle strict de la ventilation.
Quelques sites pour s’informer
La performance énergétique des bâtiments est un sujet complexe et technique. Mais heureusement, de nombreux sites internet regorgent d’informations à ce sujet. Il vous suffit de chercher sur Google ou Youtube « isolation maison » + éventuellement votre région ou pays.En voici quelques-uns :
http://www.toutsurlisolation.com/
http://www.isolationthermique.fr/
http://www.ecohabitation.com/guide/fiches/isolation-maison-materiaux-principes-conseils-pratiques
En conclusion, toute action de rénovation un peu conséquente devrait intégrer des mesures visant à améliorer les performances énergétiques du bâtiment. Cela comprend notamment l’isolation des murs et des toits, le placement de fenêtres double ou triple vitrages, l’isolation à l’air du bâtiment et la mise en place d’une ventilation, l’installation de systèmes de chauffage et de production d’eau chaude plus performants, etc.
Un conseil : Lorsque vous effectuez ce genre de travaux, veillez à garder des preuves de ce qui a été fait. Gardez vos factures et prenez des photos pendant le déroulement des travaux. Lorsque vous ferez venir un expert agréé pour obtenir un certificat de performance énergétique (PEB), vous devrez en effet lui prouver que vos murs et votre toit ont été isolés, or ces travaux ne seront plus visibles lorsque les rénovations seront terminées.