Une des stratégies les plus intéressantes consiste à acheter un immeuble de plusieurs unités locatives, à habiter dans l’une d’elles et à louer le reste.
C’est la stratégie que j’ai moi-même utilisée au début (voir l’article Mon Premier Immeuble de Rapport). J’avais acheté un immeuble de quatre appartements à rénover entièrement et j’ai commencé par habiter l’appartement du rez-de-chaussée. Puis, j’ai progressivement rénové les étages supérieurs jusqu’à pouvoir les louer. Finalement, j’ai acheté autre chose, déménagé et mis également en location l’appartement que j’occupais dans cet immeuble.
Cette stratégie offre de nombreux avantages :
- Tout d’abord, vous aurez certainement plus facile à obtenir un crédit si c’est pour votre habitation personnelle que pour un investissement dans lequel vous n’habiterez pas
- Vous serez propriétaire de votre logement et vous cesserez de payer un loyer pour rien. Au contraire, l’argent que vous consacrez aujourd’hui à votre loyer sera investi dans le financement de votre immeuble
- Votre locataire, ou vos locataires, payera (payeront) une bonne partie de votre remboursement de crédit. Quand le banquier (ou plutôt son logiciel) calculera votre capacité d’emprunt, il prendra en compte les revenus locatifs (mais seulement à concurrence de 70 ou 75%)
- Vous serez sur place et vous pourrez éventuellement faire les travaux progressivement
- Le fait d’habiter personnellement dans le bien immobilier vous donnera généralement droit à des avantages fiscaux que vous n’auriez pas avec une résidence secondaire ou un immeuble d’investissement que vous n’occupez pas vous-même
- Enfin, et ce n’est pas le moindre avantage, vous n’aurez pas de taxe sur la plus-value lorsque vous revendrez votre habitation personnelle, même si c’est avec un très gros bénéfice
- Trouvez une propriété dans votre budget avec au moins deux unités locatives (plus il y en a mieux c’est). Attention de vous assurer avant de signer que la division de l’immeuble en plusieurs unités est reconnue par l’administration de l’urbanisme!
- Comme vous habiterez l’un des appartements, vous devrez vous payer un loyer. Ensemble, votre loyer et ceux de vos locataires doivent couvrir les remboursements de l’emprunt et toutes les dépenses.
- Quittez votre location et allez habiter dans le bien que vous venez d’acheter. Evidement, il se peut que cela soit un peu « camping » au début, le temps que vous vous organisiez. Mais ne vous inquiétez pas, je l’ai fait plusieurs fois personnellement avec femme et enfants.
- Louez le reste de l’immeuble le plus vite possible.
- Cherchez à augmenter le rendement de l’immeuble en le gérant convenablement. En faisant croître les revenus locatifs de l’immeuble, vous en augmenterez aussi sa valeur à la revente.
Après quelque temps
Vous aurez le choix, maintenant que vous serez propriétaire de votre logement et avez en plus un ou plusieurs appartement(s) mis en location :a) Conserver l’immeuble et en acheter un deuxième.
Vous pouvez déménager pour habiter dans le nouvel immeuble, et recommencer le même processus. Pour le financement de ce deuxième immeuble, vous approcherez votre banquier avec un dossier se basant sur les éléments suivants :
- Votre premier immeuble sera totalement loué quand vous habiterez dans le second et aurez trouvé un locataire pour l’appartement que vous occupiez. Cet immeuble continuera donc à se payer automatiquement. Si votre cash-flow est fortement positif, mettez-le en avant.
- Vous continuerez à travailler et aurez donc toujours vos revenus professionnels.
- Le deuxième immeuble, en incluant votre loyer personnel, aura également un cash-flow
A ce stade, vous aurez bien compris le système et vous pourrez le reproduire. Le bénéfice de la vente du premier immeuble (exonéré de taxe sur la plus-value) vous permettra d’en acheter un autre du même genre en empruntant moins d’argent. Mais vous pouvez aussi choisir d’utiliser la somme pour payer l’acompte sur un plus gros immeuble avec un plus grand nombre d’unités locatives.
Cette stratégie est un excellent moyen de commencer à investir dans l’immobilier. Toutefois, cela implique quelques sacrifices, notamment de devoir parfois vivre un moment au milieu des travaux. Egalement, cela implique de vivre sous le même toit que vos locataires, et donc d’être toujours là quand ils ont quelque chose à vous demander. Mais le bénéfice que vous retirerez de l’opération compensera largement ces quelques désagréments.