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DE GIRO 2

Tout savoir sur le compromis de vente

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Je progresse lentement dans mes projets. J’apprends tous les jours, et j’essaye de partager avec vous mon expérience et ce que je peux retenir de mes avancées. Mes erreurs et prises de renseignements pourront alors vous servir dans vos futurs projets. Le but n’est pas de vous mâcher le travail, mais de regrouper toutes les infos en un seul site ! Cet article traitera du compromis de vente.

Le compromis, les grandes lignes

Le compromis est un engagement des deux partis lors de la vente d’un bien immobilier.  Le vendeur s’engage à vous vendre son bien. C’est aussi un engagement de l’acheteur, sous certaines conditions. Les coordonnées des deux parties devront y figurer ainsi que des informations sur le bien (adresse, caractéristiques du bien, etc..) Le prix est évidement mentionné et une date de vente y est fixée. Des documents annexes devront être associés au compromis pour permettre a l’acquéreur de prendre connaissance des éléments techniques qui concernent le bien. Parmi ces documents nous pouvons retrouver le titre de propriété, mesurage du bien (relevé Carrez),  Dossier de Diagnostic Technique ( DDT), … La liste est non exhaustive.

Eplucher les diagnostics techniques du compromis

Le DDT devra figurer dans les pièces annexées au compromis. En prendre connaissance et les étudier d’une façon approfondie est nécessaire. Ces documents permettent à l’acheteur d’acquérir un bien en toute connaissance de cause. C’est aussi pour le vendeur un moyen de se dégager de toutes responsabilités en cas de litige pour vice caché. Vous pourrez contrôler la présence de plomb, amiante, termites et mérules dans votre future acquisition. Le diagnostic énergétique et l’état des installations antérieur de gaz, électricité et d’assainissement non collectif. L’état des risques miniers, naturels et technologique y figurera aussi (ERNMT). Pourquoi ne pas s’entourer de professionnels pour étudier le compromis en cas de doutes?

Un notaire pour rédiger le compromis de vente

Vous pouvez choisir de rédiger le compromis de vente sans la présence de votre notaire. Cependant il est vivement déconseillé de procéder ainsi. L’avis d’un professionnel vous sera bénéfique pour un achat serein. l’acquéreur a la possibilité de choisir son propre notaire. Un expert qui a connaissance de votre situation ne sera que bénéfique. Il défendra vos droits plus que ceux du vendeur (j’en parle dans cet article là). La présence d’un professionnel pour rédiger le compromis vous évitera aussi d’omettre certaines pièces. Un vendeur insistant pour rédiger lui même le compromis sera à éviter, cela afin d’éviter toute déconvenue ou vice caché sur votre futur bien. Sachez aussi que l’absence de certaines pièces annexe fournies par le vendeur peut vous permettre de retarder ou même annuler cette vente (LOI n° 2015-990). 

Financement et documents

Après vous avoir concerté, le notaire fera apparaître sur le compromis le mode de financement du bien. Un achat à crédit rajoutera une mention sur le compromis. Cette mention conditionnera la vente à l’obtention du crédit immobilier. Elle fera partie des conditions suspensives, qui, elles, rendront le compromis de vente caduc et annuleront donc la vente. Le tout sans aucun frais ou indemnités à la charge de l’acheteur. Il est important d’ajouter un taux fixe et une durée de prêt dans cette condition. De cette façon, l’annulation sera autorisée si vous n’obtenez pas le taux voulu auprès des banques, ou si cette dernière refuse de vous financer ce bien immobilier sur la durée  souhaitée. Le vendeur n’aura donc plus vous reprocher de ne pas avoir mis tout en oeuvre pour trouver ce financement. Toutefois, plusieurs lettres de refus des banques peuvent vous être demandées pour prouver votre bonne foi.

Des documents, bien que non obligatoires peuvent vous conforter dans votre futur projet. Le certificat d’urbanisme en fait partie. Fourni par la mairie,il renseignera l’acheteur sur l’existence éventuelle de servitudes et la constructibilité du terrain. Pour s’assurer de la situation hypothécaire du bien, de l’origine de propriété du bien ou encore des servitudes existantes, l’acheteur peut demander l’état hypothécaire du bien. Il pourra être demandé au service de publicité foncière compétent.

Autres conditions suspensives

Des conditions supplémentaires peuvent être notifiées pour protéger l’acquéreur. Vous pourriez conditionner la vente à certains éléments pour vous sortir de tout engagement du à cette vente. Un compromis engage les deux parties. Si l’un d’eux change d’avis (hors conditions suspensives) , la justice peut contraindre le parti en question à procéder à la vente du bien.

Vous pouvez conditionner la vente à l’obtention de l’accord de changement de destination. Par exemple, le compromis deviendrait caduc si la mairie émettait un avis défavorable pour la transformation d’un bâtiment industriel en lieu d’habitation. L’accord pour d’éventuels travaux peut aussi faire partie de ces conditions. Je terminerais avec le droit de préemption, qui peut venir s’ajouter aux conditions suspensives.

Acompte lors du compromis

Bien que non obligatoire, un acompte peut vous être demandé lors de la signature du compromis de vente. En tant qu’acheteur, je vous recommanderais de ne pas accepter le versement de cet acompte. Cela vous engagerait d’une façon plus officielle dans cette vente. L’acompte est conservé par le notaire jusqu’à la signature finale. Sachez que dans le délai de rétractation de 10 jours octroyé à l’acquéreur, cette avance sera intégralement remboursée à l’acheteur qui s’est désisté. Je considère tout de même que le versement de cette somme est une mauvaise idée, et n’est pas en adéquation avec mes  méthodes de financements à 110% par les banques.

Je compte sur vous pour partager vos expériences dans les commentaires. N’hésitez pas si vous avez des compléments d’information à ajouter sur cet article, ou toutes autres questions.
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