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Le Banquier

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L'achat immobilier en résidence principale

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Voici une réponse synthétisée que j’ai structurée pour m’aider à faire le point pour moi-même sur mon avenir d’investisseur foncier, et qui pourrait modestement vous donner quelques éléments de réflexion :

 

Concernant l'immobilier, d'un point de vue matériel, pour moi ce qui compte, c'est d'abord :

-          Gagner assez d'argent

-          Acheter de façon TRES pérenne

-          Comprendre le mécanisme d’effet de levier

-          Avoir un bien économe

-          Se demander si la crise est vraiment finie

 

1)      Gagner assez d'argent pour vivre en étant matériellement heureux dans un lieu que tu aime.

 

Une fois que vous aurez tous les deux un travail stable et rémunérateur, alors vous aurez une bonne idée de votre pouvoir d'achat et du lieu pour investir.


Si tu n'es pas propriétaire pendant encore quelques années ce n'est pas grave. Cela pourrait même être paradoxalement sécurisant pour toi et ta famille si tu n’as pas encore les moyens d’acheter ce que tu veux.

 

2)      Acheter de façon TRES pérenne en choisissant un bien dans lequel tu peux vivre longtemps même si ta famille s’agrandi, si tu changes de travail, etc.

 

En effet lorsque tu achèteras, tu le feras via un crédit qui représentera la grande majorité de ton achat, voir tout ton achat, voir plus que ton achat.

 

Exemple (A) :

Achat 250 000 €

Frais 25 000 € (10 %) (Frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier bancaire, frais de déménagement, quotte part de taxe foncière, etc.)

Dans cet exemple, si tu n’as pas 25 000 € d’apport, alors tu es obligé de faire un crédit supérieur à la valeur de ton bien.

Dans ce cas de figure, tu es en situation de Negative Equity dés le départ de ton achat.

 

Définition de la Negative Equity :

« Lorsque la valeur actuelle de votre bien immobilier ne couvre pas le capital restant dû à votre banque, vous êtes en situation de Negative Equity. Cela signifie que si vous êtes contraints de vendre votre logement, vous ne pourrez pas rembourser la totalité de votre crédit immobilier avec le fruit de la vente de votre logement. »

 

Cette situation n’est pas grave si tu es dans un bien où tu peux vivre longtemps.

 

Cette situation est grave si tu achètes un bien que tu souhaites revendre et que le marché immobilier :

 

a)      Baisse plus vite que ton amortissement de crédit

o   Par exemple si tu rembourses 5 000 € de capital en année ‘N’ et que ton bien immobilier a baissé de 6 000 € la même année, la dette reste supérieure de 1 000 € par rapport à la valeur du bien

b)      Stagne et que ta dette est supérieure (cas de l’achat sans aucun apport)

c)       Monte trop doucement

o   Et oui, étonnement, même si le marché immobilier monte tu peux être bloqué chez toi. Cela vient du fait que pour acheter la deuxième maison, tu n’auras pas assez remboursé de crédit sur la première maison.

En fait pour que tu puisses « sortir » de ton 1er bien sans utiliser d’épargne complémentaire ou reporter la dette du premier bien sur le deuxième bien il faut absolument que :

 

 Le prix de ton bien à vendre soit supérieur de 42.86 % au montant de ta dette

Ou que :

 Ta dette soit inférieure à 30 % de ton prix de vente

Ce qui revient au même.


Ce chiffre provient du fait qu’une banque accepte aujourd’hui de refinancer 70 % de la valeur du bien que tu revends via un crédit relais.

 

Dés lors si on reprend l’exemple (A), et avec les hypothèses suivantes :

 

Tu as un apport pour payer les frais (25 000 €) donc tu fais un crédit de 250 000 € pour financer un bien qui vaut 250 000 € sur 25 ans (300 mois) à un taux nominal de 4.30 % qui est un taux du moment.

 

Pour simplifier nous allons imaginer que l’immobilier n’évolue pas (ni ne monte, ni ne baisse).

 

Il faudra attendre 10 ans et 7 mois pour que ton prêt relais puisse couvrir 70 % de la valeur de ton bien. (250 000 € * 70 % = 175 000 €).

 

http://www.tableau-amortissement.org/

 

3)      Comprendre le mécanisme d’effet de levier et ses conséquences

 

Le fait d’acheter un bien massivement via le crédit (car tu n’as pas le choix dans la configuration immobilière actuelle) te fait, malgré toi, spéculer avec un fort effet de levier sur ta résidence principale.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_de_levier

 

C’est ce qui est le plus compliqué à comprendre dans l’immobilier et ce qui a créé une grande richesse pour tout ceux qui ont acheté en période de hausse des prix avec des taux qui baissaient.

Tout se passe bien tant que le ‘taux de gain’ est supérieur au taux de crédit : on s’enrichie plus que ne coute le crédit.

Ce que j’appelle pour simplifier le ‘taux de gain’ est composé des avantages financiers à être propriétaire, ils sont principalement :

-        +  L’augmentation de la valeur du bien (quand le prix augmente, sinon c’est un désavantage)

-        +  L’économie d’un loyer que tu aurais du payer en étant locataire

 

Moins les désavantages financiers à être propriétaire, ils sont principalement :

-        -  Les taxes

-        - Les travaux à assumer

 

Mais l’inverse est vrai aussi, on l’appelle alors effet de levier inversé.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_de_levier_invers%C3%A9

 

Voici 3 calculs simplifiés pour comprendre l’effet de levier :

 

 

 

 

(A)    Sans crédit

 

 

(B)     Avec effet de levier

 

 

(C) Avec effet de levier inversé ou effet massue

 

 Prix d’achat

 250 000 €

 250 000 €

250 000 €

 Frais

 25 000 €

 25 000 €

 25 000 €

 Apport

 275 000 €

 25 000 €

 25 000 €

 Montant du Crédit

 0 €

 250 000 €

 250 000 €

 Coût du crédit 4.30 % sur 25 ans

 0 €

 158 406 €

 158 406 €

 Valeur du bien dans 25 ans

si sa valeur augmente tous les ans de 5 %

846 588 €

si sa valeur augmente tous les ans de 5 %


846 588 €

 si sa valeur augmente tous les ans de 1 %

 

320 608 €

 Gain net : (valeur du bien dans 25 ans – coût du crédit- prix d’achat - frais)

 

 571 588 €

 

 413 182 €

 

 -112 798 €

 

 

(Perte)

 Rendement économique : (gain net /(prix d’achat+frais))

 207 %

 

 

 150 %

(il est moindre à cause du coût des intérêts)

 - 41 %

L’investissement a perdu de sa valeur en net

 Rentabilité financière : (gain net/(apport)

 207 %

 !  !  !  !    1 652 %

 Calcul impossible car perte !

 

Ce tableau nous montre 2 éléments importants :

 

Si le taux du crédit est inférieur à l’évolution de la valeur du bien, (dans le tableaux 5 % ou 1 %) alors il faut acheter à crédit. Plus l’écart est important plus la richesse est décuplée. C’est ce qui c’est passé pendant une bonne dizaine d’année de 1998 à 2008 en France.

 

Si le taux de crédit est supérieur à l’évolution de la valeur du bien, (dans le tableaux 5 % ou 1 %) c’est dangereux d’acheter car on risque d’être bloqué chez soi pendant de nombreuses années. Ça ne veut pas dire que l’on a réellement perdu de l’argent car le tableau élude notamment l’économie du loyer que l’achat de la résidence principale te fait économiser.

 

4)      Avoir un bien économe de part sa conception et son emplacement

 

De nombreux éléments m’amènent à penser que les prix de l’énergie, de l’eau, de la nourriture vont augmenter continuellement et fortement dans les années à venir.

 

Soit parce que nous seront plus nombreux à vouloir en jouir (cas des matières premières par exemple)

Soit parce que leur coût de production va augmenter (prix de l’énergie avec la raréfaction du pétrole et l’utilisation de méthode d’extraction plus couteuse par exemple)

Soit parce que les taxes vont augmenter pour réussir à combler le déficit budgétaire*

*Humour

 

Dés lors la résidence principale devra permettre de dépenser le moins possible de par sa qualité de construction ou de rénovation et de par son emplacement (à proximité du travail ou de transport en commun par exemple).

 

Par ailleurs les nouvelles normes de construction sont le BBC à partir de 2012 et la maison Passive à partir de 2020. Dés lors tous les biens qui ne répondront pas à ces normes seront, au fur et à mesure de leur revente, peu attrayant à l’achat car obsolète de par leur conception.

 

Le diagnostic performance énergétique DPE a aussi été instauré cette année. La note donnée de A à G engendre des prêts à taux zéro plus ou moins favorables. Ainsi, les biens mal notés (G) sont défavorisés à la vente.

 

5)      Se demander si la crise est vraiment finie et si on a envi de s’endetter sur 25 ans à 35 % du revenu du couple dans une économie mondialisée encore instable.

 

 Je ne m’étendrais pas sur ce vaste sujet mais voici pour conclure le cours du MSCI WORLD.

 Le MSCI WORLD est un indice boursier constitué de 1500 à 2000 sociétés cotées, comme son nom l’indique, dans le monde entier. Il permet ainsi de mesurer la performance des marchés boursiers de 23 pays distincts considérés comme les plus développés économiquement. Les grandes entreprises Française sont dans le MSCI WORLD.

-          Quand c’est rouge les investisseurs anticipent une baisse des profits des entreprises donc ils vendent et les cours de bourses baissent.

-          Quand c’est vert les investisseurs anticipent une hausse des profits des entreprises donc ils achètent et les cours de bourses montent.

Evidement, quand les entreprises font du profit, elles ont tendance à se développer et à embaucher, et inversement.

 

Malheureusement, tout comme au début de la crise financière, nous sommes sur le tout début d’une possible rechute. Graphiquement nous pourrions rechuter à partir de la semaine prochaine. Ce n’est qu’une hypothèse et pas une certitude.

 

 

Pour aller plus loin et en savoir plus sur le marché immobilier Français :

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

 

Quelques liens complémentaires liés à l’immobilier :

http://www2.ademe.fr/servlet/getDoc?id=11433&m=3&cid=96

http://www.energies-renouvelable.com/

http://www.petitscailloux.com/

http://www.bricodepot.fr/selection_depots/

http://www.indices.insee.fr/bsweb/servlet/bsweb?action=BS_SERIE&ONGLET=1&BS_IDBANK=882793

http://www.fbf.fr/web/Internet2010/Content.nsf/DocumentsByIDWeb/8F7J8H/$File/20110607_Chiffres%20cles%20credits%20menages.pdf

http://www.interdit-bancaire-solution.com/surendettement-statistiques.html

 

Si mon point de vue est bien entendu discutable, et même contestable, les mécanismes que j’y explique sont bien réels.

 

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