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La recherche de rendement pour nos patrimoines financiers est de plus en plus compliquée à concrétiser.

Les banques centrales ont lancé une énorme guerre au cash et à la rente. En clair, plus rien ne rapporte.

Il faut désormais prendre des risques et souvent travailler pour réaliser du rendement avec ses capitaux.

Objectifeco passe en revue toutes les possibilités offertes de placements et les idées d'investissement par rapport à cette problématique

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Comment d'anciens traders de chez Goldman Sachs parient sur les ménages à bas revenu qui veulent acheter un logement - la preuve qu'un paquet d'humains sont irresponsables et que les banques en 2008 n'étaient pas forcément coupables !

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A la tête du département des crédits hypothécaires, Daniel Sparks, a aidé la banque Goldman Sachs a réalisé plus d’un milliard $ en pariant contre le marché, avant que les prix de l’immobilier n’aient commencé à s’effondrer en 2007.

Aujourd’hui, il prend des positions sur les acheteurs qui ne peuvent plus obtenir des prêts hypothécaires, essorés par la crise de 2008.

Shelter Growth Capital Partners, une société d’investissement, fondée en 2014, par M. Sparks avec deux autres anciens dirigeants de Goldman Sachs, a acheté des maisons qui ont été saisies par les banques au cours de la crise financière, et a pu les revendre malgré les contrats d’emprunts à long terme.

L’entreprise a acquis près d’un peu plus de 200 propriétés chez la société d’investissement Harbour Portfolio Advisors. Cette structure basée à Dallas, est spécialisée dans la vente de maisons pour les acheteurs disposant d’un faible revenu. Lors de la transaction, le vendeur conclue un contrat avec l’acheteur sur une longue échéance. L’intérêt du prêt est élevé mais l’acheteur a la garantie que s’il honore celui-ci, il pourra à terme posséder réellement la maison.  

Ce type de contrat, et ces modes de financement ont explosé au cours des dernières années. Les ménages aux faibles ressources, incapables d’obtenir des prêts traditionnels se sont tournés vers d’autres alternatives pour acheter leur logement.

Les maisons sont souvent vendus "tel quel", elles nécessitent souvent des réparations et des rénovations coûteuses. La plupart des transactions se terminent par une expulsion pure et simple, quand les acheteurs sont en retard avec les paiements.

On peut expliquer ce véritable engouement en raison de différents facteurs. Le marché est en pleine croissance car un bon nombre d’acheteurs seraient des acquéreurs connaissant des situations financières délicates, avec notamment des antécédents bancaires. Ils ne peuvent donc de ce fait bénéficier de nouveaux prêts.

Pour les banques, quant à elles, il leur est impossible d’accorder d’autres prêts à ce type de personnes, car ce sont des clients à haut risque qui ont de sérieux problème de solvabilité. La loi l’interdit, et des banques ont été condamné à payer des amendes de plusieurs milliards $ avant la crise. Elles auraient poussé les acheteurs à contracter des prêts sans se soucier du risque, qui était dans la plupart des cas démentiel.

L'an dernier, la valeur moyenne du montant des prêts était de 100 000 $ ou moins, pour des biens situés dans les plus grandes régions ou métropoles américaines. Un plus bas historique en 10 ans, selon les experts financiers de CoreLogic, un cabinet d’étude de marché.

Vous l’aurez compris, des sociétés comme Shelter Growth Capital Partners, il y en a une quantité croissante qui prenne leur essor. Battery Point Financial, l’une d’elle, a été fondée en 2013 par Jeremy Healey. Elle se concentre exclusivement sur l'achat de maisons dans les petites villes pour les vendre à des acheteurs en difficulté (par le biais du contrat par acte). M. Healey, un ancien trader hypothécaire chez Goldman Sachs, a bénéficié de  40 millions $ de la part de Kohlberg Kravis Roberts & Company, un fonds de gestion privé.

L’une des raisons qui fait que le contrat par acte est devenu si populaire, et que les entreprises d’investissement en raffolent, est que généralement, les acheteurs sont expulsés s’ils font défaut sur leurs prêts. Ce qui diffère très nettement avec un prêt classique, où là, le processus d’éviction peut s’avérer long et coûteux.

C'est comme si les pauvres aux USA, incapables de se dominer, se mettaient à acheter en masse des maisons sous contrat leasing. Le principe est similaire, sachant qu'une mensualité ratée et ils perdent l'option d'achat à la fin.

On peut penser que c'est une folie, mais le fait est qu'il y a beaucoup de demandes.

On a accusé un peu rapidement les banques d'avoir essoré les pauvres en 2008.

La vérité à la lueur de ces nouveaux business, c'est qu'on ne peut pas empêcher les gens d'être idiots ou dingues !


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