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Investir dans l'immobilier locatif est il encore une bonne idée quand on calcule tout ?

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Introduction par CHARLES DEREEPER

"Monsieur Antunes a pris contact avec moi au départ. N'ayant pas le temps, j'ai transmis le dossier à William Finck pour qu'il creuse les chiffres et réalise l'interview.

Le but est de chercher à quantifier l'intérêt de l'immobilier locatif en France en 2015 dans le cadre d'une gestion patrimoniale. C'est un sujet important !

Après avoir lu l'interview, voici ce que j'en pense :

Il faut bien noter que le vendeur enregistre une moins value alors qu'il a acheté en 2006 sur 8 ans.

L'immobilier qui permet de gagner à long terme à la revente, depuis dix ans, on ne parle que de ceux qui gagnent, mais combien perdent ?

Dans la vraie vie, hors des histoires marketing sponsorisées par l'Etat et ses acolytes privés que sont les notaires, les banques et assurances (dont le bilan dépend directement de la bonne tenue de l'activité immobilière) et des agents immobiliers tout autant que les médias qui vivent eux aussi de la manne, l'investissement immobilier génère régulièrement des pertes.

Et les pertes dans l'immobilier, personne ne veut en parler. Espérons que ce lecteur d'Objectif Eco, M Antunes, s'en sorte mieux que son vendeur à horizon 10 ans !

Enfin, la question qui se pose est la rémunération du temps de l'investisseur immobilier.

Investir dans l'immobilier consomme beaucoup d'énergie et de temps, en formation et en concrétisation. Je crois qu'il faudrait comptabiliser intégralement toutes les heures dépensées (de la recherche initiale du bien, à la phase d'achat, à la mise en place en location, à la concrétisation d'un locataire et la gestion à long terme de plusieurs locataires, la gestion administrative conséquence de la propriété d'un bien immo en France...), puis dire qu'on peut gagner 10 ou 20€ par heure de travail en bossant sur le net par exemple et établir une rentabilité finale théorique de son investissement immobilier en intégrant les dépenses temps non rémunérées dans l'équation !"



Début de l'interview que j'ai réalisé avec M Antunes


Bonjour, M. ANTUNES. Tout d'abord, parlez-moi de votre dernière opération, quelles ont été les paramètres initiaux ?


J'ai acheté à un bon prix car le vendeur n'a pas fait de plus-value mais une petite moins-value.
En effet, il acheté ce bien en 2006 à 55 000 € net. Il me le revend en 2014 à 53 250 €.

Les autres paramètres ont été les suivants : voici ce que j'ai obtenu :


1. Le montant du prêt 49 727 euros
2. La durée du prêt 22 ans
3. Un apport de 10 000 €
4. Un taux d'emprunt à 2.70 %
5. Type de garantie : la caution
6. Un loyer visé à 460 €/mois
7. Actuellement locataire
8. Pas de travaux
9. Pas d'agence immobilière, échange entre particuliers

Un bon dossier en somme. Tout me paraissait donc parfait, mais je me suis vite retrouvé confronté à certains problèmes.


Quand vous parlez de problèmes, de quels types sont-ils ?


Ça a coincé au niveau de deux points :

Le premier, c'est le type de GARANTIE. Le fait d'être sous «caution » a posé problème à l'organisme de caution.
Le second, a été le fait d'être déclaré comme locataire et de chercher à investir dans l'immobilier locatif.


Comment vous vous y êtes pris pour tenter de remédier à ces différents problèmes ?


En fait, ma démarche a été d'avoir choisie la caution pour bénéficier d'un crédit transférable en cas de besoin (le conseiller ne sait pas que c'est possible, pour lui je lui parlais du crédit relais).
La banque m'a accordé le prêt mais l'organisme de caution lui a refusé sous le prétexte suivant : « défiscalisation sans être propriétaire».

L'organisme de caution n'a pas voulu fournir de papier signalant son refus et la banque ne fournit pas non plus de papier pour annuler l'affaire étant donné qu'elle veut bien prêter. Je ne pu donc pas utiliser la clause suspensive pour refus d'accord de prêt. Par ailleurs, je n'avais pas pensé à mettre une clause suspensive sur l'acceptation du type de garantie.
Mon interrogation fut la suivante : dois-je changer de type de garantie bien que cela ne me plaise pas ?


Finalement quelle fut la solution ?

Une nième fois consulter une autre banque mais cette fois en changeant ces déclarations. Les décisions au niveau du crédit logement sont prises par un robot, il faut donc lui donner les bons paramètres.

Entre autre déclarer :

- vouloir la caution (ne rien lâcher sur ce point, c'est quand même pratique le crédit transférable).

- acheter pour sa résidence principale et non pas pour louer.
Et là, ça passe... il faut être un petit peu borderline malheureusement...


On peut dire que vous avez gaspillé un temps précieux ainsi que de l'énergie. Avez-vous été confronté à d'autres soucis ?


J'ai eu une surprise au sein de la copropriété. Je suis atterri dans un syndicat gratuit qui n'assurait pas l'immeuble pendant 8 ans. J'avais donc des charges de copropriété sous –évaluées. Bref, encore une perte de temps énorme ! Le notaire a du assainir la situation. Après réévaluation, les charges restèrent faibles heureusement.


Et niveau rendement, cette opération ça donne quoi ?


Entre 4% et 5.80 % net d'impôts, je ne casse pas la baraque c'est le cas de le dire. (4 % si je fais gérer par une agence et 5.80 % si je gère moi-même). J'ai aussi un cash-flow négatif de -20 euros/mois, c'est largement supportable sur le long terme.



Si c'était à refaire, vu le temps, l'énergie dépensée, passeriez vous par le biais d'une SCPI ?

L'immobilier d'habitation souffre la comparaison avec les SCPI car je ne fais pas mieux niveaux rendement. A priori oui, les SCPI sont intéressantes. Toutefois connaissant peu ce type de produit et leur fonctionnement, je prendrai d'abord des conseils avisés sur le sujet. En effet, toutes les SCPI ne sont bonnes à prendre.


Quelles sont vos conseils pour tous les futurs investisseurs ou investisseurs qui nous lisent ?

1er conseil :
Trouvez-vous un coach en immobilier (dixit Romuald Lesage).
Constituez-vous une base de donnée avec un calculateur et faites les discuter entre eux.

2ème conseil :
Organisez-vous ! Boite en carton , dossier, stabilo , faites comme si vous étiez au bureau.
C'est le côté administratif, l'investisseur est à lui tout seul une mini entreprise.

3ème conseil :
En phase de recherche et de rendez-vous réclamez les pièces officielles (factures des charges de copropriété, devis, avis d'impositions de la taxe foncière). Ce sont elles qui nourriront votre base de données. Il y a toujours un paramètre qui flanche et qui ruinera votre cash-flow. Ex : j'ai rencontré une anomalie sur une taxe foncière dont le montant exorbitant représentait 4 loyers. (Pièce officielle en main...)

4ème conseil :
Investir dans l'immobilier est un algorithme complexe. Il existe beaucoup de techniques diverses et pas forcement du locatif. Donc d'une manière générale, continuez d'apprendre...

Nième conseil :
Il y a beaucoup de conseils à fournir ... Un dernier pour la route ... L'immobilier nécessite de bonnes capacités d'anticipation. Lors de vos calculs, anticipez le fait que vous allez un jour sauter de tranches d'imposition. Ex : vous êtes dans la tranche de 14 %, si vous faites un achat locatif et que vous passez dans la tranche de 30 % un an plus tard alors faites vos calculs avec la tranche de 30 % et pas 14 %. Sinon, votre cash-flow, il ne vas pas aimer cette petite nuance.

NB : J'en profite pour envoyer une bouteille à la mer, pour qu'Objectif Eco continue d'apporter des produits techniques et structurer à base de calculs. (ex de techniques : l'achat-revente. la vente aux enchères, la découpe, l'immobilier de bureau ou fonds de commerce, les terrains etc...). A chaque technique immobilière correspond des règles précises qu'il est crucial d'assimiler.


Pourquoi avez vous cherché à devenir investisseur immobilier ? Quelle est votre rêve ?

C'est très simple, je cherche à réduire ma dépendance à une seule source de revenu : le salariat. Du reste, le score de pire en pire du chômage de masse en France fait que cela peut devenir une nécessité.

A terme, je cherche à mener ma propre barque. Dans, l'immobilier il y a des parties ou vous pouvez décider, d'autres ou il faut plus négocier avec les autres intervenants (banque, notaire, vendeur), d'autres ou vous n'avez pas la main du tout (impôts par ex).

Pour conclure : Investir nécessite d'être plus acteur que spectateur. C'est aussi un bon apprentissage de la vie en collectivité car chaque acteurs que vous rencontrez a sa logique propre. Souvent, malheureusement chacun cherche son propre intérêt.

Clairement, la position d'acheteur est délicate en comparaison de ce que cherche de son coté le banquier, le vendeur, l'état, le notaire, les agences etc... qui ont tous intérêt à une hausse de prix...
Une seule personne peut éventuellement vous aider et vous soutenir, c'est le courtier. Et avant tout, la personne la plus fiable sur laquelle vous pouvez compter, c'est surtout vous -même.

A chaque étape, il faut un peu se poser la question. Que veut faire autrui ? Qu'est-ce qu'il cherche ? Deviner quand et à quel prix le vendeur à acheter avant moi est aussi une bonne question à se poser. (Vous avez la réponse quand vous avez signé le compromis de vente).

Autre exemple sur les banques :

Mon constat est que l'investissement immobilier que vous faites ne les intéressent pas vraiment car elles ne font pas leur marge dessus. Ce qu'elles recherchent avant tout, c'est capter vos salaires, c'est ici que doit se situer leur marge.

Ensuite, elles cherchent plus à vendre leurs produits, assurance vie en tête et l'investissement en lui-même passe à la trappe. Surprenant non ?

William Finck
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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire antoine12 jeudi, 16 avril 2015 14:58 Posté par antoinecr

    parcours du combattant....  faut avoir envie ou pas le choix face aux difficultés economiques qui s'annoncent.