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Captain Economics

Captain Economics

Captain', ça te sert à quoi de faire un site comme celui là? Trois options : (1) se faire de l'argent en masse et encaisser des dolls', (2) progresser dans son domaine et se faire plaisir en écrivant et en partageant ses idées, (3) se faire connaître un peu et faire parler de soi.

En ce qui concerne la première option, le Captain' voit passer chez lui environ 1200 visiteurs uniques par jour ! C'est plutôt pas mal du tout pour un début (site crée en décembre 2011), mais avant de payer l'impôt à 75%, il y a une belle petite marge ("comment ça avec aucune pub sur le site, c'est de toute façon pas gagné..."). Je compte tout de même sur vous pour faire connaître le site autour de vous, "liker" sur Facebook et "retweeter" sur Twittos... Objectif : 2.000 visiteurs uniques par jour à la fin de l'année 2013 !

L'option numéro 2, cela n'a aucun intérêt pour vous, mais voilà je suis content d'apprendre de nouvelles choses tous les jours et de le partager avec vous, ce qui me permet en plus d'avoir un échapatoire m'évitant de geeker sur ma thèse 24 heures sur 24. Bref ! Viens donc la troisième option, celle où je dois "parler de moi". Une sorte de lettre de motivation et CV tout en un, afin de (1) me la raconter mais sans en faire trop, (2) justifier mon droit d'écrire des conneries en montrant que je fais de temps en temps des trucs sérieux, (3) ne pas être chômeur trop longtemps après ma thèse. C'est parti !

Il était une fois, dans magnifique ville de province réputée pour la qualité de son football et son jeu à la nantaise, un petit garçon nommé Thomas... Hmmm, je m'emballe un peu là, on va faire plus simple. Nom et Prénom: Renault Thomas - Sexe: Masculin - Age : 25 ans - Profession : Thésard & quelques autres trucs.

Depuis un stage de 8 mois pour l'Organisation des Nations Unies à Bangkok en 2009 (UNESCAP - division stat'), j'ai un rêve dans ma petite tête "devenir tout pareil que DSK***, ou bien au moins l'assistant de l'assistant de l'assistant de DSK". 

*** Après avoir reçu deux / trois mails me disant "Captain' tu es vraiment un con de vouloir ressembler à DSK, ce mec n'a pas de morale..." ou encore "Ah elle est belle la jeunesse. Bravo l'exemple !", je tiens à préciser pour les personnes ayant du mal avec le second degré que ceci est ironique...

Après avoir validé mon Master of Sciences in Finance en 2009 (IESEG Lille), je me suis replongé dans les études, cette fois-ci à l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, avec les grands méchants du "M2 Recherche en Finance de Marché" (major de la promotion 2011, pour le côté "j'me la raconte un peu"...). Un nouveau stage au sein de la recherche économique de Natixis à Paris, ainsi qu'un mémoire réalisé sous la direction de M. Patrick Artus, me confortent dans mon idée de départ : "économiste, c'est plutôt stylé comme taff". Mais pour devenir comme DSK, il est préférable d'avoir le Graal nommé "PH D in Economics". Et voilà comment je me retrouve à travailler en thèse, comme un petit fou sur le thème de l'efficience des marchés. Moi, ça me plait, si vous me prenez pour un névrosé psychorigide, je ne vous en tiendrais pas rigueur non plus...


 http://www.captaineconomics.fr/

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Taxer les loyers implicites pour les propriétaires : la proposition du Conseil d'Analyse Economique

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Nombre de commentaires : 6 réactions
Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, vous ne payez pas de loyer. Jusque là, vous me suivez ! Si vous êtes propriétaire et que vous décidez de louer votre appartement à Paris qui est devenu trop petit (1500 euros par mois) pour relouer de votre côté une maison en banlieue (1500 euros par mois aussi), vous allez donc payer un loyer sur la maison que vous louez et vous allez être taxé sur les revenus du capital de la location de votre appartement. Résultat : même si le loyer de votre bien est le même que celui que vous louez en contrepartie, vous allez donc y perdre via la taxation sur les revenus du capital. Lorsque vous êtes propriétaire ET que vous habitez dans votre maison/appartement, vous bénéficiez alors d'un "loyer implicite", qui correspond au loyer que vous auriez dû payer si vous étiez locataire. Votre bien immobilier vous apporte donc un "rendement implicite" qui n'est soumis à aucune taxe.  

Vous sentez venir la proposition du Conseil d'Analyse Economique (CAE), non ? Dans un note de recherche publiée en septembre 2013 et intitulée "Fiscalité des revenus du capital", trois économistes membres du CAE, Patrick Artus (chef économiste Natixis), Antoine Bozio (directeur de l'Institut des Politiques Publiques) et Cecilia García-Peñalosa (directeur de recherche au CNRS) ont fait une proposition qui ne va pas plaire à tout le monde : "Augmenter la fiscalité sur l’immobilier et taxer les loyers implicites nets". Mais avant de s'emballer en concluant "c'est un scandale, l'Etat ne va tout de même pas me taxer pour des revenus implicites (ou fictifs) lorsque je suis propriétaire et que j'habite chez moi", analysons plus en détail la proposition du CAE.

Tout d'abord, et c'est important, le CAE ne propose pas d'augmenter une nouvelle fois les taxes, mais émet une proposition pour que le système soit plus égalitaire et que l'épargne aille vers les secteurs productifs de l'économie. Cela signifie que, si jamais cette taxe est mise en place, cela sera combiné avec une baisse de la taxation sur d'autres revenus du capital. De plus, et comme précisé par Patrick Artus dans une interview hier sur BFM, cette mesure ne peut concerner que les nouvelles acquisitions, car on parle ici de taxer les loyers implicites "nets", c'est à dire après le remboursement des intérêts. Qu'est ce que cela signifie plus précisément ? Si par exemple vous faites demain un emprunt sur 20 ans pour acheter une maison, cela signifie que pendant les 20 premières années, vous allez pouvoir déduire de votre "loyer implicite" la charge d'intérêt sur votre emprunt. Pour le dire autrement, si votre loyer implicite est estimé à 800 euros par mois et que vous payez 800 euros d'intérêt par mois, vous ne paierez rien du tout durant la période de remboursement de votre prêt (avec de plus possibilité de report déficitaire si la charge d'intérêt est supérieur à votre loyer implicite). Mais une fois votre prêt remboursé, vous allez être taxé plein pot sur les revenus tirés de vos loyers implicites !

Un scandale ? Il y a plusieurs façons de voir ce problème. Supposons deux personnes ayant 30 ans et faisant deux choix totalement différents de vie : (1) le premier choisi d'emprunter pour acheter une maison avec un apport de 100.000 euros, et (2) le second choisi de placer ses 100.000 euros en achetant des actions ou bien en investissant dans des start-ups. Dans les deux cas, c'est un choix d'allocation de son épargne dans l'objectif d'un lissage intertemporel de consommation. Dans le premier cas, l'épargne se dirige vers le secteur de l'immobilier, un secteur qui ne produit rien (votre maison ne va pas accoucher de "bébés maisons" dans le futur) et qui actuellement, s'il s'agit de votre résidence principal, bénéficie d'un régime de taxation ultra-privilégié. Oui, il existe la taxe foncière, l'ISF pour les plus chanceux et autres, mais cela reste une imposition "privilégiée". De l'autre côté, si vous avez investi sur le marché action, en finançant donc l'économie productive (ce sont les entreprises qui créent de la richesse et de l'emploi, pas votre maison), vous allez être taxé à la fois sur les dividendes reçus (qui peuvent d'ailleurs vous permettre de payer votre loyer) et sur la plus-value à la revente. Est-ce finalement logique de favoriser l'immobilier plutôt qu'un autre secteur ?

Actuellement, les loyers imputés (si vous êtes propriétaires) sont assujettis à une taxation indirecte d'environ 10% via la taxe foncière ; les loyers effectifs hors dispositifs type Scellier ou Duflot à 62,1% et les dividendes à 55% (taux marginal supérieur) ! 

taxation-capital-france-type-revenuLa France fait partie des pays au monde ayant déjà l'un des plus fort taux d'imposition sur le capital (voir graphique-ci dessous extrait de l'article du CAE). L'idée n'est donc pas de rajouter une nouvelle couche, mais de simplifier le système pour arriver à une imposition plus "juste et plus transparente" (ces deux points peuvent être discutés dans le cas présent), dans le but d'avoir la meilleure allocation des ressources possibles (capital humain, capital physique, travail...). En effet, à force d'avoir un peu partout des niches fiscales, des dérogations, des régimes spéciaux, et en ajoutant cela une absence totale de stabilité fiscale, l'allocation des ressources, et le cas échéant l'allocation de l'épargne des français, ne se dirige malheureusement pas dans les bons secteurs.

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Le Captain' sait qu'il ne va pas se faire que des amis sur ce coup là, mais je pense que cette idée est loin d'être mauvaise ! Il est important de remettre à plat le système de la taxation sur le capital, afin que le raisonnement type depuis de nombreuses années "ah j'ai de l'argent, je vais investir dans l'immobilier, c'est le plus rentable, moins risqué et c'est défiscalisé" s'arrête au plus vite. Les incitations via les politiques publiques de défiscalisation ont pour effet de faire augmenter les prix de l'immobilier en favorisant la demande dans un marché en pénurie d'offre, ce qui a des effets néfastes sur l'ensemble de l'économie. Pour reprendre une autre note du CAE de février 2013 "Comment modérer les prix de l’immobilier ?" (Trannoy & Wasmer), "la hausse des prix accentue les inégalités (au détriment notable des jeunes générations de milieux modestes) et conduit à des inefficacités économiques, telles que l’éloignement entre domicile et travail, l’investissement (en cas de bulle) dans des biens surévalués ou encore la perte de compétitivité de l’économie française lorsque le coût du logement se répercute sur les salaires ou dans l’immobilier d’entreprise".

Stimuler l'offre en favorisant la construction, réduire les distorsions de la demande créés par les politiques publiques de soutien et de défiscalisation de l'immobilier et fluidifier le marché, voici trois choses finalement assez simples à comprendre et qui permettraient une meilleure allocation des ressources en France... et donc une plus forte croissance.

Vous allez me dire "oh oui mais pour les futurs "petites" retraites, cette réforme pourrait être dévastatrice" ! Pas totalement faux, surtout qu'il est difficile de savoir ce qu'il en sera du système de retraite dans 20 ans. Il est possible d'imaginer un système de taxation progressif des loyers implicites, une légère décote, tout en considérant que ce système entraînerait en théorie une suppression de la taxe foncière. Le rapport du CAE justifie d'ailleurs la défiscalisation de l'épargne retraite et son rôle de lissage intertemporel de la consommation (en critiquant donc la défiscalisation de l'immobilier et de la "fausse" assurance-vie).

Conclusion : Actuellement en France, le taux de propriétaire est d'environ 58% (voir graphique OCDE ci-après, avec donc environ 22% de locataires "classiques" et 20% de locataires bénéficiant d'un loyer réduit type logement social). Selon l'estimation du CAE, les loyers implicites représentent un total de 120 milliards d'euros par an, soit 75% des revenus fonciers totaux. Une belle petite somme potentielle à redistribuer pour rétablir une certaine homogénéité de la taxation du capital. L'épargne doit arrêter de se diriger vers l'immobilier (voir liste des effets négatifs de la hausse des prix de l'immobilier ci-dessus), et doit aller vers les secteurs productifs qui ont des difficultés de financement, à savoir vers les TPE et les PME. Mais étant donné que le gouvernement n'arrive pas à passer une petite "écotaxe" et panique lorsque 5 mecs avec des bonnets rouges brûlent un radar, pas d'inquiétude à avoir, cette mesure ne sera absolument jamais mise en place avant les prochaines élections. Avant de se faire insulter dans les commentaires, le Captain' répète donc que (1) cette mesure n'a pas comme objectif d'augmenter les taxes, mais de rétablir une certaine homogénéité de la taxation du capital pour permettre une meilleure allocation des ressources vers les secteurs productifs, (2) cela ne concernerait que les nouveaux propriétaires, (3) la charge d'intérêt serait déductible (avec report si charge d'intérêt supérieur au loyer implicite). Voilà c'est bon, vous pouvez m'insulter en connaissance de cause maintenant ;)

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6 commentaires

  • Lien vers le commentaire Yves dimanche, 08 décembre 2013 15:28 Posté par yves

    http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F21618.xhtml#N101E1
    ==> Sur les PVs mobilières, vous vous basez probablement sur un abattement à 40%
    IR 45% * (1-40%) * 0,98 + CSG/CRDS 15,5% = environ 42% d'impots

  • Lien vers le commentaire Yves dimanche, 08 décembre 2013 14:54 Posté par yves

    Excellent article qui lance le débat ... ma préférence serait une baisse des taux marginaux d'imposition vers 30% pour tout les placement afin que la France redevienne une terre d'investissement, et franchement ça n'en prend pas le chemin.


    La "plus-value mobiliere" a un taux marginal d'imposition à 39,9%, pourriez-vous expliquer ce résultat ?  Il me semble qu'on est encore plus haut, il est vrai qu'à changer la fiscalité tous les 6 mois, on s'y perd !!

  • Lien vers le commentaire N mercredi, 04 décembre 2013 13:09 Posté par Nico455

    Je ne comprend pas la logique, le probleme en France c'est que si on taxe systematiquement la personne qui a des revenus disponibles, on risque pas d'avoir beaucoup d'investisseur.


     


    Si on décourage l'achat immobilier, et donc en partie la construction, on risque de faire gonfler un peu plus le prix de l'immobilier, et chose nouvelle, des loyers.


    Et une fois que les loyer par manque de logement auront augmenté de 10%, les investisseurs reviendront peut être acheter de la pierre. Bref L'immobilier à l'achat et a la location risque finalement de continuer de monter.


    L'idée, pourquoi pas, il faudrait juste l'appliquer au cas "nefaste" pour l'économie -> l'achat d'un bien immobilier dans l'ancien, et surtout pas dans le neuf. (Mais ca risque d'être compliquer a justifier à la population.)

  • Lien vers le commentaire zoulou2 lundi, 02 décembre 2013 22:48 Posté par zoulou2

    Ca me parait logique, mais le probleme n'est pas regle, il faut regler le probleme a la source : supprimer 4 millions de fonctionnaires qui servent a rien et qui nous emmerdent avec leur papier en 3 exemplaires.

  • Lien vers le commentaire Balthazar lundi, 02 décembre 2013 18:21 Posté par balthazar

    Allons plus loin !


    Taxons également également le véhicule qui m'appartient et que je ne loue pas chez Avis.


    Je ne loue pas ma maison de campagne. Doit-elle être taxée ? Et bien que oui ! Au lieu de consacrer mon argent dans ma mechante maison de campagne, j'aurais bien mieux fait de le consacrer à des  "meilleures allocations de ressource". C'est vrai j'avoue. Je préfère me reposer au coin du feu que de me coltiner des bilans et des comptes de résultats. Et malgré les taxes foncières et d'habitation démentielles que je paie, c'est vrai je le reconnais, je profite d'une "imposition privilégiée". Alors ok , faut que je crache au bassinet.


    Plutôt que de mettre ma femme sur le trottoir je préfère en profiter tous les jours. Du coup, ça vaut bien une petite taxation mensuelle égale à une passe ou deux, nan, qu'en pensez vous ?


    Mon chien ? Ca ne se loue pas. Là j'ai un vrai doute. 


    Bon j'arrête la blagounette ici, car restons serieux deux minutes : soit on accepte la notion de droit de propriété, soit on la refute.


    Dans la premiere hypothèse, on peut admettre une taxe en rapport avec le cout que l'on génére (en gros, une partie des frais de la collectivité locale).


    Dans la seconde, on taxe du seul fait d'être riche propriétaire et pour cette seule raison, puisque le propriétaire qui emprunte  ne paie pas. Et on se demande alors bien pourquoi celui qui met à bail ne paiera pas non plus, mais enfin bon, on va pousser la "reflexion" plus loin...


    Cette "idée" est une nouvelle taxe sur la richesse - on a déjà l'ISF - avec la particularité de ne viser que les mechants propriétaires qui habitent dans leur maison, ce qui est très méchant !


    Je vous laisse déjà imaginer les montages fiscaux avec des emprunts fictifs pour ne pas payer la taxe. Evidemment seuls les plus riches porront se payer ce genre de montage et la classe moyenne prendra une fois de plus dans la tronche.


     


    Reste les raisons de fonds que sont le prix de l'immobilier et le sous-investissement dans les sociétés.


    On sait tous que pour faire baisser le prix des maisons, il faut qu'elles soient en abondance. Or taxer les maisons ne favorise pas leur construction. Or seule la construction augmentera l'offre et fera baisser les prix. Et dans les zones denses, comme on ne peut pas mettre des maisons dans le ciel, il faut penser à délocaliser ce qu'on peut. Et c'est possible puisque c'est le cas en Allemagne (La BC est dans une ville, la Cour supreme dans une autre, le gouvernement dans un autre, etc ...). On peut aussi reflechir à limiter un peu l'immigration, faciliter les démarche administratives de construction, favoriser la mobilité en modernisant la loi sur la location et le travail ... Le chantier est enorme, les solutions ultra nombreuses. Mais il y a un truc qui ne changera rien sur l'offre de logements : c'est de fiscaliser les habitations de propriétaires !


    Enfin le sous-investissement dans les sociétés, qui est réel (le CAC 40 appartient à 70% à des étrangers), la fiscalité est spoliatrice et la reglementation protege peu le petit actionnaire. Sans compter les intervention de Montebourg qui peuvent vous faire dégringoler un cours d'action en une fraction de secondes... Et peut-être et surtout, et c'est sans doute le probleme majeur : les français n'ont AUCUNE culture economique. D'ailleurs s'ils en avaient une, ils ne voteraient pas pour des programmes économiques assortis "d'OVNIs fiscaux" aberrants  du style 35h, smic à XXX euros, taxe IR à  75%, ISF, etc ...


    Plutot que de chercher à taxer des revenus que ceux memes qui sont censés les percevoir ignorent, on ferait mieux de chercher des solutions a nos vrais problemes et il y en a.


    Les solutions, vous les voulez ?


    - mettre une fiscalité fixe qui vous laisse un peu d'argent quand vous faites des profits en bourse  ou en investissant dans une société. 


    - defendre les droits de l'actionnaire. Soyons modernes : pourquoi ne pas prevoir des votes d'actionnaires par internet par exemple ? Pourquoi ne pas limiter les " fortes consanguinités" dans les conseils d'administrations ?


    - en finir avec la mentalité consistant à blamer celui qui a reussi, et au contraire éduquer à l'économie et mettre en avant ceux qui ont fait aboutir des projets d'entreprises viables.


    - simplifier le droit de la construction, du travail, et de la location (en simlifiant la vie du bailleur, il construira plus volontiers et par effet d'offre plus importante, il baissera ses prix, ce qui sera mieux pour le locataire honnete) 


    -delocaliser les administrations qui n'ont RIEN A FAIRE à Paris alors que nous avons des tonnes de villes magnifiques en France qui ne demandent qu'à accueillir ces activités.