Je n’ai personnellement pas de « secret » pour obtenir un financement, mais j’ai toujours obtenu des réponses positives. Voici donc quelques conseils qui pourraient vous aider à obtenir le « oui » tant désiré :
1. Ayez un bon projet
Avant même de chercher un financement, la première chose est d’élaborer un bon projet d’investissement. Qu’est-ce qu’un bon projet ? C’est un investissement qui génère suffisamment de revenus locatifs pour pouvoir couvrir toutes les dépenses de fonctionnement et les remboursements du crédit. (voir mon article : Huit erreurs à Eviter Pour réussir un Investissement Immobilier). Le terme « cash-flow » (ou flux de liquidité en français) exprime cela :Cash-flow = Revenus – Dépenses – Remboursement des dettes
Idéalement, pour que l’investissement soit de qualité, le cash-flow doit être positif, c’est-à-dire qu’après avoir tout payé, il vous reste un peu d’argent que vous pourrez, par exemple, mettre de côté pour faire face à d’éventuelles réparations ou à des vides locatifs. Si le cash-flow est nul, vos revenus locatifs couvriront tout juste vos dépenses, et vous devrez sortir de l’argent de votre poche en cas d’imprévus. Si le cash-flow est négatif, vous devrez tous les mois rajouter de votre argent personnel pour faire face à toutes vos obligations. C’est une situation d’équilibre instable qui risque de conduire à la faillite si les difficultés s’accumulent.
Un moyen d’améliorer le cash-flow est de prendre une période d’amortissement du prêt plus longue, ce qui aura pour effet de diminuer les remboursements mensuels.
Que veut le banquier pour vous accorder un crédit ? Etre certain que vous pourrez le rembourser tous les mois pendant toute la durée du prêt. Vos revenus professionnels sont importants, mais ce qui l’est plus encore, c’est que l’immeuble produise assez d’argent pour le payer. Le meilleur moyen de convaincre le banquier de vous suivre est donc de lui présenter un cash-flow très nettement positif.
2. Achetez un bien immobilier en dessous de sa valeur
C’est à l’achat que l’on gagne de l’argent avec l’immobilier, vous avez donc tout intérêt à trouver un bien sous-évalué, c’est-à-dire dont le prix de vente final est inférieur à sa valeur de marché. Mais en plus de vous faire gagner de l’argent dès le départ, c’est aussi quelque chose qui plaira à votre banquier. Acheter bas aura pour effet de diminuer la « quotité empruntée», laquelle est le rapport entre le montant que vous voulez emprunter et la valeur de la maison telle qu’estimée par l’expert. Au plus la quotité est basse, au plus facilement on vous prêtera et au plus avantageux sera le taux d’intérêt.3. Sachez à l’avance votre capacité d’emprunt
La somme que le banquier acceptera de vous prêter dépend directement de votre situation personnelle. Il évaluera le montant du crédit qu’il peut vous accorder en fonction de plusieurs critères. Parmi ceux-ci, l’un des plus importants est la stabilité de votre travail. Au plus votre source de revenus professionnels présente des garanties de constance dans le temps, au plus facilement on vous prêtera.Généralement, la plupart des banques conseillent que le total des remboursements de crédits ne dépasse pas 33% des revenus disponibles. Attention, il s’agit de l’ensemble de vos dettes ! Donc, si vous payez déjà 500 euros par mois pour votre voiture, votre capacité d’emprunt immobilier sera diminuée d’autant.
Si l’immeuble que vous désirez acheter produit des revenus locatifs, ceux-ci pourront également être pris en compte dans le calcul de vos revenus. Toutefois, les banques ne considèrent généralement que 75 % du montant des loyers, afin de tenir compte des frais de fonctionnement et des vides locatifs. Par ailleurs, la banque s’assurera également qu’il vous reste suffisamment pour vivre après déduction de tous vos remboursements de crédit.
Avant d’approcher sérieusement votre banquier, faites-vous faire des simulations dans d’autres établissements, utilisez les simulateurs sur les sites web des banques, et faites ensuite vos propres calculs. Venez finalement devant votre banquier avec un projet réaliste que vous savez tenir la route par rapport à votre situation personnelle.
4. Cherchez un financement adapté à vos objectifs
Avant de vous précipiter chez votre banquier, prenez le temps de réfléchir à ce que vous voulez faire avec cet immeuble, et particulièrement si vous allez le garder quelques mois, quelques années ou très longtemps. Selon vos objectifs, vous choisirez l’une ou l’autre formule de financement, de façon à obtenir la rentabilité maximale de vos fonds personnels et à limiter vos dépenses.Par exemple, si votre but est d’acheter un immeuble pour le conserver et le mettre en location, vous privilégierez les emprunts à taux d’intérêt fixe afin de vous protéger des risques d’augmentation des taux d’intérêt pendant une période aussi longue. Par contre, si votre but est d’acheter pour revendre en faisant un bénéfice, vous ne garderez l’immeuble que peu de temps. Pour ce genre d’opération, vous pouvez préférer un emprunt avec un taux variable qui a généralement un taux d’intérêt plus bas que ceux à taux fixe. Comme vous ne garderez le bien que peu de temps, vous ne devez pas trop vous inquiéter d’une éventuelle augmentation des taux d’intérêt. Ce qui vous importe, c’est de payer le moins possible de remboursements durant la période pendant laquelle vous détenez l’immeuble, et vous pouvez également pour cela préférer une durée du crédit la plus longue possible.
Une chose à comprendre est que l’accord pour votre financement ne viendra pas de l’agence bancaire ou du courtier. La personne qui vous recevra composera votre dossier, et ensuite enverra celui-ci à une administration centrale où un comité l’examinera et prendra une décision positive ou négative. Vous ne serez donc pas là en personne pour défendre votre cas, et ce sont donc seulement les chiffres qui pourront les convaincre !
Si vous avez bien fait votre préparation, il ne devrait pas y avoir de problèmes. Et si par malheur votre financement était refusé, ne vous découragez pas et allez voir un autre organisme, ce n’est pas ça qui manque.
Je voudrais conclure cet article par une incitation à la prudence. Emprunter permet certes de mettre en œuvre un effet de levier financier qui booste l’enrichissement, mais il ne faut cependant pas perdre de vue que cela augmente aussi le risque. Il est relativement facile pour tout citoyen « moyen » possédant un travail régulier d’obtenir un crédit afin d’acheter un bien immobilier. Mais la partie difficile du jeu consiste à pouvoir garder longtemps le bien que l’on a acheté. Pour cela, c’est très simple, il suffit de payer régulièrement ses remboursements et toutes ses factures. Il suffit … oui, mais il faut le faire pendant 20 ou 30 ans !
Par le passé, j’ai participé à beaucoup de ventes publiques, et j’ai ainsi vu beaucoup de cas de gens qui ne savaient plus payer leurs crédits et dont les immeubles étaient saisis et vendus publiquement. Et parmi eux, il y avait des investisseurs qui avaient accumulé beaucoup de propriétés en s’endettant toujours plus. Et lorsqu’une grosse difficulté est survenue, c’est toutes leurs constructions qui se sont écroulées comme des jeux de domino. C’est pour cela que je préfère personnellement ne pas trop m’endetter, et chercher toujours un équilibre entre le risque et la sécurité. Mon conseil est donc d’être prudent et d’avancer pas à pas, en veillant à consolider régulièrement sa position.
Enfin, je vous encourage à mettre de l’ordre dans vos finances personnelles avant de vous lancer dans l’aventure. Et notamment, débarrassez-vous de vos autres dettes et crédits, car cela augmentera votre capacité d’emprunt. En cas de difficultés imprévues (vide locatif prolongé, loyers impayés, grosses réparations urgentes), c’est dans votre portefeuille personnel que vous devrez puiser pour rembourser la banque ou payer le plombier. Si vos finances personnelles sont saines et sous contrôle, vous serez en mesure d’absorber le choc.