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Etienne BROIS

Etienne BROIS

L'auteur de ce blog est Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sur Angers. Ex-ingénieur à l'international, il aide ses clients à construire leur avenir financier en leur proposant des solutions originales taillées sur mesure comme l'investissement dans des immeubles de rapport par exemple. A travers ce blog, il vous propose de vous livrer sa vision, ses secrets et de vous faire profiter de son expérience pour gagner en liberté et ainsi maîtriser votre temps.

http://www.independancefinanciere.fr/ 

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DE GIRO 2

Le Cash Squeeze, l’ennemi des investisseurs immobiliers

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Sous cet anglicisme clinquant, se cache en fait la pire situation que puisse connaitre un investisseur.

Bien préparer un projet immobilier, être accompagné et conseillé par des professionnels est certainement une évidence pour la plupart. D'autres considéreront pouvoir en faire l'économie... Erreur grave !

Cela reste une étape CAPITALE pour éviter le « Cash Squeeze ».

" Mais qu'est le Cash Squeeze ? "

En résumé, une multiplication de comportements à risque qui, mécaniquement, va vous conduire à une situation économique difficile, voire critique dans certains cas.

" Pourquoi et comment cela arrive ? "

Vous vous êtes lancé dans l'investissement immobilier sans avoir étudié sérieusement votre situation financière...

Vous avez fait l'acquisition d'un bien et les travaux à effectuer pour le remettre en état sont bien plus importants et onéreux que ce que vous avez estimé...

Vous avez fait l'acquisition d'un ou plusieurs biens à haut rendement, mais vous n'avez pas ou mal anticipé votre future situation fiscale et vos revenus locatifs vous ont fait évoluer vers une tranche d'imposition nettement supérieure.

" Et quels sont les conséquences alors ? "

Vous vous retrouvez avec un bien qui se dégrade et vous n'avez plus les moyens de le remettre en état, vos locataires vous donnent congé et vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt. Votre bien se dévalorise et la perte financière est considérable.

Vous pensiez gagner de l'argent avec des logements en excellent état et des locataires qui payent leur loyer, et votre nouveau taux marginal d'imposition vient engloutir une bonne partie de vos bénéfices.

La seule solution qui vous vient alors à l'esprit : Vendre, même à perte, ce qui devait vous assurer une autonomie financière.

" Alors, comment éviter d'en arriver là ? "

Etudiez ou faites faire un audit de votre situation financière par un professionnel du segment. Il saura vous orienter vers des investissements et des montages financiers adaptés.

Il saura anticiper les différents rendements des biens immobiliers avec ou sans travaux.

En cas de forte imposition provoquée par de gros revenus fonciers, il pourra, par exemple, vous orienter vers la création d'une SCI (société civile immobilière), soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) dont le taux (15%) sera nettement inférieur (pour des résultats nets annuels inférieurs à 38120€) à votre propre imposition, qui peut monter jusqu'à 60.5% (taux marginal max à 45% + 15.5% de CSG). Votre assiette fiscale sera ainsi réduite (grâce à l'application d'un amortissement) avec un taux appliqué nettement plus faible.

Un des premiers paramètres que l'on vous demandera de respecter dans votre projet sera de constituer une réserve d'argent, communément appelée « la réserve de sécurité ». Elle correspond à minima à un an de revenus locatifs, réserve qui devra être alimentée régulièrement, afin de limiter ce risque.

Faites faire une estimation des travaux à réaliser par des professionnels compétents et sérieux. En cas de doute, deux estimations valent mieux qu'une, et N'hésitez pas à majorer l'enveloppe travaux de 25 et 30%.

" Et si, malgré toutes ces précautions, on rencontre tout de même des problèmes ? "

Vous êtes limités par l'enveloppe de votre crédit travaux ? Ciblez les postes les plus importants, de concert avec les professionnels (comme l'électricité, la toiture) et optez pour le homestaging en attendant de pouvoir financer des transformations plus importantes, quitte à revoir à la baisse le montant de vos loyers.

Appliquer un loyer modéré reste valable en cas de vacance prolongée d'un appartement. J'ai en mémoire un investisseur qui a vu ses trois logements vacants sur le même immeuble en l'espace de trois mois, en plein hivers, période généralement peu propice aux mouvements des locataires. Il n'a pas hésité à baisser ses loyers de plusieurs dizaines d'euros. Résultat, en moins de quinze jours, tous les logements étaient loués, dès la première visite.

Pour conclure, je voudrais juste vous rappeler deux points importants :

Un investissement immobilier réclame beaucoup d'attention et un apport régulier d'argent pour le maintenir en état, afin qu'il ne se déprécie pas.

Il ne faut pas se laisser aller à un enthousiasme débordant et aller trop vite en besogne. Multiplier les investissements modifie beaucoup de paramètres, à commencer par votre situation fiscale. Et plusieurs biens à entretenir réclament d'autant plus d'argent. Vous connaissez la loi des séries ?

" Alors, assurez-vous d'avoir bien tout paramétré, et vous éviterez le « Cash Squeeze ». "

Et surtout, n'oubliez pas ! Comme j'ai l'habitude de vous le dire, ne pas investir dans l'immobilier est au moins une erreur aussi grave. Alors, n'oubliez pas mon leitmotiv

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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire Law mercredi, 20 mai 2015 09:32 Posté par Bas

    Bonjour,

    Je vends un immeuble de rapport comportant 3 appartements et 3 studios à Liège. Peut-être avez-vous parmi votre clientèle des investisseurs voulant investir en Belgique (Liège). Vous pouvez faire une offre pour tout l'immeuble si vous le désirez.

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    L'immeuble se situe à 2 min à pieds de la gare des Guillemins (Gare Calatrava), à 10 min en bus du centre ville de Liège et de l'ULg (centre administratif). Prix demandé par appartement 88.500,-€, les appart peuvent aussi être achetés en lot. Idéal pour investisseur ou à usage personnel. FAIRE OFFRE. Tel.: 0477-764398

    Mise en vente:

    - Appart 2: au 1er etage, 1 chambre, salon, wc, sdb, cuisine équipée, hall privé. 88.500,-€

    - Appart 3: au 2e etage, 1 chambre, salon, wc, sdb, cuisine équipée, hall privé. 88.500,-€

    - Appart 4: au 3e etage, 1 chambre, salon, wc, sdb, cuisine équipée, hall privé. 80.000,-€

    - Studio à l'entre-sol: sur 2 niveaux (internes), 1chambre, salon, wc, sdb, kitchinett équipée.

       70.000,-€

    - Studio 5: au rez-de-chaussée, 1 chambre, wc, salle de douche, cuisine équipée. 57.000,-€

    - Studio 5: au rez-de-chaussée, 1 chambre, wc, salle de douche, cuisine équipée. 67.000,-€

    Proche de toutes les commodités: écoles (HEC, Ste Véronique etc), magasins, transports en commun et de l'autoroute. Faire offre.

    Bien à vous

    Lawal

    0477-764398

    Photos:

    http://www.2ememain.be/immo/a-vendre-belgique/provinceli%C3%A8ge/superbe-occasion-3-appartements-167429556.html