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Vincent Benard

Vincent Benard

Vincent Bénard est analyste à l'Institut Turgot (Paris) et, depuis mars 2008, directeur de l'Institut Hayek (Bruxelles). C'est un spécialiste du logement et  de la crise financière de 2007-2008 (subprimes). Grand défenseur du libéralisme économique, Vincent décortique tous les errements des Etats providence !

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Foreclosure Gate: l'état US veut obliger les banques à assainir les "secondes hypothèques"

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Afin de sortir des multiples ornières révélées par le Foreclosure Gate, L'administration Obama étudierait une modification législative visant à assainir les pratiques (en cours d'investigation judiciaire) en matière de "loan servicing", et notamment à clarifier la répartition des recettes entre prêts de première et seconde hypothèque aux USA. (source : Reuters).

 

 

"Qu'est ce que c'est encore que ce truc ? Encore un sujet technique dont personne n'a rien à faire", vous direz vous. Vous auriez tort. Pour les géants US de la collecte des prêts hypothécaires, l'enjeu est compris entre 160 et 240 milliards de dollars. Ah, ça commence à vous causer ?

 

 

Qui est concerné ?

 

 

Revenons au marché du crédit immobilier aux USA: Les banques ont accordé par millions des prêts hypothécaires qu'elles ont revendus à des investisseurs en les packageants dans des fonds appelés MBS, lesquels ont émis des obligations pour recueillir les fonds leur permettant d'acheter les prêts en question. Les banques qui gèrent la collecte des prêts qui composent les MBS et s'occupent de la rémunération des investisseurs sont appelées "Loan Servicers". Par ordre de taille, les big four, Bank Of America, Wells Fargo, JP Morgan Chase, et Citi group, détiennent 60% de ce marché.

 

 

Le conflit d'intérêt

Sur une maison était donc inscrite une première hypothèque. Or, pendant la bulle immobilière, les maisons ont d'abord vu leur valeur monter. Artificiellement, certes, mais bien des propriétaires et des banques ont voulu y voir un mouvement perpétuel et ont donc "rechargé" leurs hypothèques. Une seconde hypothèque est donc venue se superposer à la première.

 

 

La logique voudrait que lorsqu'un emprunteur cesse de rembourser ses traites, la première hypothèque soit prioritaire sur la seconde. En effet, si la valeur de la maison passe en dessous de la première hypothèque, il va de soi que le produit de sa vente consécutive à une saisie doit d'abord servir à rembourser la première hypothèque PUIS la seconde, tout simplement parce que l'investisseur de la première hypothèque n'a pas pu savoir qu'il y en aurait une seconde, alors que celui qui détient la seconde hypothèque savait évidemment qu'il y avait déjà un gage sur le bien considéré.

Oui, mais voilà: alors que les Loan Servicers ont revendu les prêts de 1ère hypothèque ("first lien") aux investisseurs extérieurs (individuels, fonds de pension, assureurs, etc...), elles ont gardé par devers elles les 2ndes hypothèques ("second lien"), pour environ 477 milliards de valeur faciale, encore comptabilisées à 420 milliards dans leurs bilans ! Et les "big four" en détiennent l'essentiel, les "petits" loan servicers ayant été plus réticents à jouer à ce jeu là.

 

 

Pourquoi avoir conservé ces prêts au bilan ? Parce que ces prêts de seconde hypothèque étaient trop risqués pour être intégrés à des MBS notées AAA d'une part, et parce que les taux plus élevés demandés à ces prêts étaient supposés (du moins les banques ont elle pu le croire) couvrir les risques supplémentaires portés.

 

 

Cela à conduit à un gros conflit d'intérêt, et nombre d'investisseurs ont entamé des procès qui s'annoncent fleuves car ils soupçonnent les banques qui collectent les prêts pour les MBS d'utiliser de nombreux "trucs" pour servir d'abord les prêts de second lien, et laisser les miettes aux investisseurs externes (source NY Times).

 

 

Les poids lourds de l'establishment pour une réforme

 

 

Voilà pourquoi le sénateur Franck, père de la loi Dodd-Franck votée en 2010 pour refondre la régulation financière, appelle de ses voeux une législation obligeant les banques à respecter les droits des détenteurs de première hypothèque*.

 

 

Sheila Bair, la très influente patronne de la FDIC (l'assurance des comptes bancaires aux USA), est favorable à une telle loi, qui rendrait obligatoire l'inscription de toute dépréciation des maisons repossédées par les banques d'abord sur le compte des créanciers de seconde hyptohèque... A savoir les banques elles mêmes. Dans un article précédent, je vous indiquais que de telles dépréciations se chiffreraient entre 160 et 240 milliards de dollars. L'estimation reste valide à ce jour.

En contrepartie, une telle clarification rendrait enfin possible la mise en oeuvre de vastes programmes de restructuration (volontaire ou forcée) des dettes bancaires des emprunteurs la tête sous l'eau, avec baisse des taux d'intérêt, et réduction du capital restant dû. Cela contribuerait fortement à assainir la bulle d'endettement américaine, et permettrait un redémarrage sain de l'économie, d'autant plus qu'après de telles pertes, les banques seraient obligées de tenir comtpe de la leçon et modifier leurs pratiques. En outre, les banques pourraient recréer une chaîne d'enregistrements hypothécaires valides, et cette fois ci, ils conserveront correctement les documents prouvant leurs droits, soyez en certains.

 

 

Mais rien n'est gagné: le lobbying des banques contre un tel projet bat son plein: 160 à 240 milliards de dépréciations, cela énerve, forcément.

 

 

Le "backdoor bailout" va continuer (sans doute)

Pour éponger ces pertes, il est probable que les subventions déguisées aux banques par la FED vont continuer de plus belle: Taux Zéro de la FED, frais de commercialisation des bons du trésor gonflés aux stéroïdes, et autres moyens plus ou moins détournés de permettre aux grands résaux de "se refaire" sans que cela se voie.

Avec le risque que les effets pervers de ces sauvetages finissent par devenir trop visibles (inflation ?), forçant l'état à US et la FED à lâcher Wall Street. Qui vivra verra.

 

 

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Lire également (outre le traditionnel dossier foreclosure gate)

 

 

Banques US: récapitulation des risques

 

 

Banques US: état des lieux

 

 


Reuters: White House backs standard for mortgage servicers

 

 

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*Philosophiquement, le fait qu'il y ait besoin d'une loi pour rétablir ce qui devrait être absolument évident est tout à fait consternant. Mais dans le monde réel tel qu'il est aujourd'hui, c'est sans doute un mal nécessaire.

 

 

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