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Gilles Boulet

Gilles Boulet

Je suis fondateur de la revue en kiosque ARRONDIR SES FINS DE MOIS http://www.arrondirsesfinsdemois.net/

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COMMENT SPECULER SUR LES TERRAINS AGRICOLES

L'un des meilleurs moyens aujourd'hui de gagner le gros lot dans l'immobilier consiste à détenir des terres agricoles qui deviennent constructibles.

J'ai longuement étudié en détail comment devenir un pro dans cette activité. J'ai réalisé des vidéos et des PDF pour synthétiser tout ce qu'il y avait à savoir pour être efficace.

Plus d'infos en cliquant ici 

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Révolutionnaire - immobilier locatif - faîtes disparaître les impayés !

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Nombre de commentaires : 4 réactions

La situation ne convenait à personne. Le locataire honnête avait du mal à se loger, devait verser une caution (etc.) et le petit propriétaire tremblait  à la perspective de supporter durant des mois un locataire qui ne paye pas et/ou dégrade le logement.

Bonne nouvelle : cette situation est terminée car il y a du nouveau pour les 6,5 millions de familles locataires !

 

L’Etat a mis en place un nouveau dispositif dont l’objectif est à la fois d’améliorer l’accès au logement des locataires tout en maîtrisant le risque d’impayé pour le loueur. Cela avec un système simple, collectif, qui couvre à la fois les impayés et les dégradations.

 

Le principe

Ce dispositif s’applique aux logements d’habitation principale ont le montant du loyer, charges comprises, ne dépasse pas 2 000 euros charges comprises. Cela concerne donc 90 % des logements, nus ou meublés.

 Les loyers impayés sont couverts par cette assurance dans la limite de 70 000 euros. Cela représente tout de même 10 ans d’impayés pour un loyer de 600 € mensuels…

Quant aux dégradations, l’assurance les prend en charge dans la limite de 7 700 euros.

Nota : selon un assureur signataire, l’indemnisation des détériorations immobilières est opérée après une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie et dans la limite de 7 700 € (ou 3 500 € pour les locations meublées). Mais faut-il encore un dépôt de garantie avec une telle offre ?

 

Qui est concerné

Cette offre concerne tous les futurs locataires (travailleur, retraité, étudiant, chômeur), la seule condition étant que leur taux d'effort (ratio loyers/ressources) représenté par le loyer, charges comprises, ne dépasse pas 50 % de leurs ressources, l’APL, aide personnalisée au logement, est comptabilisée parmi les ressources).

En clair, si les revenus de votre famille sont de 1800 €, APL compris, le loyer et les charges ne doivent pas dépasser 900 €.

Pour les locataires déjà en place, pour en bénéficier, ils doivent avoir plus de 6 mois d’ancienneté sans avoir plus de 2 mois d’impayé, consécutifs ou non, au cours des six derniers mois.

 

 Quels avantages pour le propriétaire ?

    * Assure la pérennité et la régularité de vos loyers

    * Facilite la mise en location de votre bien en assouplissant les critères d’accès

    * Dispense le locataire de caution personne physique ou morale

    * Simplifie vos démarches de souscription de l’assurance

 

Quels avantages pour le locataire ?

    * Dispense de caution, personne physique ou morale

    * Accès à un logement choisi même si tous les critères usuels de solvabilité ne sont pas réunis,

    * Ecoute et conseils en cas de difficulté

    * Possibilité de bénéficier, en cas d'accident de la vie, d'une analyse sociale suivie d'un plan de remboursement adapté à votre situation, sans exonération du paiement du loyer.  (source : grl.fr)

 

            Comment souscrire ?

C’est le loueur qui doit souscrire cette garantie.

Certes, il lui en coûtera une cotisation, dont le montant est à voir avec l’assureur, mais elle sera déductible de ses revenus fonciers.

Si votre (futur) logeur ne connaît pas ce dispositif qui démarre à peine, montrez-lui cet article !

Bien sûr, tous les assureurs ne proposent pas encore cette assurance, et ils sont même libres d’y adhérer ou non. Toutefois, on peut penser que tous vont s’y mettre, à la fois sous la pression de la concurrence ; pourquoi rester chez un assureur qui ne l’offre pas ?

 

Auprès de qui souscrire la GRL ?

Les assureurs sont libres d’adhérer ou non à ce nouveau dispositif.

Selon la fédération française des sociétés d’assurance, chaque assureur partenaire du dispositif proposera un contrat d'assurance labellisé GRL par le 1 % Logement avec au minimum les garanties du socle commun et éventuellement des garanties optionnelles complémentaires (vacance locative, protection juridique du bailleur, etc.).

Le coût minimum semble être de 2,5 %  du loyer (charges et taxes comprises), ce coût raisonnable s’expliquant par l’apport de l’Etat (via le 1% logement) et par le suivi des locataires en difficulté financière (ce qui, au final, réduit le volume des impayés, ils seront aidés pour se sortir d’une passe difficile).

 Est-ce déjà en vigueur ?

Les trois décrets d’application datent du 26 décembre 2009 (N° 2009-1620, 1621 et 1623). Donc, depuis cette date, le nouveau contrat d’assurance GRL remplace l’ancien PASS-GRL.

Ce qu’en pensent les Français

Selon une enquête TNS-SOFRES de novembre 2009, 76 % des Français ont le sentiment qu’il est difficile de se loger en France.  A contrario, 47% ont le sentiment qu’il est difficile de mettre un logement en location.  La garantie universelle des risques locatifs, GRL, qui aide à résoudre ces difficultés, est méconnue puisque 70 % du grand public n’en a pas entendu parler et que seuls 18% des propriétaires ayant un bien à louer savent précisément de quoi il s’agit !  En revanche, après présentation, 83 % des gens l’approuvent et 88 % des propriétaires bailleurs en font de même.

 Les assureurs premiers signataires sont DAS (groupe MMA) et  CGI Assurances (filiale de la CGAIM) et, plus récemment, Mutuelle Alsace Lorraine (coordonnées ici : http://www.grl.fr/votregrl.html). 60 000 contrats ont déjà été signés.  Logiquement, tous les leaders du secteur vont suivre d’ici quelques mois.

 Nota : les assureurs peuvent proposer des prestations complémentaires (guère utiles, à notre avis), pour gonfler un peu la facture, mais la loi les oblige à proposer un socle commun, à savoir le dispositif décrit ci-dessus.

 

 

Et voilà, avec cette nouvelle réglementation, les locataires se logeront plus facilement, sans verser de caution, et les bailleurs n’auront plus peur des impayés et des dégradations…

Elle n’est pas belle la vie ?

L’objectif avoué est de remettre sur le marché locatif les 200 000 logements non occupés, de diminuer les expulsions pour cause d’impayé, de réduire les discriminations.

 

Gilles Boulet

www.arrondirsesfinsdemois.net

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4 Commentaires

  • Lien vers le commentaire Gilles Boulet mercredi, 05 janvier 2011 19:53 Posté par Gilles Boulet

    Il ne faut pas confondre la GRL (ancienne formule de 2006) et la Garantie UNIVERSELLE de risque locatif présenté ici.
    Compte tenu de sa récence, je doute que "beaucoup d'agents immobiliers" aient eu le temps de faire leur religion là-dessus.
    Pour compléter l'info de Vincent Benard, en Suisse, si vous quittez le logement avant terme, quelle qu'en soit la cause, vous devez trouvez le remplaçant.
    Nous sommes dans une société "moins rude" et pourtant c'est le pays au monde où les citoyens ont le plus peur de l'avenir...
    Bref,si cette garantie rassure et aide à fluidifier le système, ce sera bien. Il reste à voir si cela se pérénnisera.
    La revue "intérêts privés" a parlé ainsi de la GRL2 :" la GRL 2 débute parée de toutes les vertus : attrayante, abordable et sécurisante pour le bailleur."

  • Lien vers le commentaire Vincent BENARD mercredi, 05 janvier 2011 18:41 Posté par Vincent BENARD

    Dans la pratique, tous les agents immo que je connais m'affirment que la GRL est un désastre, puisqu'elle a contribué à accumuler les cas sociaux dans les logements, et comme l'a dit le premier intervenant, l'aléa moral atteint des sommets.

    ajoutons qu'en cas de sinistre, les délais de recouvrement de la garantie publique sont... Longs.

    Bref, on demande aux contribuables de payer pour l'impéritie des locataires irresponsables. Je n'appelle pas ça un succès mais un scandale. Et je vous parie que la caisse alimentant la GRL sera en faillite sous peu --> augmentation des prélèvements, etc...

    En Belgique, au Canada, il faut 40 jours, pas plus, pour qu'un propriétaire récupère un logement avec un locataire qui ne paie pas, même en hiver. Résultat, pas de logements "structurellement vacants", et en général des loyers qui restent raisonnables.

    En France, on feint de croire que la multiplication des garanties de l'état nounou règle les problèmes, alors qu'elles ne font que les empirer.

  • Lien vers le commentaire Gilles Boulet mercredi, 05 janvier 2011 18:20 Posté par Gilles Boulet

    Bonjour,


    L'Etat se chargera du recouvrement et de la chasse aux mauvais payeurs (et il a les moyens pour cela); c'est ce que faisaient déjà les assurances privées, rien de bien neuf de ce côté-là.

    La nouveauté figure dans l'aspect "social";
    le but du jeu est de remettre dans le circuit locatif 50 000 logements et d'aider les personnes à faible revenus et/ou n'offrant pas de garantie suffisante, à trouver à se loger.

    La formule n'est pas bête; plutôt que de pénaliser les logements vacants, il semble plus malin de remettre de l'huile dans la location en offrant une garantie (contre une prime, tout de même) au loueur.

    Jusqu'ici, que faisait un loueur qui avait eu un locataire retors qui ne payait pas (et obtenait, entre arguties et trêve hivernale, 18 mois de loyer "offerts") ? Il vendait et plaçait ses billes ailleurs que dans la location.

    Cordialement


    Gilles Boulet

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