Que feriez-vous avec 100 000 Euros ?
- Je me paye des vacances de rêves dans les tropiques
- Je change de voiture
- Je m’offre un Home Cinéma
- Je fais construire une piscine
- Je fais un beau cadeau à mes enfants ou à ma famille
- Une combinaison de tout cela…
Mais le thème de ce blog est l’Indépendance Financière, cette question n’est pas si innocente ! Dans ce cas, les réponses peuvent évoluer vers les suivantes :
- Je place cette somme sur un fond en euros en Assurance Vie
- J’achète un appartement neuf ou ancien pour le mettre en location
- J’investis en Bourse
- J’épargne le tout pour mes vieux jours
- Je le place pour payer les études de mes enfants
- etc…
Il n’y a pas « une » bonne réponse mais bien une multitude de choix possibles en fonction de l’âge, de la sensibilité aux risques et des objectifs de chacun.
- La consommation immédiate
- L’épargne de court terme (Livret, PEL etc…)
- L’investissement (Financier, immobilier, société etc…)
- Consommation immédiate
Arrêtons-nous une seconde supplémentaire ! il s’agit là d’une excellente opportunité pour assurer son avenir (Retraite, etudes des enfants, accidents de la vie, etc… ) pourquoi ne pas profiter de l’occasion pour construire quelque-chose de plus durable ?
Placements sécurisés
Partons maintenant sur un placement sécurisé; pour cela, nous plaçons cette somme sur des supports sans risque (Fond en euros sur une Assurance Vie, Livret, etc…) avec pour simple objectif de la faire fructifier au fil du temps. Cette stratégie est bien plus intéressante, vous l’aurez compris, que la consommation immédiate, et elle permet de stocker ses avoirs à l’abri.En revanche, l’ »Epargne de court-terme » permet uniquement de se protéger de l’inflation ! Chaque jour qui passe chaque euros perd un peu plus de sa valeur (Érosion monétaire oblige) et donc 100 euros aujourd’hui ne vaudrons pas 100 euros dans 10 ans. Prenons pour exemple une paire de Jeans qui vaut aujourd’hui 100 euros, cette même paire de Jeans vaudra peut-être 200 euros dans 10 ans et les 100 euros que vous aviez placés ont alors rapporté 150 euros sur votre Livret A : il y’a perte de pouvoir d’achat de vos euros même s’il y’a une augmentation du montant sur votre Livret A.
Avec une inflation à 2% comme nous avons connu depuis les 20 dernières années, un placement sur un fond en euros à 3.5% rapporte en réalité 1.5% avant fiscalité. Au final c’est bien 0.6%/an après fiscalité que nous obtenons ! Vu sous cet angle, on ne peut pas dire que ce placement soit réellement attractif !
Investissement en Bourse
Pour palier à ces rendements relativement faibles, investir en Bourse semble une bonne solution mais attention, les marchés boursier sont extrêmement volatils et là encore, deux possibilités : soit vous êtes un professionnel du trading et vous maîtrisez votre risque, soit vous avez un bon conseillé qui suit de près votre portefeuille. En dehors de ces deux cas, votre capital est exposé à de sévères pertes potentielles. Chaque année, des milliers de petits épargnants perdent en Bourse des sommes importantes en pensant qu’il était judicieux de placer leur économies en Bourse et d’attendre patiemment. Tout le monde ou presque en passe par là un jour (je sais de quoi je parle) !Ceci étant dit, placer son argent en bourse est parfois très intéressant si un minimum de temps y est consacré ou si vous êtes bien conseillés.
Investissement Immobilier sans financement
L’autre possibilité pour « utiliser » cette somme de façon optimale est l’immobilier. En effet, un actif immobilier permet d’éviter l’érosion monétaire puisque les prix de l’immobilier sont « censé suivre l’inflation et les revenus ». Mais la encore, tout n’est pas bon à prendre et tout est une affaire de prix ! Investir aujourd’hui dans certaines villes (Paris, Marseille etc…) ou la flambée des prix a fait monter les enchères, peut se révélé parfois un choix aventureux. Attention donc au rendements parfois décevants.L’avantage incontestable de l’immobilier réside dans le fait que vous achetez un actif qui se valorise avec le temps, mais dont vous pouvez tirer des revenus importants grâce à la location. En d’autres termes, votre locataire, en échange du service d’hébergement que vous lui fournissez, vous aidera à payer vos mensualités si vous faites appel à un crédit.
Attention toutefois à la fiscalité, qui est un facteur essentiel d’un bon investissement. Par exemple, en investissant en cash dans un appartement ou un immeuble, vous serez redevable d’un impôt foncier.
Exemple chiffré
Vous achetez cash un appartement de 100 000 euros (frais inclus) pour le mettre en location au prix de 500 euros/mois hors charge.- Revenus annuels : 6 000 Euros
- Charges déductibles : 400 Euros
- Revenus foncier net : 5 400 Euros
- Rendement Brut opération : 6% (6000 / 100 000)
- Rendement Net avant impôt : 5.4%
- Rendement Net après impôt : 3.12% (pour une TMI à 30%)
Explication
Les revenus (+) ou déficit fonciers (-) sont la différence entre les revenus brut d’un côté et les charges déductibles de l’autres. Les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus du travail, donc sont imposés en conséquence, soit à 30% dans notre cas ou l’investisseur est sur la tranche à 30%. A ceci s’ajoute la CSG-CRDS soit 12.3% en 2011, soit au total 42.3% de taxation.Nous touchons du doigt dans cet exemple un facteur essentiel de l’investissement : La fiscalité. En effet, acheter un bien immobilier en direct sans financement et sans structure juridique adaptée ( SCI ) revient à redonner 42.3% de vos revenus aux impôts.
Investissement Immobilier à crédit
Prenons un deuxième exemple avec l’achat d’un bien immobilier (immeuble ou appartement) d’une valeur de 300 000 euros. Nous prendrons un emprunt immobilier à hauteur de 200 000 euros et les 100 000 euros reçus constitue l’appart.
En investissant dans un bien immobilier à 1/3 cash et 2/3 à crédit, vous ne tirez aucun revenu immédiat de vos 100 000 euros. En revanche, si nous partons sur les mêmes bases que l’exemple précédent, vous n’aurez rien à débourser pendant 20 ans ou presque. Voici toutes les situations résumées dans la tableau ci-dessous :
Bilan sur 20 ans
Hypothèses de travail Inflation 2% Rémunération Assurance Vie 4.0 % Rémunération compte sur Livret 2 %
Conclusion
Le tableau ci-dessus montre qu’avec le même montant de départ, et avec des degrés de risque très différents, le gain net varie de 0 à 326 017 euros. Les solutions immobilières sont bien plus rentables que les solutions financières compte tenu de l’effet de levier du crédit (Solution F) et du Taux de Rendement Interne ( TRI ) des opérations. A noter que nous avons pris une inflation de 2% annuels comme hypothèse de travail, mais que si l’inflation était plus élevée, l’immobilier serait encore bien plus rentable.Cette simulation permet également de mettre en avant le fait qu’il n’est pas nécessaire d’avoir 100 000 euros de côté pour pouvoir lancer un projet immobilier contrairement aux placements financiers. Le risque qui est mesuré par la volatilité est bien plus important pour un placement boursier (20% environ) que pour un investissement immobilier (7% environ). D’autre part, l’immobilier prend de la valeur au fil du temps et génère un revenu qui se revalorise également; pour un placement financier, les revenus générés le sont uniquement via la plus-value dégagée lors de la revente.
Pour conclure, il est important de bien définir ses besoins et ses objectifs lorsque cette situation se présentera. Il n’y a pas de produits miracles, mais des investissements qui peuvent se révéler très rentables au fil du temps si les bons choix ont été pris au départ.
