Mon studio acheté en 2009 n’a pas été autofinancé en 2010 (avec environ 90€ de défaut d’autofinancement mensuel), mais justement j’y travaille pour 2011 ! Je suis sur de meilleures bases cette année…
Je vais considérer ici un bien déjà acquis. Mais il est vrai qu’un bon investissement immobilier se fait avant tout à l’achat, il est très difficile de rattraper le coup si on a fait le mauvais choix : un prix d’acquisition trop élevé, un appartement difficile à louer, ou en tout cas difficile à louer au niveau de loyer espéré, des frais de gestion de syndic qui plombe la rentabilité, etc…
Considérons un appartement acheté au bon prix, financé par un crédit, et qui se loue correctement. Quels sont les leviers pour tendre vers l’autofinancement, c'est-à-dire faire en sorte que 100% des dépenses soient payées par les locataires successifs, sans avoir à sortir le moindre euro de sa poche ! Sauf les impôts fonciers l’année suivante…
Le principe est bien sûr toujours aussi simple : plus de revenus et moins de dépenses !
Dans ce premier article, je me focaliserai sur les revenus supplémentaires, dans un second, sur les dépenses.
Comment augmenter les revenus générés par son placement immobilier locatif ?
1_ Si on a déjà un locataire en place, avec un bail toujours en cours, ne pas oublier chaque année de revaloriser le loyer, sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. (Par exemple 1,6% sur un an au premier trimestre 2011).
2_ En cas de changement de locataire, il est possible d’augmenter le loyer plus significativement, sous réserve bien sûr que ça se justifie !
Soit par un rattrapage de la concurrence si on était un peu en dessous des tarifs pratiqués dans le voisinage, soit en apportant une valeur ajoutée supplémentaire à son bien : les 2 voies principales étant une rénovation, et / ou un passage en location meublée. Bien sûr des travaux ou le meublé sont un investissement ; ce sont des dépenses la première année, mais non seulement amorties sur les années suivantes par la hausse du loyer, mais aussi partiellement par les réductions d’impôts (déduction des travaux de rénovation en régime réel ou amortissement des meubles et du logement en régime réel BIC avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel).
3_ Ne pas oublier de facturer au locataire toutes les charges récupérables (définies dans le Décret n°87-713 du 26 août 1987, voir la liste ici), comme par exemple les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
4_ Faire fructifier les dépôts de garantie en plaçant ces liquidités au meilleur taux possible durant la période de location : Comme évoqué dans cet article le fond garanti en euro d’une assurance vie reste surement la meilleure option, avec la possibilité de récupérer la somme via un rachat partiel. Sinon profiter des périodes promotionnels pour tester les super livrets, avec taux d’intérêt promotionnel (typiquement 5% brut sur les 3 premiers mois) et parfois même une prime de bienvenue.
5_ Un point critique, minimiser voir éliminer les vacances locatives : ça suppose notamment une réflexion sur le choix des locataires, attention aux étudiants durant la période d’été mais aussi une bonne réactivité pour trouver un successeur.
Pour se donner une petit idée de l’impact : Par exemple, pour un loyer de 500€, 1 mois non loué par an ne pourrait être compensé que par une augmentation de loyer de 500/11 = 45€, presque 10%. Il faudrait 100€ de hausse de loyer (sur 10 mois) pour compenser 2 mois de vacance locative !
Concrètement, combien peut-on espérer en plus sur une année de location ?
En prenant l’hypothèse d’un logement initial loué vide à 500€ :
Solution 1 : + 1,6% sur un an d’un loyer de 500€, soit sur un an : + 8€ x 12 = 96€
Solution 2 : rénovation : + 5 à 10% de revalorisation du loyer soit de + 300€ à 600€ par an
Passage en location meublée avec rénovation : +10% à 20% de revalorisation du loyer soit + 600€ à 1200€ par an
Solution 3 : de 0€ si le bailleur applique déjà méticuleusement la récupération de toutes les charges à quelques dizaines voir centaines d’euros par an
Solution 4 : 500€ de dépôt de garanti placés à 3,7% net (exemple du minimum garanti par Fortuneo jusque fin 2012 sur son contrat d’assurance vie), soit +18,5€ sur un an
Solution 5 : récupérer 1 mois de vacance locative par an : +500€
Voilà donc quelques ordres de grandeur, et même si on ne peut pas tout cumuler, il y a probablement chez beaucoup de bailleurs au moins quelques dizaines d’euros à récupérer en plus par mois. Quelques dizaines d’euros en plus qui rapprochent de l’autofinancement.
Personnellement, cette année je me focalise sur la solution 5, éviter les vacances locatives. Avec un mois de mois, ça me ferait + 45€ par mois sur la base de mon loyer de 550€. (soit déjà la moitié de mon défaut d'autofinancement 2010 !)
Avez-vous d’autres points à ajouter pour gagner plus avec son investissement locatif ?
A suivre Partie 2 : http://www.objectifeco.com/economie/immobilier/article/olivier-sassier-obtenir-un-investissement-autofinance-part-ii-reduire-les-frais
Olivier Sassier