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Ludovic Matten

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    LUDOVIC MATTEN


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Ce que les banques ne comprennent pas…

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Nombre de commentaires : 4 réactions
… Ou ne veulent pas comprendre. A chaque fois que vous ferez appel à un banquier, il vous parlera de votre taux d’endettement. Un taux d’endettement qui calcule le pourcentage de vos crédits par rapport à vos ressources. Un calcul totalement… absurde.

Cet article sera très court et plutôt léger. Votre banquier vous parlera toujours de la fameuse barrière de 33% d’endettement qu’il ne faut pas dépasser. Paraît-il, si on la dépasse, oulala, on arrive dans le rouge. Encore cette semaine, réponse d’une banquière lorsque je lui ai demandé de financer à 120% (prix d’achat + frais de notaire + travaux) un de nos projets : « Monsieur, je ne vous cache pas que votre taux d’endettement est déjà très élevé ». Elle n’avait pas encore pris soin de le calculer…

Pour calculer ce taux d’endettement, un banquier « normal » (ils sont généralement très… normaux ces gens-là ; pas investisseurs pour deux sous, ils récitent ce qu’ils ont appris… ou ce qu’ils ont compris durant leur formation… s’ils en ont eu une) prendra 70% des revenus locatifs. « Ben oui, mon bon monsieur, affirmera-t-il, vous devez penser à payer les impôts, les taxes, les charges, etc, etc… » Ce banquier continuera à prendre en compte 70% de ces revenus locatifs, même si vous faites du LMNP et que vous ne payez aucun impôt sur vos revenus meublés (apprendre à défiscaliser avec le LMNP, c’est ici) ou que vous défiscalisez grâce au déficit foncier (apprendre en vidéo à gommer votre fiscalité, c’est ici).

Un banquier en ligne, de Cetelem (oui, il y aura beaucoup à écrire sur notre dernier investissement ; j’en parlerai dans le livre que j’écris…), filière de BNP Paribas… l’une de mes banques, m’a indiqué, cette semaine, « que sa banque hésitait aujourd’hui à financer les projets locatifs ». La raison ? « Au vu des risques ». Quand je lui ai dit que l’un des deux appartements que j’achetais payait plus que le crédit, il n’a pas trop su quoi répondre. J’ai donc continué : « L’un des deux appartements que j’achète, je l’ai rénové. Il n’était plus loué depuis au moins deux ans. Et j’ai tout de suite retrouvé un locataire… après travaux. » Réponse du banquier ? « Ah ben voilà ! Si vous avez du mal à trouver un financement, c’est parce que les locaux étaient vides depuis des années. Nous préférons financer des biens loués depuis longtemps, sans travaux ».

Ouahhhhh ! Relisez si vous n’avez pas compris. Cette dame, au téléphone, est spécialisée dans le financement des projets immobiliers. Ne lui parlez donc pas de travaux, donc de déficit foncier, donc d’optimisation fiscale. Vous irez sur un terrain un peu trop glissant, voire inconnu, pour cette bonne personne…

Bref… parce que le petit article devient tout de suite moins petit… Je reviens au sujet de départ, le taux d’endettement. Un taux d’endettement, ce n’est pas un gros mot. Mais vous lui faites dire ce que vous voulez. Un exemple ? Vous êtes propriétaire de votre résidence principale. Vos revenus annuels s’élèvent à 50 000 €. Il vous reste un crédit RP de 10 000 € par an. Votre taux d’endettement se monte à 20% (10 000/50 000 = 0,2, soit 20%).

Vous avez décidé (quelle idée selon votre banquier !) d’acheter un bien locatif. Ici, nous prenons un exemple… Ce bien locatif vous coûte 30 000 € de remboursement de crédit par an. Et vous en rapporte 50 000 (ne dites pas que c’est impossible, cela fait du 15%…). Calculons votre taux d’endettement. Vos nouveaux revenus se montent à 100 000 €. Vos crédits s’élèvent à 40 000 € par an. Votre nouveau taux d’endettement ? (40 000/100 000= 0,4, soit 40%). Avec cette (très mauvaise) opération à 15%, vous avez explosé votre taux d’endettement, qui est passé de 20 à 40%. Si votre banquier est un âne (non, c’est méchant pour les ânes), il vous dira que votre projet est bien compliqué, qu’il prend un risque à vous financer.

Mais s’il est un petit peu intelligent (avec la Nouvelle année, tout peut arriver), il regardera ce que l’on nomme le « reste à vivre ». Le reste à vivre de cet investisseur, grâce à ce projet, sera passé de 40 000 € annuels (50 000 – 10 000) à… 60 000 € (100 000 – 40 000). Cet investissement lui aura permis de gagner 20 000 € par an, soit près de 50% de ses revenus salariés. Mais pour certains banquiers, cette opération sera… très mauvaise. Quand vous aurez compris ce mécanisme, il sera plus facile de convaincre un âne banquier…

Pour ceux qui s’inquiéteraient pour moi à la lecture de ces lignes, qu’ils se rassurent, j’ai réussi à trouver le financement que je recherchais. Mais la lutte a été âpre. En effet, j’avais malheureusement un peu trop fait confiance à mon banquier. Et, chose aujourd’hui certaine me concernant, NE JAMAIS FAIRE CONFIANCE A UN BANQUIER… :)
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4 commentaires

  • Lien vers le commentaire Guillaume samedi, 31 janvier 2015 14:11 Posté par Guillaume

    Pepito, soit précis dans ton exemple : montant de la transac, apport, loyer prévu et emplacement pour que chacun puisse se faire une idée

  • Lien vers le commentaire cassim vendredi, 30 janvier 2015 03:52 Posté par Pepito

    Pour ma part, je n'ai pas trouvé de banque pour me financer alors que les biens s'autofinancent. Les conditions d'obtention du crédit sont plus âpres et je n'ai plus qu'à attendre un moment pour pouvoir apporter les 10%. En tout cas la relance va être longue car Bâle 3 bloque et les banques regardent de moins en moins les dossiers au détriment des pourcentages "imaginaires" imposés.


    En attendant, pas de prêt donc pas de projet ...déflation

  • Lien vers le commentaire Guillaume jeudi, 29 janvier 2015 20:19 Posté par Guillaume

    multiplié par 3 je voulais dire

  • Lien vers le commentaire Guillaume jeudi, 29 janvier 2015 18:48 Posté par Guillaume

    Quel ton péremptoire ! C'est étonnant qu'un banquier spécialisé dans l'immobilier prenne en compte les revenus d'un loyer comme un revenu "classique". Le revenu du loyer est en général multiplié par 1,33 ce qui vous donnerait dans votre exemple un revenu total de 200 000 euros - 10 000 (crédit RP) - 30 000 (emprunt locatif) = tx d'endettement de 20% (toujours)