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Julien Bédouet

Julien Bédouet


Après une expérience de 5 ans dans l'entrepreneuriat et chez Leroy Merlin, Julien a voulu créer son restaurant. Depuis son plus jeune âge, il avait décidé de créer sa entreprise.

Pour pallier aux faibles revenus prévus, il a acheté un lot de quatre garages situés à St Etienne. C'était en mai 2012, il a négocié le prix des 4 garages à 10900 € l'ensemble frais de notaire compris. Les loyers actuels sont de 2000 € par an ! C’est un investissement très rentable : 18% de rendement brut.

Très content de cet investissement, il s'est donc mis à la recherche d’autres garages à vendre. Fin novembre 2012, il a repéré une annonce pour 50 garages : 90 000 € FNI. Les loyers encaissés sont de plus de 1000 € par mois.


Julien a réussi à se créer une source de revenu de 14 000 € annuel, en seulement une année de recherche immobilière. Il partage son expérience avec d'autres investisseurs, des propriétaires et des curieux.

Il est l'auteur d'un livre Réussir son investissement dans les parkings. Il anime aussi une formation vidéo 100 % dédiée aux parkings et aux garages. "

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Investir dans les parkings en 6 étapes

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Pour acheter des parkings, il n’y a pas de recette miracle. Il faut travailler dur pour trouver de bons parkings à acheter. Je ne connais personne qui est devenu riche sans rien faire : même le gagnant du loto a été acheter son ticket !

Acheter un parking est une réelle source d’enrichissement. Les parkings te rapportent des loyers et leur valeur continue à s’apprécier dans le temps. Ainsi, tu gagnes de l’argent chaque mois avec les loyers et aussi lors de la revente.

Dans cet article, je vais t’expliquer comment je procède pour acheter mes parkings. Il y a un certain nombre d’étapes que je suis systématiquement.

1. Te former

Avant d’acheter n’importe quoi, mieux savoir où tu mets les pieds. La première fois que j’ai perdu de l’argent, c’était avec l’action Eurotunnel. Mon père m’avait conseillé d’acheter une centaine d’actions comme lui. A moins d’un euro l’action, elle ne pouvait que monter. Sauf que 10 ans plus tard, marre de payer des frais chaque année et de voir l’action stagner, j’ai revendu mes actions pour la moitié de leur valeur d’achat.

Mon père est très compétent pour les affaires (le bois principalement), mais il ne connaît rien à la bourse. J’ai suivi de mauvais conseils. Pour réaliser un projet, il ne faut pas écouter l’avis de ton beau-frère ou de ton banquier. Il faut aller chercher la bonne méthode auprès de ceux qui ont fait ce que tu veux faire. Avant d’acheter des parkings, mieux vaut parcourir encore un peu mon site et peut-être te procurer mon livre.

2. T’organiser pour bien acheter un parking

Une fois que tu as pu avoir les réponses à tes questions pour acheter tes parkings, il faut agir. La seconde étape pour acheter un parking est de se mettre en mouvement.Sans action, les meilleurs intentions du monde reste lettre morte : rien ne se réalise. Pour avoir un impact concret, des résultats, il faut passer à l’action !

Agir dans tous les sens n’est pas la solution. Il vaut mieux une série de petits pas dans le même sens, que deux grands pas en avant puis trois grands pas en arrière. Etre organisé dans ta recherche de parking à acheter s’apprend. Savoir où aller est important, mais connaître le chemin pour y aller compte tout autant.

3. Visiter des parkings à acheter

A partir du moment où tu sais ce que tu cherches et comment le chercher, il ne reste plus qu’à visiter. Lors des visites de parkings, tu vas continuer à apprendre. Lors de ces visites, le plus important est de bien analyser l’opportunité qui t’est proposée. Trouver des parkings à acheter est facile, tu vas sur internet et il y en a plein.

Par contre, savoir faire la différence entre un bon parking (qui va être rentable et facilement revendable à un bon prix) et un mauvais parking (qui n’aura pas de locataire et que tu ne pourras pas revendre) est critique. La différence entre le bon et le mauvais chasseur est petite ;-) et la différence entre un bon et un mauvais acheteur de parking tient à la qualité de son analyse et son expérience.

4. Acheter le parking

Je vais acheter des parkingsLe bon acheteur de parking aura pris soin de d’analyser le pour et le contre. Si les « pour » l’emportent, alors le parcours du combattant commence. Si tu es prêt à perdre de l’argent, alors tu passes outre la case négociation. Cela va plus rapide et c’est pratique, mais tu vas réduire gravement la rentabilité des parkings.

Etape obligatoire pour beaucoup d’acheteurs : la banque ! Et oui, acheter un parking se fait souvent à crédit. Le crédit a de nombreux avantages, mais tous les prétendants au crédit n’y ont pas accès. Le banquier ne prête pas facilement, surtout en ce moment. Tu vas devoir le convaincre.








5. Faire rentrer l’argent

Te voilà propriétaire. Ouf, le plus dur est passé. Non, c’est faux ! Le plus dur reste à venir : assurer la bonne gestion de ton parking. Acheter un parking est facile. Tu peux griller toutes les étapes précédentes, mais tu te retrouves avec un mauvais parking. Je te souhaite alors bonne chance pour trouver un locataire et le garder.

Les locataires sont tes clients. Ils louent ton parking et font alors la rentabilité de ton investissement. D’une bonne relation naissent les fruits de ton achat de parking : les loyers. Savoir gérer les locataires, les attirer, les retenir ou les faire partir fait parti du boulot de propriétaire de parking. Acheter des parkings est souvent plus simple que la gestion locative.


6. Optimiser les impôts après avoir acheté un parking

J’ai passé des mois à comprendre le fonctionnement fiscal des parkings. Au début, tous mes calculs étaient faux. J’avais oublié des impôts et je calculais des taux de rendement farfelus. S’il y a un domaine où l’ignorance se paie cher, c’est bien dans la fiscalité française !

Nous payons tous des impôts mais le but reste d’en payer le moins possible. Les possibilités sont là mais encore faut-il les connaître. Acheter un parking est synonyme de taxes et impôts.

Tu connais maintenant les grandes étapes pour réussir ton achat de parking. Si le chemin tracé est clair, il n’est pas évident de passer chaque étape avec succès. Je cherche à acheter des parkings depuis février 2012 et à ce jour, je n’ai acheté que deux lots.
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