La bulle immobilière française n'a pas éclaté en 2008-2009, et nous n'avons assisté qu'à une petite baisse suivie d'un rebond important pour deux raisons :
- Le soutien massif de l'état à ce secteur, via le dispositif Scellier et le PTZ a réussi à regonfler la bulle.
- La baisse des taux qui a resolvabilisé certains acheteurs.
Nous sommes actuellement de nouveau au sommet de la bulle d'après les données de Jacques Friggit :
L'étude de Jacques Friggit est claire : Le rebond de 2010-2011 fait que la bulle immobilière française atteint à présent des niveaux sans précédent depuis près d'un siècle pour le prix rapporté au revenu disponible par ménage, et sans précédent tout court (depuis le début des donnés recensées par Jacques Friggit, soit 1825) pour le ratio montant des ventes / PIB.
En termes de comparaison internationale, notre bulle dépasse maintenant largement celle qui a eu lieu aux USA, ainsi que la bulle anglaise : Le marché français est aujourd'hui un des plus surévalués dans le monde.
Le seul argument qui est opposé à l'étude de Friggit est que l'existence de taux très bas aujourd'hui rendrait les comparaisons historiques caduques, et que nous serions en conséquence entrés dans une nouvelle ère immobilière.
Il n'est pas crédible : Comme pour tout actif sensible au taux, c'est la baisse des taux qui favorise la hausse, pas le fait que les taux soient déjà bas !
La nuance est essentielle : les taux étant maintenant déjà au plancher, ils ne pourront que stagner ou remonter, et ne seront donc d'aucun secours pour ce qui est de l'évolution à venir des prix immobiliers ! L'éclatement des bulles japonaises et américaines s'est d'ailleurs produit dans un contexte de taux très bas.
Les dernières données disponibles montrent que le marché a commencé à lâcher au 1er trimestre 2012 :
- Les crédits se sont effondrés de plus de 36% au T1 2012 par rapport au T2 2011.
- Les premières baisses de prix se font sentir actuellement en Ile de France.
Allons-nous assister à une simple correction du type de celle observée en 2008-2009 ?
Je ne le crois pas, parce que les mécanismes qui ont permis de bloquer la baisse en 2009 ont très peu de chances d'être présents dans les années à venir :
- Il n'y a pas grand chose à espérer du coté des taux, déjà au plancher.
- Les incitations fiscales se réduisent fortement (disparition du dispositif Scellier en 2013 après une forte réduction en 2012, champ d'action du PTZ fortement réduit, fiscalité sur les plus-values durcie).
- Les contraintes budgétaires liées à l'endettement de la France font qu'il sera très difficile au gouvernement qui sera prochainement élu de relancer la bulle par le biais de nouvelles niches fiscales ou subventions à l'achat. Aucun candidat susceptible d'être élu n'en fait d'ailleurs mention dans son programme.
Dans ce contexte, le fléchissement observé au 1er trimestre 2012 a toutes les chances de marquer pour la France le début de l'implosion de sa bulle immobilière, implosion qui devrait cette fois aller à son terme.
Il est donc urgent d'attendre (sauf cas particulier toujours possible dans certaines zones de province) pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires, sans doute plusieurs années.
Ceux qui envisagent d'acheter de l'immobilier pour se protéger d'un contexte hyperinflationniste (associé par exemple à l'implosion de l'eurozone) pourront par contre faire le choix d'investir une petite part de leur patrimoine dans certaines foncières cotées, à titre d'assurance. Ce choix présente trois gros avantages :
- C'est la foncière qui s'endette à votre place, et vous n'avez aucun emprunt à rembourser si votre pari s'avère mauvais.
- Vous pouvez acheter et vendre à tout moment en fonction de votre vision du marché, sans subir des frais de transaction importants.
- Vous bénéficierez (au moins actuellement) d'une décote significative sur l'actif net dans la plupart des cas.
Attention quand même, en cas de plongeon du marché immobilier, ces foncières (sauf cas particuliers) en subiront pleinement les conséquences. Il s'agit bien ici d'une assurance, dont la souscription ne présente aucune urgence, mais qu'il est utile de connaître si la situation venait à se dégrader de nouveau sur le front des dettes souveraines en Europe.
Vous pouvez suivre mes anticipations économiques, la composition de mon PEA et mes opérations avec ma lettre Boostez votre PEA ! .
Loïc Abadie
