De rajouts en rajouts, cet article se complète petit à petit. Malgré son ton volontairement polémique, vous êtes venus le lire en masse sur www.objectifeco.com notre petit site au côté technique et impertinent sur les sujets économiques et financiers. Bientôt 19.000 lecteurs au moment où je fais cette update. A mon humble avis, votre intérêt vient du fait qu'il est extrêmement difficile d'obtenir des informations fiables concernant la problématique de l'achat ou de la location de son logement principal.
En effet, tout le monde ment.
Les professionnels qui vivent de près ou de loin du business du logement mentent comme des arracheurs de dents. C'en est pathétique.
Vous français, qui avez fait des bonnes opérations dans le passé, vous vous mentez sur le changement de la situation et la réalité des chiffres.
Ceux qui perdent de l'argent en tant que propriétaire, souvent des grosses sommes pour eux, se mentent encore plus fort que les autres.
Au final, on obtient un amas d'informations erronées et manipulées, acclamées par le plus grand nombre et pour cause. La vérité est très mal venue dans ce débat... Je vais publier des exemples concrets et imagés à la fin de ce long article pour vous aider à comprendre.
Je me permets de vous rappeler que le livre Acheter ou louer que j'ai écrit en 2007 vous est offert gracieusement à la fin de cet article en téléchargement PDF accompagné du tableau Excel pour modéliser, tableau Excel qui prend en compte des facteurs que les tableaux Excel de certains intervenants, un peu menteur sur les bords, ne prennent pas en compte...
Enfin et surtout, acheter son logement principal est un achat passion.
Et qui dit passion, dit perte de la raison. Le facteur financier pour un logement principal, n'est pas la seule composante. Il y a l'affectif qui lui ne peut pas se chiffrer et n'a pas prix, puisqu'il varie d'un individu à l'autre. J'en ai bien conscience. Mon propos ici est de vous aider à évaluer correctement la composante financière. Je vous laisse seul juge de vos passions. Personne d'autres que vous ne peut vous dire où placer le curseur dans ce domaine.
A titre personnel, j'incarne totalement cette problématique acheter ou louer, avec sa composante financière et affective, car je vis deux vies disctinctes.
La première au Costa Rica où je possède 5 hectares et 3 maisons : je suis donc un vrai propriétaire qui a fait un choix à la fois affectif et financier. Et ma deuxième vie à Bangkok où je loue un 400m² parce que tout simplement, ce serait une hérésie que de l'acheter ! Et dieu sait si j'adore cette appart, son quartier et ma vie à Bangkok. Mais je considère qu'on ne doit pas détruire sa vie et sa capacité financière à survivre, pour l'assouvissement d'une passion. Certains penseront le contraire. Certains même incarneront le contraire en fumant littéralement leur argent par passion. Je suis sincèrement convaincu qu'on peut tout à fait gérer les chiffres et la rationalité de l'évaluation financière correcte, puis prendre une décision affective contraire. Je suis assez dérangé par tous ces gens qui me flinguent parce qu'ils veulent se mentir sur la rationalité financière des chiffres pour pouvoir passer à l'acte et réaliser leur achat passionnel. Quand on n'assume pas, évidemment, il est tentant de vouloir buter ceux qui assument...
Quand à mon appart à Bangkok, je ne compte plus la quantité de français qui me regardent ébahis devant ma folie locative. Même à 10.000km de la France, ils ne peuvent pas s'empêcher de raisonner de travers dès lors qu'il s'agit de se loger. Quoi Charles, pourquoi n'achètes tu pas un 150m² au lieu de vivre dans ton 400m² à 40 ans hein ? Ba oui quoi, c'est évident pour eux. Le plaisir de vivre dans un palace et de s'amuser est moins important que de ne pas jeter son argent par la fenêtre à un bailleur. Surtout, comparer 150m² à 400m² ne posent définitivement aucun problème à personne... Ah si, cela me pose un problème à moi même. Du coup, j'écris...
Au bout du bout, il faut comprendre que le débat acheter ou louer n'a pas de réponses définitives - noires ou blanches. Nous sommes forcément en zone grise.
Je vous remercie tous pour tous les liens que vous avez postés sur cet article sur le net, lui permettant de vivre une longue vie. Et pour ceux qui découvrent aujourd'hui et s'apprêtent à lire, si vous appréciez, n'hésitez pas à faire circuler et à publier l'URL.
Je vous rappelle aussi que nous avons mis en place sur Objectifeco une offre pour vous aider à vous former.
20 livres de bourse au prix de 19€ le pack : toutes les infos sont ici
C'est ici qu'à démarrer initialement cet article
Nous sommes tous en apné concernant l'immobilier français... Craquera ? Craquera pas... ?
Personnellement, je ne suis pas très concerné mis à part le fait que l'économie française flanchera sévère en cas de baisse de l'immobilier et que je suis français mine de rien (enfin, c'est ce qui est inscrit sur mon passeport !). Je reste stupéfait par la niaiserie de nos chers socialistes. Comme vous le savez tous, cela fait des années que je me demande si ce sont juste des idiots aveuglés par une rhétorique ou des menteurs psychopathes conscients. Quand on voit les évènements récents, la balance penche quand même pas mal du côté de la simple bêtise humaine.
Pour l'instant, les transactions s'effondrent, mais les prix tiennent. Craquera ? Craquera pas... ? Hahahhaha !
Bref, revenons à notre débat principal
Etre propriétaire à horizon 15 ans
Si on se place du côté des propriétaires, qui se croient bien malins d'avoir surpayé des m² à des prix déments, pensant que si l'économie s'écroule, ils auront toujours leurs pierres dans leur patrimoine, je leur répondrais que rien n'est plus facile pour un gouvernement que de créer des nouvelles taxes assises sur la propriété immobilière, comme Chypre vient de le faire sur les patrimoines financiers... Détenir de la pierre à un coût fiscal prohibitif serait une double punition, car non seulement, en cas de grave crise, les prix immobiliers ont de bonnes probabilités de chuter violemment, mais en plus de la perte en valeur, il faudra entretenir en réglant des impôts nouveaux, les bureaucrates et millions de glandeurs qui se dupliquent peinards et méthodiquement vu les politiques natalistes favorables qui amènent mécaniquement ces gens peu compétitifs à se reproduire en masse...
Si on rajoute le fait que les baby boomers sont assis sur un patrimoine immobilier que la génération suivante ne peut pas acheter (pour cause technique, des millions de gens qui n'existent pas et qui ne peuvent donc pas remplacer ceux qui partent...), tandis que les compteurs comptables nationaux tournent dans le rouge, creusant chaque année le gouffre, moi je dis juste qu'il faut manquer singulièrement d'instinct de survie pour rester dans ce merdier qui explosera forcément à terme...
A moins que l'euro saute et que la valeur de l'immobilier libellée dans la nouvelle devise de remplacement perde 30% immédiat ?
Bref, quand je vois tous ces gens flipper de détenir de l'argent cash sur leurs comptes bancaires et les autres sereins derrière leurs biens immobiliers, je me dis qu'il faut de la diversité pour faire un monde, car moi, définitivement, je me sentirais à l'aise avec du cash et pas de biens immobiliers...
Acheter, acheter, acheter, acheter, acheter ma maison. C'est un rêve caressé toutes les nuits par la moitié des français qui ne peuvent pas. L'autre moitié rêve aussi d'acheter... plus grand ! Acheter, posséder, acheter son logement, cette obssession est bien française ! C'est une belle obssession, mais elle ne doit pas être destructrice !
Etre locataire à horizon 15 ans
J'ai écrit un article il y a juste deux ans qui a fait presque 13.000 lecteurs sur ce débat d'acheter ou louer : http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html
Combien de fois ais je lu la même erreur faite par tous les acheteurs. Ils ne comparent jamais des biens à surface égale en m². Parce que à m² égaux avec une location, il est juste impossible, je répète, IM-PO-SSIBLE financièrement de retomber sur ses pattes hors région Ile de France, Paris inclus.
Pourquoi une telle affirmation ?
Attention, parlons de généralités. Il existe toujours dans l'immobilier des niches et des inefficiences de marché qui font que les prix sont montés alors que les moyennes globales sont stables. En outre, les communistes de l'INSEE calculent leurs prix comme seuls les communistes savent le faire. J'ai écrit il y a quelques années le détail ici http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/prix-de-limmobilier/calcul-des-prix-immobiliers-en-france-la-grande-magouille-devoilee.html
Faisons abstraction de ces niches et concentrons nous sur le gros des transactions.
Le fait majeur est le suivant : depuis la crise de 2007, les prix des m² sont stables hors Paris et sa région.
Or, pour que la détention d'un bien en logement principal soit rentable, à m² égaux avec la location, il est impératif que les prix montent chaque année d'environ 3 à 4% selon les différentiels locaux existants entre l'achat et la location.
Je répète pour les durs d'oreille : il est IM-PO-SSIBLE de compenser la taxe d'habitation, la chargé d'intérêts réglée à la banque, les droits de mutation, les frais d'agence et le reste sans hausse des prix.
Pourquoi ?
Parce que l'écart est si favorable aux loyers que le cash chaque mois libéré fait qu'au bout de 10 à 20 ans, on est plus riche qu'à avoir acheté son bien !
Je prends un exemple concret car les chiffres sont nationaux et donc sont sujets à discussion, entre le biais de Paris qui impacte la moyenne nationale, le souci des revenus des ménages et le reste.
Si dans votre rue, vous pouvez vous payer un appartement de 50m² qui va exiger en remboursement d'emprunt sur 100% du montant (laissons de côté le cas où il y a un apport financier qui aurait générer une rente qu'il faut déduire de l'équation en défaveur de l'achat) une somme de 700 euros par mois, tandis que le même type d'appartement est proposé par un propriétaire à la location à 500 euros par mois, vous vous retrouvez avec un écart de 200 euros par mois. Notez bien que je n'ai pas pris un écart de 60% mais de 40%. La rentabilité locative tourne autour de 2,5%.
Ce sont ces 200 euros de différence que tous les acheteurs aveuglés évacuent de l'équation financière.
Pourtant 200 euros sur 12 mois sur 20 ans, cela donne 48.000 euros. Si vous rajoutez 1000 euros de taxe foncière par an, soit 20.000 euros sur 20 ans, vous voilà avec une différence de 70.000 euros. Maintenant, sur 20 ans, il y a les charges de copro, genre un ravalement de façade par tranche de 20 ans. Ensuite, il faut capitaliser cet argent généré en faveur de la location, car les intérêts sur 20 ans font des miracles.
Et enfin et surtout, il faut que vous restiez 20 ans dans votre 50m². Parce que si vous changez de biens, ce qui est le cas de tous ceux qui font des enfants notamment, il faut repasser à la caisse des frais de notaires, transactions et autres... donc vous vous enfoncez encore dans les dépenses cachées que les locataires ne subissent jamais.
Acheter est rentable. Oui ! Mais à condition que le marché soit haussier. Sur un run de 20 ans, votre bien doit doubler au minimum de valeur pour que vous vous y retrouviez. Sinon, vous perdez mécaniquement votre argent. Notez bien : VOTRE BIEN DOIT DOUBLER DE VALEUR POUR JUSTE NE PAS VOUS FAIRE PERDRE D'ARGENT PAR RAPPORT A LA LOCATION !
Pour que votre opération soit financièrement rentable depuis 2007, il faut que les prix grimpent d'au moins 120% jusqu'à 2027. Nous sommes en 2013. Il reste 14 ans. Cela signifie que les prix doivent monter en moyenne de 6% chaque année.
Eh bien. Je l'ai écrit en 2007, 2009 et 2011 ! Nous voilà en 2013. Les graphiques des moyennes nationales montrent ci-dessus que les prix au m² n'ont pas monté suffisamment. Cela signifie que des millions de gens sont en train de payer du vent...
Maintenant, posons la question qui tue : nous sommes en 2013, pensez vous que les prix dans les 3 à 5 ans vont monter, vont rester stables ou vont baisser ? Si vous rajoutez 3 à 5 ans de baisse ou de stabilité, je vous laisse calculer la perte financière que vont subir tous les acheteurs de biens immobiliers qui nous expliquent depuis des années que louer est stupide...
En outre, toutes les études statistiques américaines ou européennes démontrent sans équivoque les difficultés de progression des propriétaires sur un plan professionnel. En effet, l'achat tue la mobilité géographique. C'est un coût caché qui impacte durement toutes les régions françaises hors l'Ile de France (quoiqu'il faille 1h matin et 1h le soir pour faire 30 bornes pour aller bosser...). Mais il peut faire débat. J'ai toute ma vie bouger tous les trois à cinq ans de lieu de vie. Au final, à 40 ans, je n'ai conservé sur le long terme que des relations amicales dans mes domaines d'activités. Les relations perso survivent difficilement à la mobilité géographique. Donc, je trouve qu'il est difficile d'affirmer que bouger de lieux de vie est bien ou mal. Sur un plan pro, c'est bien. Mais sur un plan perso, on se coupe de sa famille, de ses amis d'enfance, de sa terre d'origine. L'enracinement a de la valeur non marchande. Chacun choisit en fonction de ses ressentis.
Après, il subsiste le cas parisien. Là, c'est la fête. En même temps, c'est un marché de gros joueurs. Il en faut du pognon pour payer un bien... J'ai croisé il y a quelques mois mon ancien rédac chef de la Tribune de quand j'étais jeune. Il me disait que Paris marchait sur la tête, vu qu'un chiotte coutaît plus cher qu'une mercedes...
Mais force est de constater que ceux qui ont acheté après 2007 s'en sont mis plein les fouilles. A condition d'en être ressorti.
Car maintenant, François est là aux commandes de la France. Et François, il parle, il parle, il parle. Mais question gestion stratégique du bateau qui tangue, François a quelques lacunes, lui qui n'a fait dans son entière vie professionnelle que répondre aux questions des journalistes. (c'est du boulot en même temps que de distraire les médias !)... il manque juste une chouille d'expérience pro pour piloter l'une des principales économies du monde... Enfin je dis ça, c'est qu'un avis d'expat à 10.000 bornes sous soleil tropical 12 mois sur 12 dont l'argent est planqué chez les chinois très accueillants et très acides à chaque fois qu'on leur parle du communisme en Europe, eux qui se laissent volontiers appeler communistes également...
Charles Dereeper
Sinon, j'ai écrit en 2007 un petit livre sur le sujet ACHETER OU LOUER. Il est en téléchargement gratuit ci-dessous !
Update janvier 2014
Je vais d'abord reproduire un commentaire
Pour le même montant de mensualité (fixe) que ma location (dont le prix a grimpé pour le suivant), j'ai acheté dans le même coin une maison de même surface, sans contraintes de charges inéluctables de copro, et l'ayant acheté 1 million neuf de Francs en 2001, un promoteur m'en propose 1 million d'euros aujourd'hui. Si j'ai perdu un truc, je ne sais pas compter !
Voilà un exemple classique de manipulation de propriétaire qui ne parvient pas à prendre conscience de sa situation. Tout d'abord, à aucun moment, je n'ai jamais écrit qu'acheter un bien en 2001 était défavorable par rapport à la location. Il faut même être stupide pour le penser, vu que de 2001 à 2007, les prix immobiliers ont connu le plus gros boom de l'histoire... J'affirme haut et fort que depuis 2007, à partir de moyennes nationales, il est préférable de louer la plupart du temps. Au delà des moyennes nationales, la France entière sait que le marché immobilier parisien a continué à grimper malgré la crise financière qui a démarré en 2008 et qui s'étale depuis 5 ans.
Je dirais donc deux choses par rapport à ce commentaire de lecteur. Quand on habite Paris, on ne peut pas penser comme un habitant d'un bled paumé ou d'une petite ville de province qui n'a jamais connu d'envolée des prix des m². D'une manière générale, le débat acheter ou louer ne peut pas s'envisager à partir de moyennes de prix, mais uniquement à partir des chiffres sur les villes, les quartiers ou les rues. Chaque situation, chaque zone géographique est unique.
La deuxième chose, c'est de vous rappeler qu'il est difficile de regarder la réalité en face. Ce lecteur me raille un peu, mais il ne parvient pas à voir qu'il pense complètement de travers. Sa situation de 2001 n'a rien à voir avec celle que je décris. L'économie est une matière dynamique. Comme le vin, chaque saison d'origine impacte le résultat final... Depuis 2008, à part à Paris, les pertes engrangées par les propriétaires par rapport aux locataires sont élevées !
Si vous n'avez pas peur du regard des autres, calculez et souvent, vous comprendrez que depuis 2007 / 2008, il vaut mieux : louer, louer, louer, louer, louer, louer... ouh le gros mot à ne pas dire... louer son logement !
Deuxième update
Voici comment on falsifie le débat, sous couvert si j'en lis le slogan sous le logo du site, d'aider monsieur tout le monde à faire de la finance... louer n'a décidément pas la cote auprès de l'establishment... louer est dévalorisé socialement. Louer est la target à abattre. Il est impératif que vous achetiez ! Démonstration...
Si vous tapez la requête Acheter ou louer en 2013 sur google, vous tombez sur cette calculette en choix numéro 1 proposé par google.
Comme vous pouvez le voir en bas à droite, la calculette est réalisée à l'aide d'une banque. Je ne dis pas que toutes les banques sont pourries, mais bon, louer son logement principal n'est pas vraiment une activité qui rapporte en comparaison de celle de pousser les locataires à devenir propriétaire, ce qui un, permet de faire du business en distribuant du crédit, et deux, permet de soutenir les prix immobiliers. Or, rares sont les banques à ne pas posséder des actifs immobiliers...
Qu'est ce qu'on peut lui reprocher à cette calculette ?
En fait, l'erreur principale que commettent une écrasante majorité de candidats à l'achat, cela consiste à comparer deux trucs qui n'ont rien à voir. Par exemple, ils prennent un 50m² à l'achat et comparent avec un 70m² à la location... comme je l'ai montré dans cet article. Et après, ils trouvent un résultat favorable à l'achat. Surprenant non ?
Evidemment, avec 20m² en moins dans l'équation... louer est une erreur !!!... Cette calculette ne cadre pas la surface du bien. Si vous voulez faire un choix sur la base de critères financiers, il est impératif de comparer les loyers et les prix de vente des m² dans la même rue, avec des immeubles de qualité équivalente. C'est marrant parce que cette notion est assimilé par tous les mecs lorsqu'il s'agit de bagnole. Si vous prenez une audi TT avec un moteur de 225ch, tous les mecs comprennent que le moteur 150ch coûte moins cher à l'achat ou à la location (pour les rares qui comprennent pas, au feu rouge suivant, il y en a qui est déjà arrivé et l'autre qui court toujours derrière...). Il ne vient donc presque à personne l'idée de comparer une 225ch avec une 150ch... Mais pour l'immobilier, là, les différences de caractéristiques passent à la trappe sans souci... c'est un truc de mecs, diront les femmes... allez savoir !
Ensuite...
Si vous lisez mon ebook, vous verrez qu'un des facteurs qui différencie l'achat de la location, est la taxe foncière. Dans cette calculette la taxe foncière a sauté ! Est ce insignifiant ? C'est surtout extrêmement favorable aux propriétaires cette manipulation.
Imaginez. Vous payez chaque année pendant 25 ans, la somme de 1200 euros réévaluées avec l'inflation à 2% (en fait, les impôts peuvent progresser plus vite que l'inflation et vous subissez donc un risque non négligeable. Louer son logement vous enlève ce risque d'accélération de la fiscalité). Vous obtenez 38.000 euros de dépenses fiscales. Il faut rapporter cette somme à un bien qui coûte 200.000 euros environ. Nous parlons d'une hausse du prix de vente de 20% pour juste compenser la taxe foncière que les locataires ne règlent pas.
En face, vous prenez le même montant d'argent que vous placez à horizon 25 ans dans un PEA sur des actions à fort dividende à 5%... et je vous laisse imaginer déjà la différence financière énorme rien qu'avec ce petit détail insignifiant qui est comme par hasard favorable à ceux qui veulent devenir propriétaire. C'est juste un oubli, hein ? Ne voyons pas le mal partout...
Qui est derrière cette calculette ? Une association d'intérêt général dont le principal soutien est l'AMF (!!! sans commentaire...) et qui affiche pour but d'éduquer les masses à la finance (peut être qu'on ferait mieux de commencer par éduquer les fonctionnaires avant...hum ! Vu le fric qu'ils fument et leur incapacité à gérer l'économie française, je trouve marrant qu'ils aient de l'ambition pour apprendre aux autres à faire ce qu'ils n'arrivent pas eux même) et une banque... le team habituel en quelque sorte ! Tranquillement ensemble, ils colonisent google avec un pouvoir qu'aucun petit privé dans mon genre ne pourra jamais avoir, pour distiller un message un brin frelaté ! Toujours derrière bien sûr un habillage super propre... le bien être de la collectivité !
Quand je vous dis que tout le système vous pousse à vous aveugler afin que vous vous concentriez uniquement que sur votre choix passionnel, c'est vraiment tout le système, y compris les requêtes google... Ne vous inquiétez pas, achetez les yeux fermés votre logement principal, il ne vous arrivera rien... hihihihi !
Pour finir, question crédibilité personnelle, franchement, je m'en bats les couilles de savoir que des centaines de milliers de français se fassent plumer dans l'immobilier en rêvant de posséder 50m² qu'ils revendront au bout de 7 ans, se faisant arracher financièrement tout en étant persuadés qu'ils font une meilleure affaire que de louer. Je n'ai plus de français que la langue et le passeport. Le débat acheter ou louer est un simple jeu intellectuel qui me distrait depuis 2007. La dérive communiste grossière française depuis 2010 me passionne de moins en moins... et ca fait désormais 5 ans que j'ai déserté...
Mes trois autres articles sur le sujet
10 millions de ménages propriétaires sans emprunt à rembourser !
Acheter son logement principal, bilan des pertes depuis deux ans
Les Français misent massivement sur l’immobilier - ont ils raison ?
Et celui d'il y a deux ans sur acheter ou louer ici :
http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html
Les professionnels qui vivent de près ou de loin du business du logement mentent comme des arracheurs de dents. C'en est pathétique.
Vous français, qui avez fait des bonnes opérations dans le passé, vous vous mentez sur le changement de la situation et la réalité des chiffres.
Ceux qui perdent de l'argent en tant que propriétaire, souvent des grosses sommes pour eux, se mentent encore plus fort que les autres.
Au final, on obtient un amas d'informations erronées et manipulées, acclamées par le plus grand nombre et pour cause. La vérité est très mal venue dans ce débat... Je vais publier des exemples concrets et imagés à la fin de ce long article pour vous aider à comprendre.
Je me permets de vous rappeler que le livre Acheter ou louer que j'ai écrit en 2007 vous est offert gracieusement à la fin de cet article en téléchargement PDF accompagné du tableau Excel pour modéliser, tableau Excel qui prend en compte des facteurs que les tableaux Excel de certains intervenants, un peu menteur sur les bords, ne prennent pas en compte...
Enfin et surtout, acheter son logement principal est un achat passion.
Et qui dit passion, dit perte de la raison. Le facteur financier pour un logement principal, n'est pas la seule composante. Il y a l'affectif qui lui ne peut pas se chiffrer et n'a pas prix, puisqu'il varie d'un individu à l'autre. J'en ai bien conscience. Mon propos ici est de vous aider à évaluer correctement la composante financière. Je vous laisse seul juge de vos passions. Personne d'autres que vous ne peut vous dire où placer le curseur dans ce domaine.
A titre personnel, j'incarne totalement cette problématique acheter ou louer, avec sa composante financière et affective, car je vis deux vies disctinctes.
La première au Costa Rica où je possède 5 hectares et 3 maisons : je suis donc un vrai propriétaire qui a fait un choix à la fois affectif et financier. Et ma deuxième vie à Bangkok où je loue un 400m² parce que tout simplement, ce serait une hérésie que de l'acheter ! Et dieu sait si j'adore cette appart, son quartier et ma vie à Bangkok. Mais je considère qu'on ne doit pas détruire sa vie et sa capacité financière à survivre, pour l'assouvissement d'une passion. Certains penseront le contraire. Certains même incarneront le contraire en fumant littéralement leur argent par passion. Je suis sincèrement convaincu qu'on peut tout à fait gérer les chiffres et la rationalité de l'évaluation financière correcte, puis prendre une décision affective contraire. Je suis assez dérangé par tous ces gens qui me flinguent parce qu'ils veulent se mentir sur la rationalité financière des chiffres pour pouvoir passer à l'acte et réaliser leur achat passionnel. Quand on n'assume pas, évidemment, il est tentant de vouloir buter ceux qui assument...
Quand à mon appart à Bangkok, je ne compte plus la quantité de français qui me regardent ébahis devant ma folie locative. Même à 10.000km de la France, ils ne peuvent pas s'empêcher de raisonner de travers dès lors qu'il s'agit de se loger. Quoi Charles, pourquoi n'achètes tu pas un 150m² au lieu de vivre dans ton 400m² à 40 ans hein ? Ba oui quoi, c'est évident pour eux. Le plaisir de vivre dans un palace et de s'amuser est moins important que de ne pas jeter son argent par la fenêtre à un bailleur. Surtout, comparer 150m² à 400m² ne posent définitivement aucun problème à personne... Ah si, cela me pose un problème à moi même. Du coup, j'écris...
Au bout du bout, il faut comprendre que le débat acheter ou louer n'a pas de réponses définitives - noires ou blanches. Nous sommes forcément en zone grise.
Je vous remercie tous pour tous les liens que vous avez postés sur cet article sur le net, lui permettant de vivre une longue vie. Et pour ceux qui découvrent aujourd'hui et s'apprêtent à lire, si vous appréciez, n'hésitez pas à faire circuler et à publier l'URL.
Je vous rappelle aussi que nous avons mis en place sur Objectifeco une offre pour vous aider à vous former.
20 livres de bourse au prix de 19€ le pack : toutes les infos sont ici
C'est ici qu'à démarrer initialement cet article
Nous sommes tous en apné concernant l'immobilier français... Craquera ? Craquera pas... ?
Personnellement, je ne suis pas très concerné mis à part le fait que l'économie française flanchera sévère en cas de baisse de l'immobilier et que je suis français mine de rien (enfin, c'est ce qui est inscrit sur mon passeport !). Je reste stupéfait par la niaiserie de nos chers socialistes. Comme vous le savez tous, cela fait des années que je me demande si ce sont juste des idiots aveuglés par une rhétorique ou des menteurs psychopathes conscients. Quand on voit les évènements récents, la balance penche quand même pas mal du côté de la simple bêtise humaine.
Pour l'instant, les transactions s'effondrent, mais les prix tiennent. Craquera ? Craquera pas... ? Hahahhaha !
Bref, revenons à notre débat principal
Acheter ou louer son logement principal
Etre propriétaire à horizon 15 ans
Si on se place du côté des propriétaires, qui se croient bien malins d'avoir surpayé des m² à des prix déments, pensant que si l'économie s'écroule, ils auront toujours leurs pierres dans leur patrimoine, je leur répondrais que rien n'est plus facile pour un gouvernement que de créer des nouvelles taxes assises sur la propriété immobilière, comme Chypre vient de le faire sur les patrimoines financiers... Détenir de la pierre à un coût fiscal prohibitif serait une double punition, car non seulement, en cas de grave crise, les prix immobiliers ont de bonnes probabilités de chuter violemment, mais en plus de la perte en valeur, il faudra entretenir en réglant des impôts nouveaux, les bureaucrates et millions de glandeurs qui se dupliquent peinards et méthodiquement vu les politiques natalistes favorables qui amènent mécaniquement ces gens peu compétitifs à se reproduire en masse...
Si on rajoute le fait que les baby boomers sont assis sur un patrimoine immobilier que la génération suivante ne peut pas acheter (pour cause technique, des millions de gens qui n'existent pas et qui ne peuvent donc pas remplacer ceux qui partent...), tandis que les compteurs comptables nationaux tournent dans le rouge, creusant chaque année le gouffre, moi je dis juste qu'il faut manquer singulièrement d'instinct de survie pour rester dans ce merdier qui explosera forcément à terme...
A moins que l'euro saute et que la valeur de l'immobilier libellée dans la nouvelle devise de remplacement perde 30% immédiat ?
Bref, quand je vois tous ces gens flipper de détenir de l'argent cash sur leurs comptes bancaires et les autres sereins derrière leurs biens immobiliers, je me dis qu'il faut de la diversité pour faire un monde, car moi, définitivement, je me sentirais à l'aise avec du cash et pas de biens immobiliers...
Acheter, acheter, acheter, acheter, acheter ma maison. C'est un rêve caressé toutes les nuits par la moitié des français qui ne peuvent pas. L'autre moitié rêve aussi d'acheter... plus grand ! Acheter, posséder, acheter son logement, cette obssession est bien française ! C'est une belle obssession, mais elle ne doit pas être destructrice !
Etre locataire à horizon 15 ans
J'ai écrit un article il y a juste deux ans qui a fait presque 13.000 lecteurs sur ce débat d'acheter ou louer : http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html
Combien de fois ais je lu la même erreur faite par tous les acheteurs. Ils ne comparent jamais des biens à surface égale en m². Parce que à m² égaux avec une location, il est juste impossible, je répète, IM-PO-SSIBLE financièrement de retomber sur ses pattes hors région Ile de France, Paris inclus.
Pourquoi une telle affirmation ?
Attention, parlons de généralités. Il existe toujours dans l'immobilier des niches et des inefficiences de marché qui font que les prix sont montés alors que les moyennes globales sont stables. En outre, les communistes de l'INSEE calculent leurs prix comme seuls les communistes savent le faire. J'ai écrit il y a quelques années le détail ici http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/prix-de-limmobilier/calcul-des-prix-immobiliers-en-france-la-grande-magouille-devoilee.html
Faisons abstraction de ces niches et concentrons nous sur le gros des transactions.
Le fait majeur est le suivant : depuis la crise de 2007, les prix des m² sont stables hors Paris et sa région.
Or, pour que la détention d'un bien en logement principal soit rentable, à m² égaux avec la location, il est impératif que les prix montent chaque année d'environ 3 à 4% selon les différentiels locaux existants entre l'achat et la location.
Je répète pour les durs d'oreille : il est IM-PO-SSIBLE de compenser la taxe d'habitation, la chargé d'intérêts réglée à la banque, les droits de mutation, les frais d'agence et le reste sans hausse des prix.
Pourquoi ?
Parce que l'écart est si favorable aux loyers que le cash chaque mois libéré fait qu'au bout de 10 à 20 ans, on est plus riche qu'à avoir acheté son bien !
Je prends un exemple concret car les chiffres sont nationaux et donc sont sujets à discussion, entre le biais de Paris qui impacte la moyenne nationale, le souci des revenus des ménages et le reste.
Si dans votre rue, vous pouvez vous payer un appartement de 50m² qui va exiger en remboursement d'emprunt sur 100% du montant (laissons de côté le cas où il y a un apport financier qui aurait générer une rente qu'il faut déduire de l'équation en défaveur de l'achat) une somme de 700 euros par mois, tandis que le même type d'appartement est proposé par un propriétaire à la location à 500 euros par mois, vous vous retrouvez avec un écart de 200 euros par mois. Notez bien que je n'ai pas pris un écart de 60% mais de 40%. La rentabilité locative tourne autour de 2,5%.
Ce sont ces 200 euros de différence que tous les acheteurs aveuglés évacuent de l'équation financière.
Pourtant 200 euros sur 12 mois sur 20 ans, cela donne 48.000 euros. Si vous rajoutez 1000 euros de taxe foncière par an, soit 20.000 euros sur 20 ans, vous voilà avec une différence de 70.000 euros. Maintenant, sur 20 ans, il y a les charges de copro, genre un ravalement de façade par tranche de 20 ans. Ensuite, il faut capitaliser cet argent généré en faveur de la location, car les intérêts sur 20 ans font des miracles.
Et enfin et surtout, il faut que vous restiez 20 ans dans votre 50m². Parce que si vous changez de biens, ce qui est le cas de tous ceux qui font des enfants notamment, il faut repasser à la caisse des frais de notaires, transactions et autres... donc vous vous enfoncez encore dans les dépenses cachées que les locataires ne subissent jamais.
Acheter est rentable. Oui ! Mais à condition que le marché soit haussier. Sur un run de 20 ans, votre bien doit doubler au minimum de valeur pour que vous vous y retrouviez. Sinon, vous perdez mécaniquement votre argent. Notez bien : VOTRE BIEN DOIT DOUBLER DE VALEUR POUR JUSTE NE PAS VOUS FAIRE PERDRE D'ARGENT PAR RAPPORT A LA LOCATION !
Pour que votre opération soit financièrement rentable depuis 2007, il faut que les prix grimpent d'au moins 120% jusqu'à 2027. Nous sommes en 2013. Il reste 14 ans. Cela signifie que les prix doivent monter en moyenne de 6% chaque année.
Eh bien. Je l'ai écrit en 2007, 2009 et 2011 ! Nous voilà en 2013. Les graphiques des moyennes nationales montrent ci-dessus que les prix au m² n'ont pas monté suffisamment. Cela signifie que des millions de gens sont en train de payer du vent...
Maintenant, posons la question qui tue : nous sommes en 2013, pensez vous que les prix dans les 3 à 5 ans vont monter, vont rester stables ou vont baisser ? Si vous rajoutez 3 à 5 ans de baisse ou de stabilité, je vous laisse calculer la perte financière que vont subir tous les acheteurs de biens immobiliers qui nous expliquent depuis des années que louer est stupide...
En outre, toutes les études statistiques américaines ou européennes démontrent sans équivoque les difficultés de progression des propriétaires sur un plan professionnel. En effet, l'achat tue la mobilité géographique. C'est un coût caché qui impacte durement toutes les régions françaises hors l'Ile de France (quoiqu'il faille 1h matin et 1h le soir pour faire 30 bornes pour aller bosser...). Mais il peut faire débat. J'ai toute ma vie bouger tous les trois à cinq ans de lieu de vie. Au final, à 40 ans, je n'ai conservé sur le long terme que des relations amicales dans mes domaines d'activités. Les relations perso survivent difficilement à la mobilité géographique. Donc, je trouve qu'il est difficile d'affirmer que bouger de lieux de vie est bien ou mal. Sur un plan pro, c'est bien. Mais sur un plan perso, on se coupe de sa famille, de ses amis d'enfance, de sa terre d'origine. L'enracinement a de la valeur non marchande. Chacun choisit en fonction de ses ressentis.
Après, il subsiste le cas parisien. Là, c'est la fête. En même temps, c'est un marché de gros joueurs. Il en faut du pognon pour payer un bien... J'ai croisé il y a quelques mois mon ancien rédac chef de la Tribune de quand j'étais jeune. Il me disait que Paris marchait sur la tête, vu qu'un chiotte coutaît plus cher qu'une mercedes...
Mais force est de constater que ceux qui ont acheté après 2007 s'en sont mis plein les fouilles. A condition d'en être ressorti.
Car maintenant, François est là aux commandes de la France. Et François, il parle, il parle, il parle. Mais question gestion stratégique du bateau qui tangue, François a quelques lacunes, lui qui n'a fait dans son entière vie professionnelle que répondre aux questions des journalistes. (c'est du boulot en même temps que de distraire les médias !)... il manque juste une chouille d'expérience pro pour piloter l'une des principales économies du monde... Enfin je dis ça, c'est qu'un avis d'expat à 10.000 bornes sous soleil tropical 12 mois sur 12 dont l'argent est planqué chez les chinois très accueillants et très acides à chaque fois qu'on leur parle du communisme en Europe, eux qui se laissent volontiers appeler communistes également...
Charles Dereeper
Sinon, j'ai écrit en 2007 un petit livre sur le sujet ACHETER OU LOUER. Il est en téléchargement gratuit ci-dessous !
Update janvier 2014
Je vais d'abord reproduire un commentaire
Pour le même montant de mensualité (fixe) que ma location (dont le prix a grimpé pour le suivant), j'ai acheté dans le même coin une maison de même surface, sans contraintes de charges inéluctables de copro, et l'ayant acheté 1 million neuf de Francs en 2001, un promoteur m'en propose 1 million d'euros aujourd'hui. Si j'ai perdu un truc, je ne sais pas compter !
Voilà un exemple classique de manipulation de propriétaire qui ne parvient pas à prendre conscience de sa situation. Tout d'abord, à aucun moment, je n'ai jamais écrit qu'acheter un bien en 2001 était défavorable par rapport à la location. Il faut même être stupide pour le penser, vu que de 2001 à 2007, les prix immobiliers ont connu le plus gros boom de l'histoire... J'affirme haut et fort que depuis 2007, à partir de moyennes nationales, il est préférable de louer la plupart du temps. Au delà des moyennes nationales, la France entière sait que le marché immobilier parisien a continué à grimper malgré la crise financière qui a démarré en 2008 et qui s'étale depuis 5 ans.
Je dirais donc deux choses par rapport à ce commentaire de lecteur. Quand on habite Paris, on ne peut pas penser comme un habitant d'un bled paumé ou d'une petite ville de province qui n'a jamais connu d'envolée des prix des m². D'une manière générale, le débat acheter ou louer ne peut pas s'envisager à partir de moyennes de prix, mais uniquement à partir des chiffres sur les villes, les quartiers ou les rues. Chaque situation, chaque zone géographique est unique.
La deuxième chose, c'est de vous rappeler qu'il est difficile de regarder la réalité en face. Ce lecteur me raille un peu, mais il ne parvient pas à voir qu'il pense complètement de travers. Sa situation de 2001 n'a rien à voir avec celle que je décris. L'économie est une matière dynamique. Comme le vin, chaque saison d'origine impacte le résultat final... Depuis 2008, à part à Paris, les pertes engrangées par les propriétaires par rapport aux locataires sont élevées !
Si vous n'avez pas peur du regard des autres, calculez et souvent, vous comprendrez que depuis 2007 / 2008, il vaut mieux : louer, louer, louer, louer, louer, louer... ouh le gros mot à ne pas dire... louer son logement !
Deuxième update
Voici comment on falsifie le débat, sous couvert si j'en lis le slogan sous le logo du site, d'aider monsieur tout le monde à faire de la finance... louer n'a décidément pas la cote auprès de l'establishment... louer est dévalorisé socialement. Louer est la target à abattre. Il est impératif que vous achetiez ! Démonstration...
Si vous tapez la requête Acheter ou louer en 2013 sur google, vous tombez sur cette calculette en choix numéro 1 proposé par google.
Comme vous pouvez le voir en bas à droite, la calculette est réalisée à l'aide d'une banque. Je ne dis pas que toutes les banques sont pourries, mais bon, louer son logement principal n'est pas vraiment une activité qui rapporte en comparaison de celle de pousser les locataires à devenir propriétaire, ce qui un, permet de faire du business en distribuant du crédit, et deux, permet de soutenir les prix immobiliers. Or, rares sont les banques à ne pas posséder des actifs immobiliers...
Qu'est ce qu'on peut lui reprocher à cette calculette ?
En fait, l'erreur principale que commettent une écrasante majorité de candidats à l'achat, cela consiste à comparer deux trucs qui n'ont rien à voir. Par exemple, ils prennent un 50m² à l'achat et comparent avec un 70m² à la location... comme je l'ai montré dans cet article. Et après, ils trouvent un résultat favorable à l'achat. Surprenant non ?
Evidemment, avec 20m² en moins dans l'équation... louer est une erreur !!!... Cette calculette ne cadre pas la surface du bien. Si vous voulez faire un choix sur la base de critères financiers, il est impératif de comparer les loyers et les prix de vente des m² dans la même rue, avec des immeubles de qualité équivalente. C'est marrant parce que cette notion est assimilé par tous les mecs lorsqu'il s'agit de bagnole. Si vous prenez une audi TT avec un moteur de 225ch, tous les mecs comprennent que le moteur 150ch coûte moins cher à l'achat ou à la location (pour les rares qui comprennent pas, au feu rouge suivant, il y en a qui est déjà arrivé et l'autre qui court toujours derrière...). Il ne vient donc presque à personne l'idée de comparer une 225ch avec une 150ch... Mais pour l'immobilier, là, les différences de caractéristiques passent à la trappe sans souci... c'est un truc de mecs, diront les femmes... allez savoir !
Ensuite...
Si vous lisez mon ebook, vous verrez qu'un des facteurs qui différencie l'achat de la location, est la taxe foncière. Dans cette calculette la taxe foncière a sauté ! Est ce insignifiant ? C'est surtout extrêmement favorable aux propriétaires cette manipulation.
Imaginez. Vous payez chaque année pendant 25 ans, la somme de 1200 euros réévaluées avec l'inflation à 2% (en fait, les impôts peuvent progresser plus vite que l'inflation et vous subissez donc un risque non négligeable. Louer son logement vous enlève ce risque d'accélération de la fiscalité). Vous obtenez 38.000 euros de dépenses fiscales. Il faut rapporter cette somme à un bien qui coûte 200.000 euros environ. Nous parlons d'une hausse du prix de vente de 20% pour juste compenser la taxe foncière que les locataires ne règlent pas.
En face, vous prenez le même montant d'argent que vous placez à horizon 25 ans dans un PEA sur des actions à fort dividende à 5%... et je vous laisse imaginer déjà la différence financière énorme rien qu'avec ce petit détail insignifiant qui est comme par hasard favorable à ceux qui veulent devenir propriétaire. C'est juste un oubli, hein ? Ne voyons pas le mal partout...
Qui est derrière cette calculette ? Une association d'intérêt général dont le principal soutien est l'AMF (!!! sans commentaire...) et qui affiche pour but d'éduquer les masses à la finance (peut être qu'on ferait mieux de commencer par éduquer les fonctionnaires avant...hum ! Vu le fric qu'ils fument et leur incapacité à gérer l'économie française, je trouve marrant qu'ils aient de l'ambition pour apprendre aux autres à faire ce qu'ils n'arrivent pas eux même) et une banque... le team habituel en quelque sorte ! Tranquillement ensemble, ils colonisent google avec un pouvoir qu'aucun petit privé dans mon genre ne pourra jamais avoir, pour distiller un message un brin frelaté ! Toujours derrière bien sûr un habillage super propre... le bien être de la collectivité !
Quand je vous dis que tout le système vous pousse à vous aveugler afin que vous vous concentriez uniquement que sur votre choix passionnel, c'est vraiment tout le système, y compris les requêtes google... Ne vous inquiétez pas, achetez les yeux fermés votre logement principal, il ne vous arrivera rien... hihihihi !
Pour finir, question crédibilité personnelle, franchement, je m'en bats les couilles de savoir que des centaines de milliers de français se fassent plumer dans l'immobilier en rêvant de posséder 50m² qu'ils revendront au bout de 7 ans, se faisant arracher financièrement tout en étant persuadés qu'ils font une meilleure affaire que de louer. Je n'ai plus de français que la langue et le passeport. Le débat acheter ou louer est un simple jeu intellectuel qui me distrait depuis 2007. La dérive communiste grossière française depuis 2010 me passionne de moins en moins... et ca fait désormais 5 ans que j'ai déserté...
Mes trois autres articles sur le sujet
10 millions de ménages propriétaires sans emprunt à rembourser !
Acheter son logement principal, bilan des pertes depuis deux ans
Les Français misent massivement sur l’immobilier - ont ils raison ?
Et celui d'il y a deux ans sur acheter ou louer ici :
http://www.objectifeco.com/immobilier/immobilier-physique/acheter-louer/acheter-ou-louer-il-faut-aller-au-dela-de-la-propagande-pour-ne-pas-se-faire-plumer.html
