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Tanguy CARADEC

Tanguy CARADEC

Je suis investisseur et blogueur, à la fois passionné de l’investissement et curieux du fonctionnement de notre monde moderne.  A l’age de 16 ans, j’ouvre mon premier PEA au Credit Mutuel, placé sur un fonds indiciel CAC 40. Coup de chance, en 1 an le gain est de près de 50%. Depuis, je sais que l’on peut gagner en bourse… j’apprendrai plus tard que l’on peut aussi perdre.

4 ans plus tard, je commence des études en école de commerce, à l’ESSEC et je cherche un investissement pour financer en partie mes études (qui coutent cher à mes parents). Le rendement des actions est depuis plusieurs années supérieur à 10% par an (nous sommes en 1999) et je réfléchis à faire un prêt étudiant à 4% pour le placer sur les marchés actions. Au même moment, je tombe sur une offre de la Société Générale proposant un produit garantissant (croyais je à l’époque, en fait un produit structuré), sauf accident exceptionnel, un rendement de 40% sur 3 ans. Ni une, ni deux, je vais ouvrir un compte à la Société Générale, emprunte le maximum possible et soucrit au placement en récupérant au passage la différence sur mon compte. Le placement devant à échéance rembourser 100% de mon prêt et de ses intérêts. Mais je comprends plus tard que je parie au pire moment, nous sommes en pleine bulle internet et le placement soi-disant garanti sera en fait une grosse perte étant investi entièrement en actions.

A la sortie de l’école, mes premiers salaires contribuent à rembourser mon prêt étudiant et je fais une pause dans mes investissements. Puis le prêt soldé, je m’intéresse de nouveau à la bourse en particulier à l’analyse technique, mais aussi aux turbos, sans grand succès. je dois remettre en question l’enseignement que j’ai reçu et décide d’apprendre à investir. A force de lire et d’apprendre auprès de mes mentors, je finis par comprendre plusieurs lecons essentielles pour réussir ses investissements. J’ ai diversifié mes investissements avec l’ immobilier et l’ or, et je peux envisager à présent de devenir libre financièrement sans travailler jusqu’à 65 ans.

Mon objectif est de continuer à développer mon patrimoine ainsi que de partager mon expérience pour vous aidez à vous aussi investir et devenir libre.

Tanguy Caradec

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Pourquoi investir en viager va devenir de plus en plus rentable ?

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Nous allons parler d’investissement en viager

Une fois n’est pas coutume, pour gagner de l’argent, il faut savoir sortir des sentiers battus. Et je pense qu’il s’agit d’une forme d’investissement qui sera de plus en plus intéressante pour les acheteurs. Et pour une raison très simple: l’offre de biens en vente va continuer à se développer alors que les acheteurs vont rester frileux. Cela va créer un déséquilibre qui donnera un pouvoir de négociation élevé aux acheteurs et donc leur permettre de faire de bons investissements.

Mais tout d’abord, qu’est ce qu’investir en viager ?

Le viager permet à des personnes âgées propriétaires de leur logement de transformer en trésorerie une partie de leur capital immobilisé. En clair, le viager s’adresse à des personnes qui ont du capital immobilier mais qui manquent de cash. A l’inverse, investir en viager permet à des investisseurs de se créer un capital immobilier à moindre coût.

Voyons à présent pourquoi ce marché va se développer dans les prochaines années

  • Des seniors de plus en plus nombreux…
    Nombre de personnes agees de plus de 75 ans previsions INSEE
    Premier point évident, le nombre de personnes âgées va croître. Selon les prévisions de l’INSEE, la population âgée de plus de 75 ans va doubler entre 2010 et 2050. Il s’agit également de la fraction de la population qui est le plus souvent propriétaire de son logement.Proportion de menages proprietaires d au moins un logement selon l ageCes personnes âgées resteront majoritairement propriétaires de leur résidence principale. La proportion de propriétaires augmente avec l’âge de la personne de référence mais décline après 70 ans. Ainsi 73 % des ménages retraités sont propriétaires de leur résidence principale contre seulement 56 % pour l’ensemble des ménages d’après l’INSEE. Par ailleurs, comme la moyenne des Français, le patrimoine immobilier représente la majorité du patrimoine des ménages retraités soit 66%
  • … à la recherche de revenus supplémentaires
    Durée de vie moyenne en France 2050L’allongement de l’espérance de vie va mécaniquement compliquer la situation financière des personnes âgées. D’abord parce que le temps à la retraite sera mécaniquement plus long. L’INED prévoit que l’espérance de vie moyennne passera ainsi de 82 ans en 2015 à 87 ans en 2050.
  • De plus le niveau de dépenses augmente significativement dès que les personnes âgées entrent en dépendance. Il existe plusieurs études sur le coût de la dépendance. Deux postes sont en forte augmentation: la santé et le logement. L’entrée en maison de retraite entraine en effet une forte augmentation des charges pour une personne agée. Ce qui fait dire que le viager n’est ni plus ni moins qu’une partie de la réponse au problème des retraites !

Des avantages bien compris par les vendeurs..

  • Le premier avantage évident pour un propriétaire âgé est est de monétiser son capital immobilier pour compléter son cash.
    Prenons un exemple concret. Dans le cas de la vente en viager occupé, l’acheteur va verser une somme appelée bouquet au moment de la vente. Négociable, ce montant peut-être de l’ordre de 30% de la valeur du bien. Le vendeur récupère donc immédiatement du cash.

    De plus, l’acheteur s’engage le plus souvent à verser une rente chaque mois que le vendeur va toucher jusqu’à son décès. Un vrai complément de revenu utile pour la retraite ! C’est ce qui me fait penser que cette solution devrait se développer car les personnes âgées auront besoin d’un complément de revenu.
  • Le second avantage est que le viager lui permet de continuer à habiter chez lui. D’après l’INSEE80 % des personnes âgées souhaitent rester à domicile le plus longtemps possible. Les familles y sont généralement favorables, non seulement pour des raisons affectives, mais également pour des raisons économiques. Les différentes études semblent montrer que le reste à charge supporté par les familles est très inférieur à domicile, essentiellement parce que les aidants familiaux assurent une part importante de la prise en charge.
  • En conséquence le marché du viager devrait fortement croître. Selon la chambre des notaires, le viager devrait passer de 0,5% en 2012 à 4% des transactions immobilières en 2027 soit une multiplication par 8 en 15 ans !

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les acheteurs restent frileux

  • D’abord la vente en viager est associé à la mort. Précisons qu’il ne s’agit pas de spéculer sur la mort d’une personne mais qu’il s’agit en fait d’un échange de bons procédés entre un apporteur de liquidité et un propriétaire qui souhaite vendre son bien.
  • De plus, il existe un aléas. Tout le monde a entendu parler du notaire de Jeanne Calment qui avait acheté son logement en viager mais qui est décédé avant la célèbre centenaire ! Or cette situation est exceptionnelle. Nous verrons d’ailleurs que ce risque peut être complètement annulé !
  • Enfin, le viager demande un peu de calcul. Il faut estimer la valeur du bien comme dans l’achat de tout bien immobilier mais aussi estimer le bouquet, la rente et l’espérance de vie. Mais il ne s’agit pas d’un modèle complexe ou une analyse financière du niveau de l’investisseur français. Plutôt d’une règle de trois !

Pourtant, l’achat en viager peut tout à fait être un bon investissement

  • Tout d’abord, la vente se fait en dehors du circuit bancaire. Vous n’avez donc aucun frais à payer à la banque, c’est le vendeur qui vous accorde le crédit
  • La mise de départ (ou bouquet) est limité à une fraction de la valeur du bien. Vous devenez donc propriétaire d’un bien en étalant son paiement sur une longue période
  • Ensuite il n’y a pas de risque locatif. Dans le cas du viager occupé, c’est le vendeur qui continue d’occuper son logement. Cela élimine également les risques de dégradation car l’occupant continue à entretenir son bien
  • Vous ne percevez pas de loyer donc vous ne payez pas d’impôts
  • Enfin, il y a actuellement 3 fois plus de vendeurs que d’acheteurs. Cette moyenne cache des disparités. Le rapport tend à s’équilibrer à Paris ou dans le Sud-Est. Par contre il devient très favorable à l’acheteur dans les zones rurales peu recherchées.

Reste à mutualiser le risque de longévité pour investir en viager.

Pour cela, il suffit d’acheter seul (ou à plusieurs) plusieurs biens. Il sera donc préférable d’acheter plusieurs petits biens qu’un seul grand bien. Il peut y a voir un risque de longévité exceptionnel sur une bien mais sur un grand nombre de biens, la statistique fera que la longévité constatée sera moyenne. Annulant ainsi l’aléas pour investir en viager. Un autre dispositif plus accessible existe, je vous en reparlerais prochainement…

En conclusion, voici deux vidéos qui répondent aux questions courantes sur le viager





Bons investissements

Sources:
Les graphiques interactifs de l INED
Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées
Population par groupe d’age, prévisions de l’Insee
Etude de la DRESS
Le patrimoine immobilier des retraités


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