Je vais être très franc avec vous : je suis persuadé que 99,9% des problèmes que les propriétaires ont avec leurs locataires, viennent en réalité du propriétaire ou du gestionnaire.
Oui, j'entends déjà certains d'entre vous me dire que c'est un scandale, mais d'après mon expérience, la plupart des histoires d'impayés, de dégradation et de mauvaises relations dont j'entends parler, sont le résultat d'une approche inadaptée du propriétaire. Je me compte bien entendu dans le lot et les rares problèmes que j'ai pu avoir en gestion locative n'ont été que la conséquence de quelque chose que je n'ai pas fait correctement... on apprend toujours de ses erreurs.
Avec cette liste des 9 meilleurs façons d'avoir des problèmes, je veux partager avec vous mon expérience du sujet brûlant de la gestion locative, et ceci afin de réduire le stress et les conflits avec vos locataires de manière significative.
C'est parti !
1) Soyez très souples sur le paiement des loyers
Surtout ne vous inquiétez pas, vos locataires paieront bientôt. Ils ont des factures à payer, d'importants voyages à effectuer, et des écrans plats à acheter. Pourquoi s'inquiéter pour les retards de loyers ? Après tout, il viendra bientôt ! Ou peut-être pas ! Effectivement, il suffit de laisser votre locataire payer quand il le souhaite et vous serez alors le meilleur propriétaire de la région. Après tout, personne n'aime vraiment les propriétaires qui appliquent les règles.
Non, sérieusement : Les laisser s'en tirer avec un paiement tardif vous conduira très bientôt à ne plus être payé, à terminer avec un logement saccagé, et bien pire encore.
2) Ne réglez pas les problèmes de vos locataires
Un appartement ou un immeuble restent coûteux à réparer, et si vous utilisez tous les loyers durement gagnés pour boucher les fuites et améliorer le confort de vos locataires, il ne vous restera pas assez d'argent pour votre nouvelle voiture. De toute façon, l'eau coule toujours vers le bas, elle finira bien par trouver son chemin vers le sol. Si votre locataire n'est pas content, évitez de répondre au téléphone.
Non, sérieusement : En ne réglant pas les problèmes de maintenance de vos logements, vous leur donnez une excellente raison de ne pas vous payer les loyers dus. Qui accepterait de payer 100% du prix d'une chambre d'hôtel si la baignoire fuit, le chauffage et la TV ne fonctionnent pas ! Soyons cohérent...
3) Laisser les bricoleurs du dimanche réparer vos biens
Si vraiment vous craquez et que vous devez faire des travaux, alors n'embauchez surtout pas des professionnels. Ils sont beaucoup trop chers. Préférez votre cousin Paul qu'on appelle Mac Gyver. Il pourra réparer les fuites avec un peu de scotch et du chewing-gum. Il pourra intervenir auprès de vos locataires et vous fera économiser beaucoup d'argent. Quel intérêt de faire appel à des pros, la facture sera sévère !
Non, sérieusement : Ne laissez jamais des bricoleurs du dimanche faire des travaux dans votre locatif, progressivement, votre bien perdra en qualité, ça risque de ne pas tenir dans le temps et les locataires le verrons. Faire appel à des professionnels reconnus valorisera vos logements, à la vente comme à la location, même si la facture est plus élevée. Il existera toujours des défauts, même avec des pros, mais vous y gagnerez sur le long terme en particulier si vous corrigez ces défauts !
4) Ne louez pas à certains types de locataires
Vous n'aimez pas certaines catégories de locataires, alors pourquoi vous forcer ? Il suffit de dire non.
Vous avez le pouvoir, c'est vous qui fixez les règles. Si vous voulez trier vos locataires dans vos logements, alors soyez transparent à propos de vos préjugés et marquez le noir sur blanc.
Non, sérieusement : La loi interdit toute discrimination, et l'expérience montre que dans toutes les populations, y compris les plus pauvres, il y a des personnes honnêtes et sérieuses. Bien entendu, après les visites, vous pouvez avoir un meilleur feeling avec certains locataires que d'autres. A ce moment là, n'entrez pas dans les détails sur les raisons pour lesquels vous n'avez pas sélectionné quelqu'un et trouvez des raisons légitimes : quelqu'un a déposé son dossier avant vous, etc...
5) Surtout ne communiquez pas avec votre locataire
La communication, ce n'est pas votre point fort, ce n'est pas très grave puisque les choses ont tendance à se régler par elles-mêmes. Si votre locataire appelle pour un soucis sur le logement et que vous répondez, ils vont commencer à devenir exigeants. En répondant systématiquement à leurs plaintes, vous les habituez à vous appeler pour un oui ou pour un non !
Non, sérieusement : Ne pas communiquer ou refuser de répondre aux problèmes de vos locataires vous conduira très certainement au conflit avec vos locataires. Communiquez régulièrement avec eux, soyez réactif en cas de problème, c'est important, ils ne pourront rien vous reprocher si tout est réglé rapidement. Mes seuls conflits avec des locataires résultaient d'un manque de réactivité face à un problème urgent (chauffage, TV, sécurité...)
6) Vous êtes le patron des lieux, pas vrai ?
Pourquoi s'embêter à prévenir pour entrer dans « VOTRE » logement ? Il suffit d'entrer quand vous voulez. S'ils ont un problème avec cela, ils sont libres de partir. Si vous voulez être plus sympa, vous pouvez frapper avant d'entrer, mais sans prévenir bien sûr, ça leur permettrait de prendre le temps de cacher toutes activités illicites. Il suffira alors de faire un peu de chantage, et comme le chantage fonctionne mieux avec des preuves, n'oubliez surtout pas votre appareil photo !
Non, sérieusement : Votre locataire est chez lui dès le moment ou le bail est signé, et refuser ce principe de base vous conduira très certainement à un conflit avec lui, d'autant que si tout se passe bien, la discrétion est de mise pour le propriétaire.
7) Pas besoin de contrat, une poignée de main suffira !
Paperasserie ... pouah! Qui en a besoin réellement ?
La paperasserie est juste un moyen pour les avocats et les agences de tenter de s'enrichir sur votre dos. Evitez donc tous les documents, une bonne poignée de main virile suffira, une parole est une parole.
Autre avantage, sans document, toute sorte de responsabilité est oubliée, et vous ne pourrez jamais être poursuivi ! Non ?
Non, sérieusement : Il est important de tout faire dans les règles en terme de contrat de bail, d'état des lieux et d'autres documents. Mieux vaut en faire ou en demander trop, car une fois votre locataire en place, il sera difficile de revenir dessus et en général, quand tout est écrit, tout se passe plutôt bien.
8) Ne passez pas par une agence de gestion locative
Passer par une agence de gestion locative que l'on paie à ne rien faire n'est qu'une perte de temps et d'argent. Vous pouvez tout faire par vous même et conserver les honoraires pour autre chose de plus utile.
Non, sérieusement : Passez par une agence pour la gestion locative permet d'éviter les problèmes d'impayés et permet d'avoir une équipe formée à la négociation en cas de conflit avec le locataire. Bien évidemment, il est important de sélectionner les meilleurs agences et ce n'est ni une question de taille, ni une question de marque : c'est une question de personne.
9) Expulsion Facile et rapide
Parfois, vous n'avez qu'une envie : changer de locataire parce qu'il vous fait des misères. En revanche, une expulsion peut coûter cher et prendre des mois. J'ai donc une bien meilleure solution pour vous: il suffit de changer les serrures lorsque le locataire est parti ou d'envoyer une équipe pour couper le courant et casser les toilettes ! Simple et efficace, ce qui vous évite de longues procédures.
Non, sérieusement : La loi est très claire sur ce point et les méthodes de voyou ne sont pas acceptables. L'idéal en cas de problème c'est la négociation ou bien la justice. Ne vous faites pas justice vous-même, il est de loin préférable de perdre 2 ans de loyers.
Conclusion : Soyons réalistes
Espérons que vous aurez compris le ton de cet article, l'objectif était de vous démontrer d'une manière drôle et absurde la responsabilité des propriétaires dans les problèmes qu'ils peuvent avoir à régler. Il existe bien entendu des mauvais propriétaires, des marchands de sommeil, qui donnent mauvaise presse à tous les autres.
Soyez convaincus que si vous offrez un logement à un prix cohérent, adapté au marché, que vous traitez vos locataires avec respect, comme des clients et que vous gérez les problèmes avec bon sens et réactivité, vous n'aurez rien à craindre de vos locataires.
" Apprenez à gérer votre parc immobilier comme une entreprise !"
" Soyez juste ! "
" Essayer sans cesse d'améliorer vos compétences d'investisseur ! "
Etienne BROIS
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L'auteur de ce blog est Conseil Indépendant en Gestion de Patrimoine sur Angers. Ex-ingénieur à l'international, il aide ses clients à construire leur avenir financier en leur proposant des solutions originales taillées sur mesure comme l'investissement dans des immeubles de rapport par exemple. A travers ce blog, il vous propose de vous livrer sa vision, ses secrets et de vous faire profiter de son expérience pour gagner en liberté et ainsi maîtriser votre temps.
http://www.independancefinanciere.fr/
Les 9 meilleurs moyens pour avoir des problèmes avec vos locataires !
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