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Paul Sarrazin

Paul Sarrazin

Je m’appelle Paul, j’ai 37 ans et je suis fonctionnaire.

Je vis en couple et suis papa de deux jeunes enfants, un garçon et une fille.

Depuis quelques années, ma compagne et moi-même avons accumulé une modeste expérience dans les domaines de l’immobilier et de l’investissement et c’est tout l’objet de ce blog que de vous faire partager celle-ci.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires dans la région normande de notre maison et de 6 lots qui nous rapportent environ 2500 euros mensuels. Enfin, quand je dis « nous sommes propriétaires », c’est surtout la banque.

Mon objectif n’est pas de devenir votre gourou mais de vous faire un retour de nos aventures (et mésaventures).

Comme vous vous en apercevrez vous-mêmes, au fil du temps, notre démarche a été de plus en plus construite et réfléchie.

Au départ, notre seul objectif était de posséder notre chez-nous : rien de très original.

Puis, nous avons développé un goût pour la chose immobilière le jour où, ayant accumulé un peu d’épargne, on s’est dit « bon, et maintenant, qu’est-ce qu’on fait, on laisse cet argent dormir à la banque ou on vise un peu mieux ? »

Ma compagne travaillant dans l’immobilier, nous nous sommes dits que c’était la solution la plus évidente.

Ce n’est qu’au bout de 4 opérations positives (je sais, on est un peu long à la détente) que je me suis dit qu’il fallait creuser davantage la question.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de 6 lots générant un revenu de 2550 euros par mois.

Finalement, après avoir lu pas mal de livres, blogs, sites, revues… et échangé avec des investisseurs et des « professionnels de l’immobilier », un collègue m’a demandé un jour pourquoi je ne livrais pas notre expérience sur le Net.

D’abord un peu dubitatif, je me suis dit « pourquoi pas, si cela permet à d’autres personnes d’avancer plus vite dans leurs réflexions ».

Voilà donc l’objet de ce blog : vous proposer une méthode afin de construire votre patrimoine et vous enrichir (matériellement et intellectuellement, j’insiste sur ce point), vous faire partager nos réussites comme nos échecs afin que vous évitiez les pièges pour être aussi efficaces que nous l’avons été, si ce n’est plus.

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COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SANS ARGENT ?

Audience de l'article : 2861 lectures
Nombre de commentaires : 2 réactions
Comment investir dans l’immobilier sans argent ? Si vous le saviez, çà fait longtemps que vous vous seriez lancé ! Parce que vous avez une âme d’investisseur. Et un mental de guerrier. Cela au moins vous le savez depuis longtemps.

Vous vous êtes beaucoup informés sur l’investissement immobilier, avez lu plein d’articles, regardé des vidéos sur Youtube, ingurgité des bouquins voire participé à des séminaires et/ou acheté des formations pour les plus motivés d’entre vous.

Vous êtes prêt à vous lancer et partez à la recherche du premier bien de votre vie d’investisseur.

La chance du débutant. Vous trouvez et négociez – avec peu d’assurance certes mais négociez quand même – un bien qui correspond à vos critères.

Seulement il y a un hic. Et le hic, c’est le financement.



Après vous avoir écouté poliment, votre banquier vous a dit non. Un deuxième banquier vous a dit non. Puis un troisième.

« Un courtier, voilà la solution ! C’est son job de trouver des moyens de me financer. » Voilà ce que vous vous dites. Mais, le résultat est le même : niet !

Adieu, rêve de rente voire d’indépendance financière.

A moins que…

comment investir dans l'immobilier sans argent

Comment investir dans l’immobilier sans argent

  • INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SANS ARGENT ? SOYEZ ASTUCIEUX !

Une alternative existe, certes méconnue mais bien réelle.

Reprenons les choses dans l’ordre. Quand vous allez voir un banquier ou un courtier, son attention va se focaliser sur des critères qu’il juge indispensable pour vous prêter de l’argent : votre boulot (CDD, intérim, CDI, statut…), vos ressources (niveau, fréquence, régularité) et votre épargne ou, autrement dit, votre potentiel apport.

Si pour votre travail, cela dépend de vous et du marché, vous pouvez agir pour améliorer vos ressources et votre apport.

Concernant vos ressources, de multiples possibilités s’offrent à vous. Jetez un œil à ce type de blog : ABCArgentOptimiser son budget ou Empocher.net. Vous y découvrirez de nombreuses pistes pour arrondir vos fins de mois.

Vous pouvez également améliorer votre rémunération grâce à l’immobilier même si vous n’avez pas d’argent. J’en ai parlé dans cet article sur les compléments de revenu.

Quid à présent de votre apport ? Si vous avez du mal à joindre les deux bouts, c’est sûr que vous constituer un apport de plusieurs milliers d’euros va être compliqué.

Compliqué mais pas impossible.

Une solution existe : vous achetez puis revendez de l’immobilier en faisant à chaque fois une plus-value. C’est ce qu’on appelle l’achat revente.

Evidemment si vous n’avez pas (trop) d’argent, il faudra commencer petit. Pourquoi pas un  petit appartement ou une vieille bâtisse ?

  • CONSTITUEZ VOUS UN APPORT AVANT D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Misez sur un bien qui dispose d’un potentiel inexploité. Certains appellent cela des « anomalies de marché ». Ce sont des biens anormalement « décotés » pour de multiples raisons : le vendeur est pressé et brade son bien, les travaux sont importants, l’agence chargée de l’estimation s’est « ratée » et les vendeurs ne sont pas de la région (je vous assure que cela arrive, je l’ai déjà vécu), l’acquisition présente un risque (contentieux en cours ou locataire qui ne paie plus son loyer par exemple)… Pour les boursicoteurs, c’est un peu la technique de Warren Buffett appliqué à l’immobilier.

Il vous faudra deux qualités : de la perspicacité pour identifier ces anomalies et du courage pour vous aventurer là où les autres estiment que le risque est trop important.

Deux moments clés doivent retenir votre attention : l’achat et la revente. Oui, je sais ce n’est pas très original. Mais voyons dans le détail pourquoi.

Vous connaissez l’expression « les bonnes affaires se font à l’achat ». Hé bien, c’est loin d’être faux. Il vous faudra négocier serré sauf à avoir un gros coup de chance. Faites une estimation large des travaux. Croyez-moi il en y a souvent plus que ce que l’on s’était dit au départ. ET CASSEZ LES PRIX ! J’en ai déjà parlé plus en détail dans cet article.

investir sans argent



Pour la revente, présentez un bien impeccable, propre, tendance. Le genre qui déclenche le fameux « coup de coeur » chez les acquéreurs. Pensez évidemment à la déco mais aussi à une cuisine fonctionnelle et moderne. Même chose pour la salle de bain.

Voyez cet exemple que je viens de trouver :




Ce que le commun des mortels voit dans cette annonce : un truc bancale, avec des toilettes communes et même pas sûr en plus : la copro a-t-elle réellement donné son accord pour l’eau ?

Ce que VOUS y voyez : une sacrée opportunité. Dans ce secteur, le prix au mètre carré est en principe au moins le double. Pour les toilettes, un sanibroyeur pourrait être une solution. Il faudra juste maîtriser le coût des travaux. A première vue, on peut l’estimer à environ 10 000 euros. Evidemment, plus vous mettrez la main à la pâte, plus votre plus-value sera importante. Une revente aux alentours des 55 000 euros sera facile à réaliser. Plus si vous êtes patient. Voilà comment investir dans l’immobilier sans argent. Parce que un budget de 35 000 à trouver, ce n’est pas insurmontable.

  • TAXE SUR LA PLUS-VALUE… ET EXEMPTIONS DE TAXE

Vous allez me dire « mais si je fais une plus-value, je vais devoir payer une taxe ? »

Exact, si vous revendez rapidement, la taxe représentera même  34,5 % du montant de la plus-value. C’est du brutal ! Et démotivant pour les gens qui veulent réhabiliter des logements dans un pays qui, paraît-il, en manque cruellement. Enfin, c’est un vaste débat…

Ceci dit vous pouvez échapper à cette taxe si le logement est votre domicile.

Autre façon d’échapper à l’assommoir fiscal : vendre un bien immobilier dont la valeur n’excède pas 15 000 euros. Ce sera le cas par exemple pour un parking.

Pour vous informer sur les autres exceptions, rendez-vous sur le site de La finance pour tous.

  • COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER SANS ARGENT : EN RÉSUMÉ

Vous commencez par acheter petit, disons un bien à moins de 30 000 euros. Vous allez me rétorquer « oui mais justement je ne les aie pas les 30 000 euros. »

Si vous n’avez pas cette somme, essayez de l’emprunter à un membre de votre famille ou à des amis. Ou pourquoi pas solliciter un prêt à la consommation auprès de la banque ? C’est une pratique plus courante qu’on ne le pense.

Vous revendez ensuite votre bien 40 000 euros. Si vous habitez dedans, aucune taxe à régler, soit 10 000 euros de gagnés.

L’année suivante, retournez voir un courtier. Vous aurez un apport de 10 000 euros, ce qui constitue un argument de taille pour obtenir un prêt. Renouvelez alors l’opération. Vous ferez grossir votre magot de la sorte. Et vous vous souviendrez bientôt de l’époque où vous vous échiniez à trouver une solution pour investir dans l’immobilier sans argent.

Attention néanmoins à ne pas tomber sous le coup de la réglementation de marchand de biens.

L’administration fiscale est de plus en plus regardante sur le sujet. Deux critères sont à prendre en compte : l’exercice habituel (évitez de faire plus d’une ou deux opérations par an) et l’optique spéculative (soit l’intention dès l’achat de revendre pour faire une plus-value, plus difficile à caractériser).

Le risque est alors de se voir appliquer la fiscalité du marchand de biens qui est encore plus lourde. Voyez cet article qui permet de comparer le régime du particulier et du marchand de biens.

Voilà.

Bon, je sens encore une pointe de scepticisme chez vous. Le mieux est donc de passer aux travaux pratiques.

 

  • DEUX EXEMPLES VALENT MIEUX QU’UN

Comme beaucoup de Français, ma compagne et moi avons commencé par acheter notre résidence principale en 2005 / 2006. L’investissement immobilier nous est tombés dessus par hasard suite à l’obligation de vendre la maison que nous avions fait construire à Pont de l’Arche dans l’Eure. En 2009, j’obtiens une mutation à Caen (14) donc on met en vente la maison. La suite ? J’en ai parlé dans cette vidéo. On a réalisé (presque involontairement il faut être honnête) plus de 50 000 euros de plus-value, et ce en 3 ans.

Certains esprits chagrins m’ont alors dit que nous avions eu de la chance. Celle que l’on attribue aux débutants, comme je l’évoquais plus haut.

Sauf qu’on a « remis le couvert » : une maison complètement délabrée achetée en 2007 et revendue en 2011 avec, cette fois, une plus-value de plus de 15 000 euros. J’en ai parlé ici, si vous souhaitez avoir les détails.

Ce qui nous fait un petit pactole de 65 000 euros… Et encore, à chaque fois on a du payé une taxe sur les plus-values. Sans cette taxe, la somme aurait davantage tourné dans les 100 000 euros. Bon, comme je le dis souvent, çà ne sert à rien de se faire du mal.

Qu’avons-nous fait de cette somme ? Hé bien, on ne l’a pas investi à proprement parler. On a acheté une vieille bâtisse dans le Bessin, entre Caen et Bayeux.

immobilier sans argentRassurez-vous, on l’a retapée. Totalement.

Pourquoi ? Parce que çà faisait un moment qu’on rêvait de s’acheter une de ses grandes demeures en pierre blanche. Mais, avec nos salaires respectifs (4000 euros en tout), les banques ne nous auraient que difficilement accordé un prêt pour faire l’acquisition de ce type de maison qui coûte aujourd’hui dans les 300 000 euros.

On a donc contracté un prêt de 137 000 euros pour acheter cette vieille bâtisse et utilisé les 65 000 euros pour retaper notre maison. Voilà le résultat aujourd’hui.

comment investir dans l'immobilier sans argent
En conclusion, il n’y pas que les banques pour vous financer ou vous permettre de mettre la main sur des biens immobiliers dans un premier temps inaccessible. Je vous ai livré ici une méthode original pour investir dans l’immobilier sans argent. Il en existe d’autres.

Cette stratégie se révèle particulièrement redoutable pendant les périodes de hausse des prix de l’immobilier. Ce qui n’est pas le cas ces dernières années, j’en conviens. Mais, la chose reste possible. Surtout pour les audacieux 								</div>
													
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2 Commentaires

  • Lien vers le commentaire titi lundi, 30 mai 2016 11:07 Posté par zetiti

    Le seul conseil que je vois, en fait, c'est : "emprunter de l'argent à de la famille ou des amis" pour mettre le pied à l'étrier : meilleur moyen de se brouiller durablement en cas de plantage. Ou mieux, faites un prêt à la consommation (ca me la coupe celle là).
    Les autres stratégies (prendre le risque de se retrouver avec un paquet de problèmes en guise de biens immobiliers parce que le travaux sont bcp plus cher que prévus ou irréalisable ou avoir de la chance et tomber sur un bien très en dessous de la cote) ne sont pas des conseils à mon sens.
    Je ne partage par votre point de vue, un peu léger, sur le risque de requalification en marchant de biens qui est, à mon sens plus important que vous ne le laisser supposer et ne se limite pas à votre analyse juridique rapide.

    Outre bien sûr la chronologie hyper favorable des exemples présentés (j'attends toujours la même chose pour un bien acheté, par exemple en 2008 / début 2009 et revendu maintenant), et le temps énorme qu'il faut consacrer à cette activité (entre les recherches de bien, la consultation des partenaires financiers, les travaux et les opérations de revente), on se demande si le jeu en vaut vraiment la chandelle (surtout que dans ce monde merveilleux, les artisans ne font jamais défaut, ne sont jamais en retard et ne font jamais un travail de cochon). Et puis il ne faut pas oublier que, pendant le temps des travaux, il faut rembourser le prêt.

    Et les exemples que vous donnez ne correspondent en rien au sujet de l'article : on n'y parle jamais d'achat revente de bien dans l'année mais, d'une part d'une résidence principale et d'autre part d'un bien conservé et mis en location pendant 3 ans (pile poil le temps qu'il faut pour conserver l'avantage fiscal du déficit foncier c'est merveilleux).
    Je ne vois pas le rapport. Au final, ce que je retiens c'est que pour que ca marche, il faut un bien tellement décoté qu'une fois qu'on l'a acheté il faut pouvoir, si on arrive à le revendre, payer le notaire et payer l'agence (à l'achat), régler les factures de travaux, le coût du prêt, les frais de remboursement anticipé de la banque, de mainlevé hypothécaire et les taxes sur les plus values et seulement après on commence à gagner de l'argent. C'est sûr que quand l'immo prenait 10% par an c'était plus facile... A part faire du démembrement et revendre par lot (mais du coup difficile d'échapper à la requalification en marchant de bien) ca me parait pratiquement impossible, tout simplement...

  • Lien vers le commentaire DE PRINCE mercredi, 25 mai 2016 04:10 Posté par geekofrun

    L'article fait "un peu" conseil de la ménagère ...
    On est loin de l'objectif eco initial.