La loi Pinel est plus que jamais d’actualité en matière d’investissement immobilier
Ce dispositif y a été pour quelque chose quant à la progression des ventes de logements neufs au premier trimestre 2015. Selon la la Fédération des promoteurs immobiliers, la hausse s'élève à 10.4% de moyenne. 6 investisseurs sur 10 seraient des investisseurs privés d'après l'agence. Le gouvernement aurait mis en place ces nouvelles règles depuis le 1er janvier 2015 pour relancer le marché de l'immobilier neuf et les constructions.
Mais comment expliquer un tel succès ? Est ce que ça vaut le coût d'opter pour cette mesure, ou est ce un simple écran de fumée ?
Tout d'abord, il faut bien comprendre que la loi Pinel est en quelque sorte une version plus "light" du dispositif Duflot. Rappel avec Duflot, il fallait louer au minimum 9 ans pour pouvoir bénéficier de 18% de réduction d'impôts. Avec la loi Pinel, on aura plus de possibilités en matière de durée de location. Autre avantage, l’investisseur peut louer à un ascendant ou un descendant donc par exemple à des parents ou à des enfants.
| Durée de location |
Remise d'impôts allouée |
| 6 ans |
12 % |
| 9 ans |
18 % |
| 12 ans |
21 % |
Défiscaliser avec la loi Pinel, comment ça se passe ?
Voici un tableau que j'ai réalisé qui vous présente les avantages financiers de Pinel
| Défiscaliser avec Pinel : les modalités |
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| Montant d'investissment maximal 300 000€ pour 2 logements / Plafond de 5 500€ par m² |
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| Taux de réduction |
12% |
18% |
21% |
| Durée |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
| Economies |
36 000 € |
54 000 € |
63 000 € |
Il faut savoir que vous pouvez prolonger l’engagement initial de location de 6 ou 9 ans par une ou deux périodes de 3 ans.
Dans le cas où l’engagement de départ est de 6 ans, l’investisseur bénéfice de 6 % pour la première prolongation de 3 ans et 3 % pour la seconde.
Si l’engagement est de 9 ans, il bénéficie de 3% pour l'unique prolongation de 3 ans.
Les investisseurs peuvent aussi prétendre au dispositif Pinel lors de l’achat de SCPI et avoir droit à une réduction d’impôt calculée sur 100 % du montant brut, et non sur 95 % comme c’était le cas sous Duflot.
Des avantages mais également des inconvénients !
Il serait simpliste de se contenter des facteurs positifs pour estimer un rendement global de l’investissement immobilier PINEL.
L’acheteur devra bien prendre en compte tous les aspects délicats, toutes les précautions, liés à l'investissement immobilier, à savoir :
- Rechercher un locataire et engager des frais de gestion pour trouver un ou plusiseurs locataires (frais d’agence immobilière)
- Assumer le Turn over des locataires, les risques d’impayés et les retards de paiement ;
- Rénover et entretenir régulièrement le bien immobilier afin de maintenir la valeur patrimonial de l’investissement
- Payer les impôts et taxe foncière, or ils augmentent chaque année
- Payer les frais de copropriété, (s'il s'agit d'un appartement)
Toutes ces charges peuvent nuire à la rentabilité nette de votre investissment. Il faut donc prévoir une rentabilité élevé dès le déapart afin de limiter les risques que peuvent présenter tous ces aléas. Un constat que partage un bon nombre d'experts. Selon eux, "L’investisseur immobilier doit rechercher un rendement brut compris entre 5,5% et 7% pour justifier d’investir en loi PINEL. Mais attention, dans une période de remontée des taux d’intérêt, le rendement exigé devra être supérieur et les risques de baisse de la valeur de l’immobilier locatif est très important".
Alors, faut-il investir en Pinel ou pas ?
Les avis sur ce type d’investissement locatif sont mitigés. Il ne faut réaliser qu’investir en Pinel est un engagement à long terme. De plus, on est exposé de plein fouet aux risques du marché immobilier. Il est impératif de faire preuve de patiente, de choisir méticuleusement l’emplacement et la taille du bien, sans négliger le fait d'obtenir un prix compétitif. Des contraintes que semblent avoir surmonté certains investisseurs en 2015. Ils ont apprécié de pouvoir être flexible sur la durée de location.
Mais encore une fois, attention, le capital de départ n’est pas garanti si vous revendez votre bien. Les promoteurs ont pour la plupart bien intégré que leurs clients disposent d’un avantage fiscal significatif, leur permettant de gonfler leurs prix. Il en résulte :
- un rapport locatif souvent trop faible
- un risque de perte en capital à la revente du bien au terme de l’avantage fiscal
Investir en Pinel peut être intéressant, à condition de prendre au préalable toutes les précautions nécessaires.
