Dans cet article, nous allons décrypter pour vous les avantages bien sûr, mais surtout les inconvénients et les risques des SCPI qui sont souvent liés à la difficulté de revente des parts sur le marché secondaire. Nous verrons également que les SCPI fiscales sont à proscrire. Enfin, nous vous proposerons une alternative fiable à la détention en direct des SCPI.
Qu’est qu’une SCPI ?
Je serai très concis sur cette partie; vous trouverez de la documentation en abondance sur internet, je n’aurai pas de valeur ajoutée à revenir dessus. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’une SCPI est une structure d’investissement de placement collectif qui achète et gère un patrimoine immobilier. La SCPI collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses « associés », les porteurs de parts de SCPI.Quels sont les avantages ?
En synthèse, voici une liste des principaux :- Mutualisation des risques
- Facile à l’achat (toujours !)
- Faible ticket d’entrée
- locataires stables (baux commerciaux)
- Pas de gestion à réaliser
- Rendement intéressants (sur le papier)
- Financement possible
- Liquide à la revente grâce au marché secondaire (pas toujours vrai !)
Quels sont les inconvénients selon moi ?
- Opacité des comptes même si ça c’est amélioré
- Opacité des valorisation des parts (calcul comptable mais sur quelles bases ?)
- Frais d’entrée élevés (10%)
- « Break even » (point neutre) après 3 ans au moins
- Marché secondaire parfois grippé (problème de revanche)
- Valorisation de part, ne veut pas dire valeur de vente des parts
- Investissement sensible à la hausse des taux
Quels sont les risques d’une SCPI
1- Risque de liquidité des parts de SCPICombien de clients se sont retrouvés à vouloir vendre leurs parts de SCPI sans trouver d’acheteur sur le marché secondaire ? Sans acheteur, vous êtes bloqués avec vos parts, à moins de les vendre à moitié prix. C’est ce qui est arrivé à plusieurs de mes clients, et ceci avec des SCPI en banque.
Attention à la liquidité des parts !http://www.independancefinanciere.fr/WordPress/wp-content/themes/Lucid/epanel/shortcodes/images/shortcodes-sprite.png); position: absolute; top: 3px; right: 13px; display: block; width: 20px; height: 16px; background-position: -251px -22px; background-repeat: no-repeat no-repeat;">
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Attention donc à la liquidité qui dépend avant tout de la conjoncture et de la hausse des taux interbancaires. Ce risque est donc le principal à mes yeux.
2- la baisse des revenus locatifs
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière active qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.
La baisse des revenus peut entrainer la baisse du prix des partshttp://www.independancefinanciere.fr/WordPress/wp-content/themes/Lucid/epanel/shortcodes/images/shortcodes-sprite.png); position: absolute; top: 3px; right: 13px; display: block; width: 20px; height: 16px; background-position: -251px -22px; background-repeat: no-repeat no-repeat;">
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Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts, mais attention à la valorisation des parts.
3- la baisse de valeur des parts
Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
Il est cependant rappelé que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Par ailleurs, la détention de parts de SCPI doit être conçue sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : il existe ainsi une part des épargnants qui conserveront leurs parts sans jamais les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.
4- défaut du gestionnaire
La loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF, notamment si l’une d’entre elles connaît des difficultés. Ce genre de situation est rare, bien heureusement.
5- responsabilité des porteurs
Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile, la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts soit limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société.
6- Attention à la Hausse des rendement en trompe l’oeil
Attention, à revenus locatifs constants, une hausse du rendement est synonyme de baisse de valeur des parts. Si votre seul critère de sélection des SCPI est la hausse des rendements, vous faites peut-être fausse route.
Faut-il acheter des SCPI fiscales ?
Investir dans des SCPI fiscales est un non-sens ! Que ce soit en immobilier en direct ou via une SCPI, il s’agit toujours d’un investissement sur le long terme. Les SCPI fiscales ont, par définition, une durée de vie limitée, qui est très souvent aux alentours de 12 ans. En 12 ans, vous devrez sortir et l’actif sera vendu. Que ce passera-t-il ? Ferez-vous une plus-value ?Dans quel état sera le marché immobilier dans 12 ans ?http://www.independancefinanciere.fr/WordPress/wp-content/themes/Lucid/epanel/shortcodes/images/shortcodes-sprite.png); position: absolute; top: 3px; right: 13px; display: block; width: 20px; height: 16px; background-position: -251px -22px; background-repeat: no-repeat no-repeat;">
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sera-t-il le meilleur moment de vendre ? Bien entendu, personne ne peut répondre et il y a fort à parier que vous ne rembourserez pas les frais d’acquisition qui tournent autour de 10%. Avec un rendement souvent très faible (autour de 3% brut), le cash-flow est négligeable.
Un conseil tout simple donc :
Evitez à tout prix les SCPI fiscaleshttp://www.independancefinanciere.fr/WordPress/wp-content/themes/Lucid/epanel/shortcodes/images/shortcodes-sprite.png); position: absolute; top: 3px; right: 13px; display: block; width: 20px; height: 16px; background-position: -251px -22px; background-repeat: no-repeat no-repeat;">
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Existe-t-il de bonnes SCPI ?
Oui bien sûr, mais elles sont rares et il faut des professionnels pour analyser leurs performances et les risques de ce type de produit. Ce n’est donc pas un produit à mettre entre toutes les mains.Quelles sont les alternatives aux SCPI en direct ?
La détention de SCPI via un contrat d’assurance vie est effectivement une excellente alternative puisqu’elle corrige les principaux défauts de la détention en direct (liquidités, valorisation, frais etc…). Nous traiterons de ce sujet dans notre prochain article.Pour conclure, il est très facile de rentrer dans les SCPI, mais en sortir en période difficile se fera au prix de sacrifice en terme de valorisation. Vous pouvez être rassuré pendant 10 ans et regretter votre investissement au moment de la sortie… tout l’inverse de l’immobilier en direct donc…
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