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Charles Dereeper

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charlesjungle
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Faut il investir dans une foncière cotée ou directement sur un bien physique immobilier aux USA ?

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J'ai toujours été marqué par les aventures ratées d'investisseurs qui ont vu arriver la hausse de l'or et qui n'ont pas gagné d'argent car investis dans les mines d'or dont les cours ont connu diverses aventures. A vrai dire, depuis 1992 que je traîne sur les marchés, ma liste d'opérations ratées observables chez les autres avec ce piège standard est extrêmement remplie. J'en ai tiré une règle : quand on veut jouer une idée, on la joue directement sur le support concerné au lieu de partir vers des placements assimilés.

La même chose a lieu actuellement dans l'immobilier américain. Certains pensent qu'il est désormais acquis que le point bas a été touché et que les prix vont repartir. Je ne partage pas cet avis comme je l'ai déjà exprimé dans cet article :  http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/prix-de-limmobilier/quand-faudra-t-il-investir-a-nouveau-sur-le-marche-immobilier-americain.html

Néanmoins, il serait bien prétentieux de ma part que de fermer la porte à la possibilité que je me trompe... surtout que je me suis déjà bien trompé avec le marché français. Si je reste convaincu et les chiffres me donnent raison que les primo accédants à l'achat d'un logement principal en France vont se faire tondre massivement (il fallait louer depuis 2008), il n'en demeure pas moins que je m'attendais à un marché baissier qui n'a jamais eu lieu !

Concernant le débat des foncières cotées (bien pratique car elles permettent de miser moins d'argent et surtout, de jouer un thème d'investissement sans être ennuyé par des contraintes comme toucher des loyers, payer des impôts, incidents divers pas toujours faciles à gérer à distance...) en comparaison de l'immobilier physique, la question est facile à trancher.

Ci dessous les prix de l'immobilier résidentiel américain

CSSept2012

et les prix d'une foncière cotée AVALONBAY COMMUNITIES qui a réagi comme de nombreux autres valeurs de la cote américaine

 avalon

Comme on peut le constater, les foncières cotées ont déjà anticipé une reprise des prix immobiliers ou du moins leur valeur en bourse est revenue au plus haut, ce qui signifie qu'une reprise du marché immobilier américain ne garantit absolument pas une envolée des cours des foncières. A vrai dire, imaginons trois secondes que je puisse avoir raison, à savoir que les cycles démographiques sont plus forts que les politiques monétaires, cycles démographiques qui sont largement défavorables jusqu'en 2016 / 2017, quid du cours des foncières ? 

Il n'est pas exclu qu'on assiste à un marché baissier d'ajustement si les prix de l'indice Case Shiller venait à reprendre le chemin qui mène vers le bas. Le potentiel baissier est limité vu qu'il est possible de trouver des rentabilités locatives supérieures à 10 / 12% par an, mais dont il faut défalquer les charges des condo à l'américaine. Net dans la poche, on trouve des biens qui crachent du 6 ou 7% l'an. Dans l'histoire économique américaine, nous avons déjà vu des rentabilités supérieures. En outre, à coup de 7% par an, cela représente 20% sur une période de trois ans. Or, 20% est le risque maximal de baisse qu'un investisseur peut encourir en achetant un bien en direct à horizon 2017. Tous ces chiffres se réfléchissent et se modélisent.

Une chose est certaine, la détention directe s'impose par rapport aux foncières cotées

Charles Dereeper 
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