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Charles Dereeper

Charles Dereeper

J'aide les humains 

1 - à se libérer du système socialiste

2 - à financer leur liberté via les marchés financiers et le business online

3 - à vivre mieux et à se comprendre mieux 

J'ai créé en 2010 Objectif Eco et je l'ai entretenu depuis en réunissant des auteurs animés par les mêmes convictions que les miennes et des lecteurs à la recherche de solutions pour ces mêmes problématiques.



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Faire le point sur notre monde pour tenter de se l'approprier

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Nombre de commentaires : 1 réaction
Je copie le long email que ce client Objectif Eco LES 3S m'écrit. J'y changerais pas un mot. Comme vous le devinez, il a pris la fuite... au Panama ! Vous y trouverez peut être de l'inspiration ou des confirmations de vos ressentis. Si vous vous demandez qui vient encore lire sur Objectif Eco les éditos, ce sont beaucoup d'hommes comme ce témoignage ci dessous


Bonjour Charles,


Je vous écris assez souvent ce qui me permet de mettre de l’ordre dans mes réflexions.

Je suis totalement convaincu, comme vous, que l’association est la seule manière d’avoir une chance d’aboutir à quelques choses. J’en suis convaincu depuis plus de 10 ans mais j’ai aussi appris que même les associations les plus fortes finissent souvent dans la douleur. Néanmoins, l’association est obligatoire pour avoir une chance de réussite.

Pour ce qui est des business plan cela est malheureusement devenu la règle avec des tableaux de malade et je ne vous raconte même pas les calculs de rentabilité, TRI etc obligatoire pour l’acquisition de gros portefeuilles immobiliers. Cela permet de rassurer les investisseurs mais en définitive quelques calculs basics de niveau collège sont largement suffisant  pour comprendre dans quelle mesure un business ou un investissement est intéressant donc profitable mais la règle est de complexifier au maximum pour rassurer les fonds d’investissement qui au final n’y comprennent rien du moins en immobilier.

J’ai fait ma carrière dans la promotion immobilière  logistique et industrielle. Cela consistait à identifier des terrains de grandes de tailles sur des axes logistiques pertinent, y développer un projet de plateformes logistiques, y déposer des permis de construire et demandes d’autorisations spécifiques (installations classées ce qui est long et complexe en France mais de fait constituait pour 50%  la création de valeur), bloquer ou acquérir les fonciers, trouver en parallèle des locataires et/ ou investisseurs, construire et vendre. Un résumé grossier mais c’était cela.

Fallait-il être un visionnaire ou être un génie ? Je vais vous donner la réponse avec un business plan très complexes !!!



Année 2005 :  

Opération de 100 000 m² de bâtiments logistiques :

Prix du terrain 10 euros par m² avec un besoin du double de la surface construite

Cout de construction clé en main : 380 euros par m²

Cout de montage 10% du cout de construction



Total de l’opération : 43 800 000

Terrain 2 000 000

Construction : 38 000 000

Montage : 3 800 000



Location des bâtiments avec un bail de 9 ans fermes :  35 euros/m² soit 3 500 000 de loyers.

Rendement demandé par les investisseurs 7%

Prix de vente de l’opération : 3 500 000 /7% = 50 000 000

Marge = 6 200 000



Année 2021 :

Opération de 100 000 m² de bâtiments logistiques :

Prix du terrain 30 euros par m² avec un besoin du double de la surface construite

Cout de construction clé en main : 500 euros par m²

Cout de montage 20% du cout de construction


Total de l’opération : 66 000 000

Terrain 6 000 000

Construction : 50 000 000

Montage : 10 000 000



Location des bâtiments avec un bail de 9 ans fermes  35 euros/m² soit 3 500 000 de loyers (pas d’évolution des loyers ou à la marge).

Rendement demandé par les investisseurs 3.5%

Prix de vente de l’opération : 3 500 000 /3.5% = 100 000 000

Marge = 34 000 000

Entre 2005 et 2021 le promoteur est-il devenu plus compétent ? Non ! la multiplication de la marge par 5 est due à  la financiarisation de ce produit… Seule différence entre 2021 et 2005 c’est la difficulté à trouver des locataires et des opérations plus longues à monter à cause des règlementations. De plus certains locataires ont bien vu qu’ils pouvaient gagner énormément d’argent en montant eux même les opérations en sale and leaseback rapportant parfois plus que leur métier qui génère moins de 2 % de résultat… mais cela est encore une autre histoire !

Peut-on faire cela en Amérique centrale ? Je ne sais pas encore car je ne connais pas le marché logistique ici,  néanmoins je saurais faire construire clé en main et trouver des investisseurs qui achèteraient des bâtiments logistiques à prix d’or avec par exemple un amazon comme locataire… Je réfléchis…

Bref ils ne savent plus ou mettre tout cet argent gratuit… A chaque fois, le bon sens me fait dire que les rendements ne peuvent pas encore descendre et chaque année ils descendent… Je pense que si les fonds comme blackstone ou AXA achètent des bâtiments logistiques AAA à 3.5% en France ou en Allemagne c’est que derrière ils ont une sortie à 2% ou moins… Jusqu’où cela peut-il aller ? Je crois qu’ils peuvent aller encore bien plus loin et ils vont aller encore plus loin. Les banques sont mouillées jusqu’au coup et ne peuvent perdre alors ils refinancent encore et encore avec la complicité des banques centrales qui ne peuvent que les aider… A défaut c’est l’écroulement en cascade…

Je vous raconte cela pour vous donner matière à réflexion et peut être pour mettre en parallèle ce qui se passe sur les marchés financiers que je connais bien moins que vous. L’expansion monétaire ne peut que continuer à moins qu’un plan de destruction soit prévu à court terme. Ils sont trop avides. Ils arrêterons lorsqu’ils auront volé tout ce qui peut être volé et il y en a encore beaucoup à prendre. Bien sûr, de temps en temps ils se bouffent entre eux pour avoir encore plus ce qui crée des crises mais cela repart rapidement car leur moteur commun est de gagner toujours plus…

Que faire de tout cela ?

Il pourrait être intéressant de collecter des fonds pour acheter des biens réels à prix cassés ! il va y avoir de la casse de partout et en face ils ont besoins d’acheter des produits qui se raréfient pour utiliser tout cet argent qui leur brulent les doigts. Le prix n’a aucune signification pour ces fonds seul le TRI compte.

En France :

  • La rémunération nette de l’épargne est largement négative
  • La rémunération brute de l’épargne est insignifiante pour un risque très élevé
  • La fiscalité française est confiscatoire et inquisitoire
  • L’euro ne tient plus qu’à un fil
  • La transmission est du vol manifeste
…..

Pourtant, ceux qui ont un peu d’argent persistent et cherchent même à défiscaliser, pour quelques milliers d’euros d’économie d’impôts, par les dispositifs proposés par l’Etat qui ne sont justes que des arnaques légales ! En outre, les dispositifs législatifs de contrôle des changes et de l’épargne sont en place. Il y a toujours un décalage entre leurs mises en place et leurs applications. Cela sera certainement déclenché en 2022… mais qui sait !

Certains en paniques vont chercher à sortir lorsque l’argent de l’assurance vie sera confisqué, les dépôts bancaires bloqués, l’immobilier pressé comme un citron par la fiscalité etc…  Il faut être inconscient pour accepter ce niveau de risque ! Mieux vaut acheter un bateau, une voiture, un appartement prime à 1500 dollars le m² à panama… N’importe quoi au bon prix fera l’affaire et surtout ne rien acheter en France ou en Europe !

Je sais que les français pour la très grande majorité ne bougeront que lorsqu’ils seront au bord du précipice et là cela sera un carnage !

Peut-on proposer une solution à toutes ces victimes en devenir ?

Les déplacements en bateaux avec 260 ch ne va pas améliorer votre bilan carbone ! Le coup du virus commence à s’estomper même si il y a encore de la marge pour faire de l’argent mais le relais est en marche et ce sera le bilan carbone ! cette arnaque-là va être  encore plus juteuse … Ils ont une imagination incroyable d’autant qu’en face ils n’ont des abrutis à qui ils ont fait croire qu’ils étaient intelligents…

Bonne journée
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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire CHERIERE Bruno mercredi, 22 septembre 2021 20:43 Posté par cieb

    "Peut-on proposer une solution à toutes ces victimes en devenir ?"
    Ben ce serait une bonne idée ! Parce que acheter et mettre en location un appart au Panama, c'est pas simple quand on réside à "Paname"...