Qu’est ce qu’une SCPI ?
Le principe d’une SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier est de faire des levées de fonds afin d’acquérir des biens immobiliers et d’en tirer un rendement grâce à la location. La société de gestion s’occupe de l’achat du bien, de sa rénovation éventuelle, de trouver les locataires, de percevoir les loyers et d’une phase d’entretien pour garder son parc immobilier performant afin de maintenir les locataires en place et de valoriser les biens. Les SCPI sont appelées investissement "Pierre Papier" car vous achetez des parts de la société de gestion sans acquérir directement le bien. Nous sommes sur de l’investissement long terme comme tous supports comprenant de l’immobilier.
Les SCPI pour représentent 60 milliards d’encours pour une collecte moyenne de 5 milliards par an. Capital que se partagent 175 SCPI gérées par 31 fonds de gestion. (source 2018)
Les SCPI sont réparties entre :
- 20% pour les bureaux
- 21 % pour la catégorie diversifiée
- 19% pour la catégorie spécialisée
- 7.5 % pour les commerces
- 2.5% pour l’immobilier résidentiel
On détermine la performance d’une SCPI par son DVM , la Distribution sur la Valeur de Marché. Le rendement moyen était de 4.4% en 2019. Un niveau très stable sur les 3 dernières années.
Voila pour les chiffres et le fonctionnement de base. Je ne vais pas vous faire tout l’article là dessus, il ya déjà beaucoup de littérature sur le sujet en fouillant sur le net.
Faut il investir sur les SCPI ?
Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il y a plusieurs choses à savoir. Première info, vous ne pourrez pas mettre l’intégralité de vos placements sur des SCPI. Si vous envisagez un investissement, vous passerez par un conseiller patrimonial qui vous donnera la possibilité d’investir qu’à hauteur de 40% de votre patrimoine total sur ce support.
Il vous faut ensuite savoir si vous voulez avoir du rendement pour compléter un revenu ou améliorer votre retraite avec la perception de dividendes avec des SCPI dites de plus values et/ou faire de l’économie d’impôts avec des SCPI dites fiscales. Avec ces dernières, vous ne percerez pas de dividendes mais capitaliserez pour plus tard en plus de la réduction d’impôts.
Puisque nous parlons fiscalité, sachez qu’il est possible d’investir dans des SCPI à travers une assurance vie. Vous bénéficierez ainsi d’une fiscalité avantageuse. Le double effet KISS KOOL.
Alors, j’investis ou pas ?????
Puisque la diversification est mère de prudence en investissement, je pense que les SCPI ont leurs avantages.
1 - Vous diversifiez vos placements, je viens de vous le dire
2 - Cela vous permet d’investir dans de l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier physique à gérer soi même.
3 – Un rendement pas si idiot que cela. Vous pouvez trouver des SCPI de rendement entre 4 et 5% net de frais de gestion. Est-ce que 2% de différence de performance entre un bien immobilier que vous allez gérer avec toutes les contraintes et l’esprit tranquille de n’avoir aucun soucis vaut le coup ? Je pense que oui.
4- vous pouvez diversifier vos SCPI. Il existe des SCPI pour tous les gouts. SCPI spécialisées sur les Ehpad, les écoles, les cliniques, etc .. Des SCPI dites vertes. Des SCPI réparties sur l’Europe, etc, etc …
5- Vous pouvez acquérir des SCPI en démembrement si par exemple vous avez des liquidités d’entreprises à placer avec certains avantages.
6- Vous pouvez investir à partir de 200€ dans de l’immobilier. Impossible à faire avec de l’achat physique d’immeuble.
Les inconvénients :
1-On me confronte souvent le problème de liquidité sur les SCPI, Vrai et faux. Clairement, si vous voulez de la liquidité dispo sous 24h, oubliez les SCPI. Nous sommes sur de l’investissement long terme. Il y a eu en 2018 pour 1.1 milliard d’€uros de rachat de parts sur le marché secondaire donc oui, il y a une certaine liquidité mais pas celle d’un livret A dispo en 2 clics sur votre smartphone mais pour un rendement de 0.5% seulement.
2-Vous n’aurez pas de garantie de capital. Vous me direz dans le l’immo physique non plus, donc je dirai demi inconvénient. Pour info, vous n’en avez pas non plus en bourse
3-Etudier bien la société de gestion qui vous proposera la SCPI de vos trêves. Certaines se lâchent un peu sur les frais
4- La fiscalité pourrait être assez soutenue si vous ne respectiez pas une certaine garde de vos parts sur du long terme.
Voilà, j’ai souhaité vous présenter les SCPI sans être le plus exhaustif possible et si vous souhaitez des explications sur la fiscalité notamment, mettez moi un commentaire en dessous et je me ferai un plaisir de vous faire un article à ce sujet.
Trade Safe
Michael
