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Tout savoir sur le crédit in fine

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Le crédit in fine

 

 

Qu'est-ce que le crédit in fine ?

Associé à un investissement locatif, ce type de crédit améliore la rentabilité globale du placement.

   

1) Mécanisme du crédit in fine

Dans le cas d'un prêt amortissable classique, l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent.

Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin, en une seule fois et les mensualités ne comprennent que des intérêts, calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté. En conséquence, le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt classique. Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le prêt in fine devient plus avantageux.

2) Une épargne associée au crédit

Si les mensualités dans le cadre d'un prêt in fine sont beaucoup plus faibles, il ne faut pas oublier qu'il faut mettre de côté la somme exigée à l'échéance en épargnant en parallèle du remboursement des intérêts.
L'épargne est alors réalisée dans le cadre d'un contrat d'assurance vie nanti au profit du prêteur.

Quel contrat ?
L'emprunteur n'est pas toujours obligé de souscrire au contrat de l'organisme qui lui consent le crédit. Même s'il s'agit de pratiques courantes dans la plupart des établissements bancaires, les établissements spécialisés dans le crédit font preuve de plus de souplesse.

A l'échéance, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital emprunté. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut donc mieux prendre comme hypothèse de rendement un taux assez bas, même si la durée du placement rend légitime le choix d'un multi-supports avec une surpondération actions. Enfin, vous avez le choix entre un investissement initial important et suffisant pour atteindre le montant nécessaire à l'échéance avec un taux raisonnable et un apport initial plus des versements programmés.

Un objectif : diminuer le risque
Etant données les conséquences d'un mauvais rendement, il est essentiel de diminuer le risque global de son contrat sans nuire aux performances. Les stratégies de diversification et de multigestion prennent ici tout leur sens car elles permettent de réduire significativement le risque. D'autres principes d'investissement, tels que le lissage des points d'entrée et la diminution progressive de la part actions, contribuent également à l'atteinte des objectifs. Pour être sûr de ne pas faire d'erreurs dans cette gestion, faites confiance à la gestion conseillée par des experts.

 

3) Avantages du crédit in fine

Il peut être tentant de coupler uniquement l'emprunt réalisé in fine avec un simple investissement en valeurs mobilières, par exemple dans le cadre de l'achat d'une résidence principale. Mais cette opération est particulièrement risquée, car la tentation est grande de placer une bonne partie de l'épargne nantie sur des supports actions afin de bénéficier d'un rendement supérieur au taux du prêt.

En réalité, seule l'association du crédit in fine à une opération d'investissement locatif le rend vraiment attrayant. Dans ce cas, les intérêts d'emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent ils compensent les recettes du loyer et les autres charges génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global.

Exemple:
Un investisseur acquiert un appartement ancien qu'il destine à la location. Il finance son investissement avec un emprunt in fine. Approximativement, dans ce cas, le montant mensuel des intérêts correspond au loyer. Le revenu foncier imposable est donc nul.
Par ailleurs, il décide de mener des travaux de réparation. Il crée donc un déficit foncier en déduisant les dépenses occasionnées par les travaux. Ce dernier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €.
L'économie d'impôt ainsi réalisée dépend du taux marginal d'imposition du propriétaire. Elle s'élève à 5 644 € pour la tranche à 52,75% contre 3 317 € pour la tranche à 31%.

L'assurance-décès :
Au sein des garanties exigées par le prêteur figure la souscription d'une assurance-décès sur la tête de l'emprunteur. Si celle-ci a un coût, ses avantages sont colossaux pour la transmission. En effet, si l'emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque.


Conséquences pour les héritiers :
Ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession. Ces bénéfices sont d'autant plus importants que dans ce type d'opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l'âge du souscripteur.

 

 

4) Comparaison simulée

L'exemple ci-dessous démontre l'intérêt du prêt in fine dans le cadre d'un investissement locatif avec mécanisme fiscal.


 

Hypothèse :

 

Disposition :

Loi Malraux

Investisseur :

Couple avec deux enfants. Revenu net imposable de 62800 euros.

Opération :

Investissement foncier de 75 000 €, frais compris. Travaux de réhabilitation de 75 000 € répartis sur 2 ans. La première année, le bien ne sera pas loué.

Loyer :

Loyer brut de 750 €. Net = 593 €. Nous avons déduit 21% de charges diverses : Frais de gérance, taxe foncière et charges non reportables. Pour le calcul, Déduction forfaitaire de 14% appliquée.

 

Simulation :
Dans le premier cas, le couple souscrit un prêt amortissable de 115 000 € et fait un apport personnel de 35 000 €. Les mensualités de remboursement s'élèvent à 1 102 €.
Dans le deuxième cas, le couple souscrit un prêt in fine de 150 000 € et adosse cet emprunt à un contrat d'assurance vie avec un capital initial de 35 000 €. Les mensualités du prêt s'élèvent à 671 € et les versements mensuels à 439 €.
(hypothèse de rendement pour l'assurance vie = 5 %)

Conclusion :
Le prêt in fine améliore considérablement les économies d'impôt et par ce biais, optimise la réduction du prix au mètre carré de plus de 30%. Les graphiques sous le tableau illustre le financement global de l'opération.

 

 

Prêt
amortissable

Prêt
in fine

Capital emprunté

115 000 €

150 000 €

Apport personnel

35 000 €

 

Assurance Vie (rendement 5%)

 

 

Versement initial

-

35 000 €

Versement mensuel

-

439 €

Mensualités de remboursement

1 102 €

671 €

Loyer net

593 €

593 €

Epargne mensuelle (hors impôt)

509 €

517 €

Bilan après 13 ans

- Capital initial

-35 000 €

-35 000 €

- Epargne et remboursement d'emprunt

-158 746 €

-159 768 €

+ Loyer

+85 320 €

+85 320 €

+ Economie d'impôt

+12 403 €

+30 127 €

=Coût net (après éco. d'impôt)

-96 023 €

-79 321 €

Economie par rapport au coût total
(150 000 €)

-36%

-47%

 

 

 

 

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