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Loic Abadie

Loic Abadie

Je vis à la Réunion. Je suis ingénieur de formation. Actuellement, j'enseigne en classe primaire. Entre 2003 et 2010, j'ai multiplié par 9 la valeur de mon PEA, en jouant sur des petites valeurs et sur les trackers CAC40 type BX4 pour me couvrir dans les marchés baissiers. En 2011, ce PEA fait plus de 425.000 euros. Il a stagné pendant deux ans, car j'ai préféré jouer la sécurité, l'essentiel de mes économies étant investi dedans.

2013 et 2014, les incertitudes européennes se sont calmées avec le QE. J'ai repris un peu plus d'initiatives. Fin 2014, mon PEA touche un nouveau plus haut à 580.000€.

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L'immobilier français est sur le point de plonger.

Audience de l'article : 17167 lectures
Nature de contenu : Edito
Nombre de commentaires : 29 réactions
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La bulle immobilière française n'a pas éclaté en 2008-2009, et nous n'avons assisté qu'à une petite baisse suivie d'un rebond important pour deux raisons :
 
 - Le soutien massif de l'état à ce secteur, via le dispositif Scellier et le PTZ a réussi à regonfler la bulle.
 
 - La baisse des taux qui a resolvabilisé certains acheteurs.
 
 Nous sommes actuellement de nouveau au sommet de la bulle d'après les données de Jacques Friggit :

L'étude de Jacques Friggit est claire : Le rebond de 2010-2011 fait que la bulle immobilière française atteint à présent des niveaux sans précédent depuis près d'un siècle pour le prix rapporté au revenu disponible par ménage, et sans précédent tout court (depuis le début des donnés recensées par Jacques Friggit, soit 1825) pour le ratio montant des ventes / PIB.

 

En termes de comparaison internationale, notre bulle dépasse maintenant largement celle qui a eu lieu aux USA, ainsi que la bulle anglaise : Le marché français est aujourd'hui un des plus surévalués dans le monde.

Le seul argument qui est opposé à l'étude de Friggit est que l'existence de taux très bas aujourd'hui rendrait les comparaisons historiques caduques, et que nous serions en conséquence entrés dans une nouvelle ère immobilière.
 
Il n'est pas crédible : Comme pour tout actif sensible au taux, c'est la baisse des taux qui favorise la hausse, pas le fait que les taux soient déjà bas !
 
La nuance est essentielle :  les taux étant maintenant déjà au plancher, ils ne pourront que stagner ou remonter, et ne seront donc d'aucun secours pour ce qui est de l'évolution à venir des prix immobiliers ! L'éclatement des bulles japonaises et américaines s'est d'ailleurs produit dans un contexte de taux très bas.
 
Les dernières données disponibles montrent que le marché a commencé à lâcher au 1er trimestre 2012 :
 
- Les crédits se sont effondrés de plus de 36% au T1 2012 par rapport au T2 2011.
 
- Les premières baisses de prix se font sentir actuellement en Ile de France.
 
Allons-nous assister à une simple correction du type de celle observée en 2008-2009 ?
 
Je ne le crois pas, parce que les mécanismes qui ont permis de bloquer la baisse en 2009 ont très peu de chances d'être présents dans les années à venir :
 
- Il n'y a pas grand chose à espérer du coté des taux, déjà au plancher.

- Les incitations fiscales se réduisent fortement (disparition du dispositif Scellier en 2013 après une forte réduction en 2012, champ d'action du PTZ fortement réduit, fiscalité sur les plus-values durcie).

- Les contraintes budgétaires liées à l'endettement de la France font qu'il sera très difficile au gouvernement qui sera prochainement élu de relancer la bulle par le biais de nouvelles niches fiscales ou subventions à l'achat. Aucun candidat susceptible d'être élu n'en fait d'ailleurs mention dans son programme.
 
Dans ce contexte, le fléchissement observé au 1er trimestre 2012 a toutes les chances de marquer pour la France le début de l'implosion de sa bulle immobilière, implosion qui devrait cette fois aller à son terme.

Il est donc urgent d'attendre (sauf cas particulier toujours possible dans certaines zones de province) pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires, sans doute plusieurs années.
 
Ceux qui envisagent d'acheter de l'immobilier pour se protéger d'un contexte hyperinflationniste (associé par exemple à l'implosion de l'eurozone) pourront par contre faire le choix d'investir une petite part de leur patrimoine dans certaines foncières cotées, à titre d'assurance. Ce choix présente trois gros avantages :
 
- C'est la foncière qui s'endette à votre place, et vous n'avez aucun emprunt à rembourser si votre pari s'avère mauvais.

- Vous pouvez acheter et vendre à tout moment en fonction de votre vision du marché, sans subir des frais de transaction importants.

- Vous bénéficierez (au moins actuellement) d'une décote significative sur l'actif net dans la plupart des cas.

Attention quand même, en cas de plongeon du marché immobilier, ces foncières (sauf cas particuliers) en subiront pleinement les conséquences. Il s'agit bien ici d'une assurance, dont la souscription ne présente aucune urgence, mais qu'il est utile de connaître si la situation venait à se dégrader de nouveau sur le front des dettes souveraines en Europe.
 
 
 
Vous pouvez suivre mes anticipations économiques, la composition de mon PEA et mes opérations avec ma lettre Boostez votre PEA ! .
 
Loïc Abadie

 


 

loic-investir-devenirrentier
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29 commentaires

  • Lien vers le commentaire Loic ABADIE dimanche, 22 avril 2012 19:53 Posté par Loic ABADIE

    A Fabrice : J'avais fait une première tentative infructueuse et coupée assez vite avant la grande baisse de 2011, et suis revenu dessus autour de 2,8 à priori pour du LT.
    CBO reste pour moi une excellente valeur foncière, l'actif tangible net réel est même à mon avis nettement supérieur à celui qui figure au bilan comptable, compte tenu du stock de terrains possédés par CBO sur une île où le foncier est rare.
    Mais bien entendu en cas de forte baisse des marchés, CBo ne sera pas épargnée, c'est pourquoi il est utile d'avoir en parallèle des positions baissières prises à chaque excès d'optimisme sur les indicateurs de sentiment.

  • Lien vers le commentaire cedric1 mardi, 10 avril 2012 18:16 Posté par cedric1

    @ Loic Abadie

    quelles sont les différences entre les SCPI et les SIIC?

    une SCPI est peut être plus risquée au niveau patrimonial en cas de faillite, non?


    Quel pourcentage de baisse voyez vous?

  • Lien vers le commentaire Loic ABADIE mardi, 10 avril 2012 16:01 Posté par Loic ABADIE

    A Cocoonman et Brouxd : la [liste complète->http://www.pierrepapier.fr/toutes-les-siic/] ici.
    J'y ajouterai le cas particulier de CBO Territoria (qui n'est pas une foncière pure pour l'instant)

    Pour les SCPI, il n'y a pas de règle générale : Il faut raisonner comme pour tout actif patrimonial en terme de décote (si elle existe) par rapport à l'actif net, de qualité de cet actif et en terme de rendement.
    Malgré tout, je pense que nous aurons des soldes intéressantes sur le secteur dans quelques années si l'immobilier baisse comme je l'attends.

    A Brucibru, pour le Scellier, je ne parlais que de la période 2009-2011, ou ce dispositif a eu un réel effet sur les prix du neuf, donc par entraînement spéculatif sur l'ancien.
    Sur la cause profonde de la bulle, comme pour toute autre bulle, c'est un mécanisme grégaire de psychologie des foules, avec au départ un élément déclencheur de l'enthousiasme. C'est à ce niveau que les interventions étatiques et les baisses de taux jouent, ensuite l'effet moutonnier entretient le moteur jusqu'à ce qu'il touche ses limites physiques (capacité d'endettement).

    A Slump : pourquoi pas, mais il est plus simple et moins coûteux de vendre son bien quand il est au plus haut (sauf si les acheteurs sont trop rares) !


  • Lien vers le commentaire pylu dimanche, 08 avril 2012 18:04 Posté par pylu

    Bonjour Monsieur ABADIE,

    merci pour cette très bonne synthèse, vous avez toujours un véritable talent pour sélectionner les graphiques expressifs!.

    @ Mr DUMAS:

    MERCI pour ce commentaire très pédagogique et très pertinent! Comme quoi lorsque vous faites synthétique et dans votre domaine...

  • Lien vers le commentaire karlusson dimanche, 08 avril 2012 18:02 Posté par karlusson

    la fameuse déflation de Loïc, un jour de Pâques, c'est comme la résurrection d'un ancien schéma, le scénario prédit il y a belle lurette, remis aux calendes grecques ou espagnoles. C'est juste un constat, je ne rate en général aucun des articles de Loïc, il y a comme une impertinence dans l'analyse qui reste séduisante. Bien à tous !

  • Lien vers le commentaire Henri Dumas dimanche, 08 avril 2012 17:51 Posté par Henri Dumas

    Bonjour,

    Il y a deux sortes d'immobilier.

    L'un, soi-disant de placement, qui se résume pour le particulier à une défiscalisation dans laquelle, depuis déjà de nombreuses années, les investisseurs perdent une grande partie de l'argent investi s'ils revendent. Ce qu'ils font rarement ou discrètement et qui permet de ne pas étalonner ce secteur.

    L'autre, l'immobilier d'utilisation, qui lui subit la loi de la pénurie, dictée par les règles anormalement restrictives de l'urbanisme en France. Pour celui-là, il n'y a pas plus de limite de prix que pour le saucisson en régime communiste quand l'Etat n'en produit plus.

    En gros, vous avez raison, les prix de l'immobilier sont absurdes, il devrait y avoir une correction, mais nous ne sommes pas dans une logique de marché.

    Donc, rien n'est prévisible. Il faudra vraiment un cataclysme économique pour voir des conséquences sur l'irrationnel de ce produit.

    Cordialement. H. Dumas